宅建業者向け：廃業vsMA 完全比較ガイド

本記事は宅地建物取引業（宅建業・不動産会社・不動産業者・賃貸管理業）のM&A・事業譲渡・廃業・後継者問題に関する実務情報です。免許承継・専任取引士の確保・敷金処理・賃貸管理契約・株主名簿の整備等、不動産会社特有の論点は、個別事案により判断が異なります。具体的なご相談は、必ず弁護士↗・税理士↗・公認会計士↗等の専門家へご確認ください。

事業承継を検討される宅建業の経営者の皆様へ。

長年培われた大切な事業の未来をどのように描くか、後継者不在や引退時期を前に、様々な選択肢を熟慮されていることと存じます。事業を次世代へ円滑に承継し、経営者様ご自身の手元資金を最大化する上で、M&A（会社・事業の売却）は、廃業と比較して多くのメリットをもたらす有力な選択肢の一つです。本記事では、2026年に向けた税制や法改正の動向も踏まえ、廃業とM&Aを「手元資金」「税金」「従業員」「顧客」の4つの軸で多角的に比較検討いたします。皆様の事業の未来を拓く最適な選択肢を見つける一助となれば幸いです。

【YMYL免責事項】 本記事は、M&Aおよび事業承継に関する一般的な情報提供を目的としており、特定の税務、法務、または投資に関するアドバイスを提供するものではありません。個別の事案におけるM&Aの実行、税務処理、法的手続きについては、必ず税理士、弁護士、その他関係する専門家にご相談ください。これまで100件を超える宅建業の事業承継を支援してまいりました弊社日本財務戦略センター(JFSC)は、お客様の状況に応じた専門家との連携をサポートいたします。

結論先出し：宅建業の未来、M&Aが拓く

60代を迎え、長年心血を注いでこられた大切な宅建業の事業を、どのように次の段階へ進めるか、お悩みではないでしょうか。廃業という選択肢、あるいはM&A（会社や事業の売却）による次世代への橋渡し。この大きな問いに対し、弊社からの見解は明確です。皆様が築き上げた事業と未来を守る上で、M&Aは非常に有効な選択肢となり得ます。

廃業は、一見するとシンプルな事業の終焉に見えるかもしれません。しかし、実際には「見えにくいコスト」が多岐にわたり発生し、結果として手元に残る資金が期待を下回るケースも少なくありません。事務所の原状回復費用、残存資産の処分費、従業員の退職金、そして何よりも、長年培った顧客との関係が途絶えてしまう寂しさや、地域社会における責任も伴います。

一方、M&Aは、皆様の事業価値を正当に評価してもらい、まとまった売却対価（手元資金）を得られる大きな利点があります。これは、引退後の安心した生活資金や、新たな挑戦への元手として活用できる可能性を秘めています。

さらに、M&Aは事業の「バトンタッチ」です。長年共に歩んできた従業員の雇用を守り、取引先や顧客との関係も継続できます。皆様が築き上げた信頼と実績を、次の担い手が引き継ぎ、さらに発展させてくれる可能性も開けます。つまり、M&Aは単なる売却ではなく、事業を次世代へ橋渡しする前向きな選択肢なのです。

これまで100件を超える宅建業の事業承継を支援してまいりました弊社JFSCは、宅建業のM&A・事業承継に特化した専門家集団です。事業承継を検討される経営者の皆様が安心してM&Aを進められるよう、「完全成功報酬型」のサービスを提供しています。これにより、ご成約に至るまでの費用負担を抑え、手残りを最大化できるようサポートいたします。 宅建業のM&A・事業承継の詳細は、こちらのページでご覧いただけます。

また、事業承継税制の特例措置の適用を受けるための計画提出期限が2026年3月31日に迫っているなど、M&Aを後押しする税制活用のタイミングとしても重要です。こうした国の支援策も追い風となり、今、宅建業のM&Aはご検討いただく最適なタイミングを迎えていると言えるでしょう。このガイドでは、廃業とM&Aの具体的な比較を通じて、皆様の未来を拓くヒントをお届けします。

廃業の落とし穴：見えないコストとリスク

事業承継を検討される経営者の皆様は、「廃業」も選択肢の一つとして考えるかもしれません。しかし、廃業は一見するとシンプルに見えて、実は多くの「見えないコスト」やリスクを伴います。長年築き上げてきた会社を畳むことは、想像以上に大変な道のりとなることがあります。

廃業で発生する具体的な費用

会社を閉じる際には、様々な出費が発生します。これらは、日々の経営では意識しない費用ばかりで、後になってその大きさに驚く経営者の方も少なくありません。

主な費用は以下の通りです。

• 事務所や店舗の原状回復費用：賃貸物件の場合、借りる前の状態に戻すための費用がかかります。
• リース契約の違約金：コピー機や車両など、残っているリース契約があれば、その解約に伴う違約金が発生することがあります。
• 残存する資産の処分費用：オフィス家具、在庫として残った物件情報や資料、顧客データなどを処分するのにもコストがかかります。
• 解体費用：もし自社所有の建物がある場合は、解体費用が必要になることがあります。

これらの費用は、事業を停止するだけで自動的に発生する可能性のある、避けられない出費となり得ます。

人件費と税務処理の負担

従業員がいる場合、廃業はさらに大きな負担となることがあります。

• 退職金や解雇手当：長年会社を支えてくれた従業員への感謝として、退職金や解雇手当の支払いが必要となる場合があります。
• 社会保険料の精算：従業員の社会保険や雇用保険の精算手続きも発生します。
• 税務処理費用：会社を清算する際には、通常の確定申告とは異なる複雑な「清算所得課税（会社が解散し、残った財産を株主に分配する際に発生する税金）」などの税務処理が必要です。
• 専門家への依頼費用：これらの複雑な手続きには、税理士や弁護士といった専門家のサポートが不可欠であり、その依頼費用もかかります。

従業員への責任を果たし、法的に正確な処理を行うためには、まとまった資金と時間が必要になることがあります。

長年培った「価値」の消失

廃業の最も大きな落とし穴の一つは、目には見えない「無形資産」が完全に失われてしまうことです。これは、長年かけて築き上げてきた経営者様の努力が、経済的価値として評価されずに消滅してしまうことに他なりません。

• 顧客リスト：長年の営業活動で築き上げた顧客との繋がりやリストは、会社にとってかけがえのない財産です。
• ノウハウ：宅建業（不動産業）として培ってきた物件選定の目利きや、契約手続きの効率的な進め方といった独自のノウハウも失われます。
• 地域での信用：地域社会で築き上げてきたブランドイメージや信用も、会社がなくなれば消滅してしまう可能性があります。

これらはM&Aであれば、次の担い手に引き継ぐことで、その価値を活かし続けることが可能です。しかし、廃業ではすべてが「ゼロ」に戻ってしまうこともあり得ます。

廃業を取り巻く現実

実は、廃業を選ぶ企業の多くが、必ずしも経営不振に陥っているわけではありません。しかし、その状況は年々厳しさを増しているとも言われています。

帝国データバンク↗の「全国企業『休廃業・解散』動向調査（2023年）」によると、2023年の全国の休廃業・解散件数は59,259件に上り、不動産業界だけでも1,770件の会社が事業を終えています。さらに注目すべきは、直前の決算が「黒字」だったにもかかわらず廃業する「黒字廃業」の割合が49.1%と、依然として高い水準にあることです。これは、後継者不在や事業継続の困難さから、やむなく事業の幕を閉じる経営者様が多い現実を浮き彫りにしています。

精神的・時間的な大きな負担

廃業は、金銭的なコストだけでなく、経営者自身の精神面にも大きな負担をかけることがあります。長年心血を注いできた事業を終わらせるという決断は、想像以上に重いものです。

• 手続きの煩雑さ：登記の変更、各種契約の解除、従業員への対応、税務申告など、多岐にわたる複雑な手続きを、経営者様ご自身がこなす必要があります。
• 精神的な重圧：事業の終焉という決断は、経営者様にとって計り知れない重圧となることがあります。特に、従業員や顧客への責任感から、深い精神的負担を感じるケースも少なくありません。
• 時間的な拘束：これらの手続きには相当な時間を要し、引退後の計画に影響が出ることも考えられます。本来であれば引退後にゆっくりと過ごすはずの時間を、廃業手続きに費やさなければならないこともあります。

このように、廃業は多くのコストとリスク、そして精神的な負担を伴う、決して楽な選択肢ではありません。貴社が培ってきた価値を次世代へ引き継ぎ、これらの負担を避けるためにも、M&Aという選択肢をぜひご検討ください。

宅建業のM&A・事業承継の詳細はこちらでご紹介しています。

M&Aの利点：4つの視点で徹底比較

長年大切に育ててきた貴社の事業。そのバトンを次世代に渡す方法として、M&Aは廃業にはない多くの利点を持っています。ここでは、特に重要な4つの視点から、M&Aがもたらすメリットを分かりやすくご説明します。

1. 税金と手元資金：税負担を軽減し、手残りを増やす可能性

M&Aで会社を売却する場合、特に「株式譲渡（会社の株を買い手に譲渡する方法）」という形を選ぶと、税金の負担を大きく軽減できる可能性があります。

• 税負担の軽減：株式譲渡の場合、事業を売却して得た利益（譲渡益）には、合計20.315%（所得税15%、復興特別所得税0.315%、住民税5%）の税金（譲渡所得課税）がかかります。これは、会社を廃業する際に発生する「清算所得課税（会社を清算する時にかかる税金）」と比較して、税金が安く済むケースが多いと考えられます。具体的な税額については、必ず税理士にご相談ください。
• 手元資金の最大化：税負担が軽減される分、経営者である貴社の手元に、より多くの資金を残せる可能性があります。これにより、引退後の安心した生活資金や、新たな挑戦のための資金として活用できるでしょう。

また、不動産を多く持つ宅建業のM&Aでは、税金の支払い方を最適にする工夫も可能です。詳しくはこちらのコラムもご覧ください。（内部リンク：ID=1444 不動産保有M&A税務最適化）

買い手側がM&Aをしやすいように、国も支援する制度があります。例えば「中小企業事業再編投資損失準備金」という制度は、買い手企業の税負担を軽減し、M&Aがもっと活発に行われるように後押ししています。こうした国の動きも、M&A市場を盛り上げる要因の一つです。

2. 事業価値の正当な評価：手元資金の最大化へ

廃業の場合、会社の資産を一つずつ売却することになりますが、M&Aであれば、貴社が築き上げてきた「事業全体の価値」を評価してもらえるため、単に資産を売るよりも、より高い金額での売却が期待できる可能性があります。長年培った信用やノウハウといった無形資産も、M&Aでは正当に評価されます。

• 「のれん代」も評価対象に：事業の価値には、目に見える不動産や設備だけでなく、貴社の長年の信用やブランド力、顧客リスト、優秀な社員、独自のノウハウといった「のれん代（無形資産の価値）」も含まれます。M&Aでは、これら全てが評価され、売却価格に上乗せされることが期待されます。
• JFSCの完全成功報酬型：弊社（JFSC）では、M&Aが成立した時にのみ費用をいただく「完全成功報酬型」で支援しています。これにより、貴社は初期費用や途中の費用を心配することなく、安心してM&Aを進められます。結果として、売却で得た資金が貴社の手元に最大限残るよう、お手伝いいたします。

【事例で見る手残りの違い：廃業とM&A（株式譲渡）】 例えば、事業価値が1億円と評価された会社の場合を考えてみましょう。

• 廃業の場合：資産を売却し、清算にかかる費用や、従業員への退職金、そして会社を清算する時にかかる税金（清算所得課税）などを差し引くと、経営者の手元には5,000万円ほどしか残らない、ということも珍しくありません。これは、見えないコストが積み重なることによる現実的な結果です。
• M&A（株式譲渡）の場合：事業価値1億円で売却し、株式の売却益にかかる税金（譲渡所得課税）を約20.3%（約2,030万円）とすると、経営者の手元には約8,000万円が残る可能性があります。この具体的な金額は税理士にご確認ください。

この差は、引退後の生活設計に大きな違いをもたらすことが考えられます。貴社が長年築き上げた事業の価値を最大限に活かすためにも、M&Aは有力な選択肢です。

事業売却と単体の不動産売却では、価値の評価方法が異なります。不動産売却の相場については、こちらのコラムもご参考ください。（内部リンク：ID=623 不動産売却相場）

3. 従業員の継続雇用：大切な社員の未来を守る

貴社を支えてきた大切な従業員の方々の雇用を守れることも、M&Aの大きなメリットです。これは、長年共に事業を築き上げてきた経営者の皆様にとって、大きな安心材料となることでしょう。

• 雇用がそのまま続く可能性：M&Aでは、買い手となる企業が、貴社の従業員の方々をそのまま引き継ぐケースが非常に多くあります。これにより、長年尽力してくれた社員が職を失う心配なく、新しい会社で働き続けられる可能性が高まります。これは、経営者様が社員の未来への責任を果たす上で、非常に重要な側面です。
• 経営者の安心材料：従業員の方々が安心して働ける環境を提供できることは、経営者である貴社にとっても、大きな安心感につながります。「社員を路頭に迷わせたくない」という思いを持つ経営者の皆様にとって、M&Aは最良の選択肢の一つとなり得ます。

4. 顧客・取引先の維持：築き上げた信用を次世代へ

M&Aによって事業が継続されることで、貴社が長年かけて築き上げてきた顧客基盤や、取引先との良好な関係をそのまま維持できる可能性があります。

• 事業の信用が守られる：廃業の場合、顧客や取引先との関係は途絶えてしまうことが考えられます。しかしM&Aなら、新しい経営者のもとで事業が続くため、お客様は引き続き貴社のサービスを利用でき、取引先も安心して取引を続けられる可能性が高まります。これは、貴社が培ってきた「信用」を次世代へ引き継ぎ、地域社会への貢献を継続することと同じ意味を持つと言えるでしょう。
• 後継者不在の解決策：中小企業庁↗の「中小企業白書↗（2022年版）」によれば、多くの中小企業で後継者不在が課題となっており、その割合は約6割に上ると報告されています。このような状況で、M&Aは貴社の事業を「次の担い手」へスムーズにバトンタッチし、地域社会に貢献し続けるための有効な手段となり得ます。

M&Aは、貴社が築き上げた価値を最大限に生かし、経営者様ご自身の未来、そして従業員や顧客の未来をも守る賢い選択肢の一つです。

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成功へ導く：宅建M&Aの要点と注意

あなたの会社を次世代へ引き継ぐM&Aは、多くの経営者様にとって魅力的な選択肢です。しかし、成功させるためにはいくつかの大切なポイントがあります。このセクションでは、宅建業ならではのM&Aの注意点や、事業承継をスムーズに進めるための具体的なアドバイスをお伝えします。

宅建業のM&A、免許の引き継ぎはどうなる？

宅建業のM&Aを考える上で、最も気になるのが「宅建業免許」の扱いです。M&Aの手法によって、免許の引き継ぎ方が大きく変わるため、事前に理解しておくことが大切です。

• 株式譲渡の場合：最も円滑で手間がかかりにくい
• 株式譲渡とは、会社の「株」を買い手企業に譲渡することです。この場合、貴社（法人）の法人格は変わらないため、宅建業の免許はそのまま買い手に引き継がれることが一般的です。
• 名義変更などの手続きはありますが、新たに免許を取り直す必要がないため、時間も手間も大幅に省ける可能性が高まります。これは、買い手企業にとって大きなメリットとなり、M&Aの成立を後押しする要因となります。
• 事業譲渡の場合：買い手は新規に免許取得が必要です
• 事業譲渡とは、会社の事業の一部、または全てを「商品」として買い手企業に譲渡する方法です。この場合、買い手企業は新たに宅建業の免許を自分で取得しなければなりません。
• 新規取得には書類準備や審査などで時間がかかり、手間も発生します。そのため、買い手にとっては負担が大きくなる可能性があります。

つまり、手続きの面で言えば、株式譲渡が最もスムーズに事業をバトンタッチできる方法の一つだと言えるでしょう。どちらの手法が貴社にとって最適かは、専門家にご相談ください。

不動産管理・仲介事業はM&Aで人気？

不動産管理や仲介事業は、M&A市場において買い手から非常に魅力的な事業として評価されています。なぜなら、毎月安定した管理手数料や仲介手数料が入ってくるため、会社の「安定した収益源」として高く評価される傾向があるからです。これは、買い手にとって事業計画を立てやすく、リスクを抑えられるという大きなメリットがあるためです。

買い手企業が特に注目するのは、以下の点です。

• 管理戸数と契約内容：どれくらいの数の物件を管理しているか、そして管理契約の内容はどうか。安定した長期契約が多いほど評価は高まります。
• 収益性：管理業務や仲介業務で、どれくらいの利益が出ているか。収益性が高い事業は、買い手にとって魅力的な投資対象となります。
• 顧客基盤：長年培ってきたお客様との関係や、リピート率。安定した顧客基盤は、将来の収益を保証する重要な要素です。
• 物件の種類：賃貸・売買、戸建て・マンション・商業施設など、どのような物件を扱っているか。特定のニッチ市場での強みも評価されます。

このような安定した事業は、特にデベロッパーや、DX（デジタルトランスフォーメーション）を推進したい企業など、多様な買い手から高いニーズがあります。貴社が築き上げてきた管理・仲介事業は、M&A市場で高く評価される可能性を秘めているのです。

2025年・2026年の法改正にも注目

宅地建物取引業を取り巻く環境は、常に変化しています。2025年から2026年にかけても、いくつかの法改正が行われる予定です。M&Aを検討する際は、これらの変更がM&A後の事業運営にどう影響するかを知っておくことも大切です。

• 業者票のサイズ変更：2025年12月1日からは、事務所に掲げる「業者票（標識）」のサイズが縦25cm×横35cmに変わります。これは比較的小さな変更ですが、M&A後の引き継ぎ時に確認すべき事項の一つです。
• 区分所有法改正：2026年4月1日には、マンションの建替えに関するルールが大きく変わる予定です。マンション管理事業を手掛ける場合、この改正は事業運営に大きな影響を与える可能性があります。
• 不動産登記法の義務化：同じく2026年4月1日から、住所変更の登記が義務化されます。これにより、不動産取引における手続きの一部に変更が生じる可能性があります。

これらの改正は、M&A後に事業を引き継ぐ新しい経営者にとっても、日常業務や契約内容に関わる重要な変更となり得ます。M&Aの際には、こうした法改正の情報も踏まえて、買い手としっかり話し合い、専門家のアドバイスを受けることが成功の鍵となるでしょう。

信頼できる専門家選びが成功の分かれ道

M&Aは、税金や法律、許認可など、専門的な知識が数多く必要となる複雑な手続きです。そのため、信頼できる専門家のサポートは欠かせません。弊社JFSCは、これらの専門家との連携を重視し、お客様をサポートいたします。

• 税理士：会社の価値を適切に評価し、M&Aに伴う税金の計算や手続きをサポートします。事業承継税制などの活用も相談できます。
• 弁護士：M&Aの契約書作成や、法的なリスクがないかをチェックします。安心して取引を進めるために不可欠な存在です。
• 行政書士↗：宅建業免許に関する変更手続きや、新しい免許の申請などを専門に行います。

無資格のM&A仲介業者には注意が必要です。専門知識がない仲介者に任せてしまうと、後で大きなトラブルに発展する可能性もあります。M&Aを検討する際は、必ず税理士や弁護士など、それぞれの分野の資格を持った専門家が連携している、信頼できるM&A仲介会社を選ぶようにしましょう。弊社JFSCは、これらの専門家と密に連携し、ワンストップでスムーズなM&Aを実現します。

M&A市場の活況と広がる機会

日本国内のM&A市場は、今、非常に活発です。レコフデータによると、2023年のM&A件数は4,008件と過去最多を更新し、取引総額も16兆8,217億円と過去最高を記録しました。この活況は2024年以降も続くと予測されており、貴社のような中小の宅建業者にとっても、M&Aの機会が大きく広がっています。

買い手の種類も多様化しており、貴社の事業に最適な「次の担い手」が見つかる可能性が高まっています。

• デベロッパー：安定した不動産管理事業を自社の成長戦略に取り入れたいと考えています。
• DX推進企業：最新のデジタル技術を活用し、不動産業務を効率化したい企業も、M&Aを通じて事業を拡大しています。

多くの中小企業にとって、DX（デジタルトランスフォーメーション）を進めることは、費用や人材の面で大きな課題です。しかし、M&Aを通じて、IT化や効率化を進める大手企業の傘下に入ることで、これらの課題を解決し、事業をさらに発展させられる可能性も生まれるのです。

JFSCが「安心」と「成功」をお届けします

これまで100件を超える宅建業の事業承継を支援してまいりました弊社JFSCは、宅建業を営む経営者の皆様のM&Aを全力でサポートしています。私たちは、お客様が安心して事業承継を進められるよう、以下の強みを持っています。

• 完全成功報酬型サービス：ご相談から成約まで、着手金や中間報酬は一切いただきません。M&Aが成立した時に初めて報酬が発生するため、費用のご心配なくM&Aを進められ、手残りを最大化できるよう尽力いたします。
• 専門家チームによるサポート：税理士、弁護士、行政書士といった各分野の専門家と密に連携し、税務・法務・許認可の手続きまで、M&Aの全工程を一貫してサポートいたします。これにより、個別の専門家探しのご負担を軽減し、ワンストップでスムーズなM&Aを実現します。
• 豊富な実績と経験：宅建業界のM&Aに精通したコンサルタントが、貴社の価値を最大限に引き出し、最適な買い手とのマッチングを実現します。長年の経験に裏打ちされたノウハウで、経営者様の想いを次世代へ確実に橋渡しできるよう尽力いたします。

長年築き上げてきた大切な事業を、次の担い手へ確実に引き継ぐために。ぜひ一度、弊社の無料相談をご利用ください。貴社の未来を共に考え、最適な事業承継の形をご提案いたします。

宅建業のM&A・事業承継（JFSC専用LP）

まとめ

長年築き上げた大切な宅建業を、次の世代へスムーズに、そして最大限の価値で引き継ぐために、M&Aは非常に有効な選択肢の一つです。廃業の道を選ぶ前に、一度M&Aの可能性を真剣にご検討ください。特に、2026年に向けた税制や法改正の動向は、M&Aを有利に進める好機とも言えます。これまで100件を超える宅建業の事業承継を支援してきたJFSCは、完全成功報酬型で、経営者の皆様に寄り添い、最適な事業承継をサポートいたします。まずは無料相談から、あなたの事業の未来についてお話ししませんか。

【ご留意事項】 本記事の内容は一般的な情報提供であり、個別のM&A案件や税務・法務に関する具体的なアドバイスではありません。実際のM&Aをご検討の際は、必ず専門家にご相談ください。弊社は、お客様の状況に応じた専門家との連携を支援いたします。最終更新日：2024年5月27日

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免責事項

本記事は一般的な情報提供を目的としており、特定の案件における法務・税務・会計判断を提供するものではありません。個別案件のご相談は、弁護士・税理士・公認会計士等の専門家にご確認ください。記載内容は公開時点の情報に基づきます。

最終更新日: 2026-04-21

執筆者

五十嵐 悠一（いがらし ゆういち）

株式会社日本財務戦略センター 代表取締役

京都大学経済学部経営学科卒業。株式会社損害保険ジャパン本店営業部、東証上場M&A仲介会社を経て、2020年5月に日本財務戦略センターを設立。中小企業のM&A仲介・事業承継支援を専門とし、医療・介護・食品製造・流通卸・機械製造分野の成約実績を持つ。

資格：プロフェッショナルCFO（日本CFO協会）／M&Aエキスパート（金融業務2級 事業承継・M&Aコース）

公的登録：中小企業庁 M&A支援機関 登録事業者／一般社団法人 M&A支援機関協会 正会員

メディア登壇：株式会社サイゾー Business Journal ウェブセミナー講師「【売り手向け】M＆Aを成功させるための具体的な行動・プロセス・知識」（2022年6月）［公式告知］

専門家コラム寄稿：BATONZ（国内最大級M&A プラットフォーム）に M&A・事業承継 74本（2021年〜継続）［コラム一覧］

代表挨拶|LinkedIn|X (@jfsc2020)|BATONZ

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