ビルメン・清掃業 M&A・事業譲渡
中小ビルメン・清掃業オーナーの
後継者難倒産が、
過去最多水準。
ビルメンテナンス業（建築物衛生法）（清掃業・建物管理・ビル清掃・施設管理）の事業承継・M&A・事業承継対策に特化。
登録（建築物清掃業等）承継・管理委託契約・常駐スタッフ引継ぎまで、実務目線で設計します。
※ 中小企業の後継者不在率は約 50.1%（帝国データバンク2024年調査）。うち ビルメンテナンス・清掃業領域でも、後継者不在を理由とする廃業・倒産が増加傾向。人件費高騰と需要構造変化が、廃業判断を加速させています。
長年積み上げたビルメンテナンス・清掃業の技術と、
従業員と、顧客の信頼を、
畳まずに渡す方法があります。
一人で抱え込む必要はありません。
会社を守り、契約を守り、
スタッフを守り、社長の次の人生を設計する。
建築物清掃業登録・有資格者体制・
長期契約・外国人雇用関係まで。
都道府県・厚生局・入国管理局への手続きと
買い手との事前調整を一体で設計し、
承継後の混乱を未然に防ぎます。
いま、ビルメンテナンス・
清掃業界に起きていること
DATA & CONTEXT
ビル管理市場は2024年度に 5兆1,615億円（前年比106.9%）、2025年度予測は 5兆2,685億円と拡大基調にあります（矢野経済研究所）。建築物清掃業の登録は都道府県知事単位で行われ、全国ビルメンテナンス協会の会員数は 約2,828社にのぼります。地域インフラとしてのビル管理を、中小事業者が分散して支えてきた構造です。
全国ビルメンテナンス協会 第54回実態調査では、現場従業員の不足を感じる事業者が90.4%に達しました。清掃業務従事者の 60歳以上比率は46.7%、警備業務では 52.7%に及び、有効求人倍率（ビルクリーニング職）は 約2.0〜3.0倍で推移しています。引退時期の判断が一斉に重なる構造的な人手不足下にあります。
2024年の全業種における休廃業・解散件数は 6万2,695件で過去最多、前年比 +25.9%と急増しました（東京商工リサーチ）。ビルメンテナンス・清掃業は労働集約型かつ資格者依存度の高い業種であり、経営者の高齢化と有資格者離職リスクが直接、廃業圧力となって表面化しています。
事業承継・引継ぎ支援センター（公的機関）の成約件数は2023年度に 2,132件で過去最多を記録しました。ビルメンテナンス業界では、イオンディライト・ALSOK・ハリマビステム等の大手による地場ビルメン買収が継続しており、清掃＋設備管理＋警備のワンストップ化を進めるグループ系の受け手が育ってきました。「自社では誰にも渡せない」と諦める時代は終わりつつあります。
承継スキームの
2類型と特徴
SCHEME COMPARISON
ビルメンテナンス・清掃業のM&Aでは、建築物清掃業登録（建築物衛生法）の承継可否が最大の論点です。株式譲渡なら法人格継続で登録・有資格者選任体制・官公庁入札資格・既存契約・外国人雇用関係をそのまま引き継げますが、事業譲渡では登録・入札資格は新規申請、外国人雇用契約は個別再締結となります。早い段階で形態を整理しておくことが、選択肢の幅を広げます。
| 会社の形態 | M&Aスキーム | 特徴 |
|---|---|---|
| 法人格を有する ビルメンテナンス会社 （推奨形態） |
株式譲渡 （推奨） |
法人格継続により 建築物清掃業登録が自動継続。建築物環境衛生管理技術者の選任体制・全省庁統一資格・既存清掃契約・特定技能/技能実習の在留資格をそのまま包括承継。簿外債務・未払い労務費・社会保険未加入問題のDDが論点。 |
| 同・事業譲渡型 | 事業譲渡 | 建築物清掃業登録は法人付随のため引継ぎ不可。譲受会社が新規登録申請が必要。官公庁入札参加資格も再申請、外国人雇用契約は個別再締結。競業避止義務は会社法21条に基づき原則20年・同一地区。 |
| 個人事業主 （小規模事業者） |
事業譲渡 （一択） |
個別資産・契約の承継となり、登録・入札資格は事実上ゼロベース。承継前に法人化を検討する選択肢もあるが、登録更新タイミングと整合させる必要がある。 |
行政手続きの実務
「登録・資格・在留資格」を
どう承継するか
REGULATORY PRACTICE
ビルメンテナンス・清掃業M&Aの最大の論点は、建築物清掃業登録（建築物衛生法）と建築物環境衛生管理技術者の選任体制、官公庁入札参加資格、外国人在留資格の取扱いです。株式譲渡では多くが自動継続されますが、事業譲渡や法人形態の変更を伴う場合、行政との事前調整を綿密に行うことが、承継成否を分けます。
（最大論点）
（全省庁統一資格）
事業譲渡では譲受会社側で再申請が必要で、新規取得には 2〜3か月を要し、過去の経営実績（年間売上・施工実績）の評価を経た等級付与となります。地方自治体（県・市）の独自入札資格も同様の手続きが必要となるため、自治体ごとの再申請スケジュールを並行して進めます。
（特定技能・技能実習）
事業譲渡では雇用契約が個別再締結となるため、外国人スタッフ一人ひとりについて 新たな受入機関での在留資格変更手続きが必要です。手続き不備は本人の在留資格喪失リスクに直結するため、行政書士・登録支援機関と連携して進めます。
ビルメン業界では 社会保険未加入のパート・アルバイトの存在がDDの定番論点となります。法定要件を満たす雇用区分の整理、未加入分の遡及加入リスク、退職金規程の有無、有給休暇の引継ぎ等を、社会保険労務士と連携して確認します。
雇用条件（給与・勤務時間・勤続年数の通算・退職金引継・有給休暇引継）について、買い手と事前に擦り合わせ、可能な限り 現在と同等以上の条件で継続雇用される設計を最優先で交渉します。特に有資格者・現場リーダー・外国人スタッフへの開示タイミングは、契約締結前後の慎重な設計が必要です。
「廃業」と「承継」の
収支比較
CLOSURE vs SUCCESSION
引退を考え始めた経営者から最初によく頂くご質問は「そもそもうちの会社に値段がつくのか」というものです。比較すべきは、第三者承継の対価ではなく、廃業した場合のコストです。廃業は「ゼロ」ではなく、通常はマイナスから始まる選択肢になります。
数十万〜数百万円規模が発生する場合あり
承継対価に含まれる可能性
監理団体精算・特定技能変更手続き
承継対価評価のプラス要因
長期勤務者がいると相応の負担
退職金支出は発生しない（または承継）
有資格者離散・全省庁統一資格喪失
（登録・有資格者・契約の集合体）
になる場合があります
可能性があります
※上記は典型的な傾向の整理であり、個別事例の数値は契約構成・有資格者数・スタッフ構成・機材状況・テナント条件等により大きく変動します。当社では、初期相談時に 廃業シナリオと承継シナリオの収支比較を整理し、判断材料をご提供します。最終的な税務処理の確定は、顧問税理士・公認会計士にご確認ください。
多くの経営者が「うちは大手と違って規模も小さいし、価値はつかないだろう」とおっしゃいます。しかし、ビルメンテナンス業界では 建築物清掃業登録・有資格者・官公庁入札資格・長期契約・外国人雇用の組み合わせが、新規参入者にとって極めて高い参入障壁を意味します。地場大手・異業種（警備・設備管理）・グループ系（イオンディライト・ALSOK・ハリマビステム等）の受け手が確実にいるか、まずは無料相談で確かめていただくことをお勧めします。
代表からのメッセージ
MESSAGE
成約事例
CASE STUDIES
70歳、年商2億円・35名（特定技能2名含む）。
そのまま現場に残ってもらえた。」
60代後半、年商4億円・60名。
うちでも実現できた。」
68歳、年商1.5億円。
巡り会えた。」
建築物清掃／日常清掃／定期清掃／
床面ワックスがけ／ガラス清掃／外壁清掃／
設備管理／警備業務／衛生害虫駆除／
特殊清掃／遺品整理／ハウスクリーニング／
官公庁入札清掃／病院清掃／ホテル清掃／工場クリーンルーム
※各事例の譲渡対価・スキームは概算値です。弊社の成約実績および
業界の平均的な成約条件を参考にしており、実際の対価は
BS/PL（貸借対照表・損益計算書）、契約構成・有資格者数・
スタッフ構成・機材状況など、
個別要因により変動します。
渡し方を設計する、
4つの柱
FOUR PILLARS
「自分の会社ならいくら？」「うちの段階で何ができる？」が気になる方は、お気軽にどうぞ。
まず企業価値をセルフ試算する →
直近の業界動向
RECENT TRENDS
清掃業務従事者の60歳以上比率は 46.7%、有効求人倍率は 2〜3倍で推移しており、若手の新規参入は限定的です。現場従業員の不足を感じる事業者が90.4%に達するなか、人材確保力のある大手・グループ系への集約が進んでいます。単独運営の難度が上がる場面が増えており、承継時期の判断材料となります。
特定技能「ビルクリーニング」分野では受入が拡大しており、技能実習からの移行も進んでいます。承継時には特定技能「受入機関の変更届」、技能実習「監理団体経由の計画変更認定」の手続きが必要となる場合があり、行政書士・登録支援機関と連携した実務設計が不可欠です。買い手にとって外国人材ごと承継できることは、人材確保の観点でメリットとなります。
高齢単身世帯の増加に伴い、特殊清掃（孤独死現場対応・遺品整理）の需要が拡大しています。一方、イオンディライト・ALSOK・ハリマビステム等の大手は、清掃＋設備管理＋警備のワンストップ化を進めるため、地場ビルメン会社の買収を継続しています。受け手の選択肢は、地場同業、警備・設備管理大手、不動産管理会社、グループ系ビルメンと多様化しています。最新動向は、全国ビルメンテナンス協会、および当社にご確認ください。
まずは、お問い合わせを
売るか、売らないか。
迷っている段階でも、構いません。
秘密厳守・無料でお受けします。
お問い合わせはこちら →
〒103-0013 東京都中央区日本橋人形町1-1-8 神山ビル3A
TEL: 03-4500-7730 ／ info@jfsc.jp
対応時間：平日 9:00〜18:00
※時間外・土日祝はお問い合わせフォームから24時間受付
M&Aをもっと知りたい方へ
内容は2026年4月時点の情報・公表統計に基づきます。
事業承継・労務・税務の個別具体的なご判断は、必ず税理士・弁護士・社会保険労務士等の専門家にご確認ください。
ページ表示・リンク等の不具合がございましたら、お問い合わせフォームよりご連絡ください。
公的データ・統計（出典明示）
ビルメンテナンス・清掃業 の代表的な敗訴・賠償判例（DD・PMI で重要）
M&A 後の簿外債務リスクを定量化するため、業種特有の敗訴判例・賠償実例を一次ソースで参照します。
※ 個別案件によって賠償額・責任範囲は大きく異なります。M&A 検討時の DD 段階で、貴社固有のリスクを弊社（日本財務戦略センター）と専門家（弁護士・税理士等）でご確認ください。
都道府県・主要都市別 ビルメンテナンス・清掃M&A ガイド
JFSC は全国対応。各エリアの市場特性・許認可手続き・地元金融機関ネットワークに対応した ビルメンテナンス・清掃M&A 事業承継支援を行っています。
都道府県別
主要政令指定都市別
ビルメンテナンス・清掃 に近い業種の M&A ガイド
同じ業界の隣接領域や、買い手候補としてシナジーが見込める業種の M&A 解説です。
広域エリア別 M&A・事業承継 動向
地方経済産業局・地方厚生局の管轄ごとの M&A 動向・支援機関情報をまとめています。
ビルメンテナンス・清掃 の最新法改正・公的トピック（2024-2026年）
M&A 検討時の DD で把握すべき業種関連法の最新動向です。一次ソースから確認できます。
ビルメンテナンス・清掃業M&Aの注意点
ビルメンテナンス・清掃業のM&A・事業承継には、許認可承継・専門資格者の確保・運営基準充足・契約上の地位移転など、業種固有の注意点があります。実務上もっとも問題になりやすいポイントを整理しました。
-
1
クリーニング業法上の開設届と構造設備基準適合性
クリーニング所を開設するには厚生労働省令の定める基準に基づき、都道府県知事への開設届出が必須で、位置・構造設備・従事者数・クリーニング師氏名を届け出ます。M&A では新規開設届または承継届が必要なため、買い手側の事前申請対応が重要。既存施設が構造基準に不適合の場合、改修投資を事前見積もりが必須です。
-
2
クリーニング師資格者の配置要件と継続確保
クリーニング所（受取・引渡のみの店舗を除く）には 1 名以上のクリーニング師資格者を配置することが法定要件です。既存クリーニング師の年齢・資格更新状況・技能レベルを詳査し、M&A 後の継続雇用を契約で明確化が重要。クリーニング師の離職は営業継続に直結するため、留任契約を買収の前提条件にする必要があります。
-
3
環境規制と有機溶剤使用制限への対応
クリーニング業は環境規制の強化で一部の有機溶剤が使用禁止化されており、代替薬剤の導入が進みつつあります。既存のドライクリーニング機・洗場設備・排水処理が新規制に適合しているか確認が必須で、非適合の場合は買い手側で機械更新投資が必要になります。環境規制の今後の強化トレンドを踏まえ、設備投資計画の妥当性を事前評価が重要です。
-
4
労働安全衛生と従業員研修・技能講習
クリーニング所の業務従事者は有機溶剤取扱特別安全衛生教育・衛生管理講習等を受講することが法定義務化されています。既存従業員の研修履歴・教育体制・安全衛生マニュアルを詳査が必須。買い手側で研修体制が未整備の場合、新規従業員採用時の研修準備が必要になり、運営コストが増加します。
-
5
排水処理基準と廃棄物管理体制
クリーニング業の洗場は『不浸透性材料で築造され、適当な勾配と排水口がある』ことが法定基準です。既存の排水処理体制・廃液処理・廃棄物管理（汚泥・フィルター等）が環境基準に適合しているか確認が必須。不適合の場合、買い手側で排水処理設備の更新・廃棄物処理業者の契約締結が必要になり、運営コスト増が見込まれます。
-
6
既存顧客台帳と法人取引先の引き継ぎ
クリーニング業の売上は既存顧客・定期配送契約・法人ユニフォーム取引先に大きく依存します。顧客台帳・配送ルート・料金体系・法人取引契約の引き継ぎが買い手側の営業継続に直結するため、既存顧客リテンション率を詳査が重要。買い手の営業体制変更による顧客流出リスクを契約で最小化し、重要法人取引先の継続契約を前提条件に含める必要があります。
※上記はビルメンテナンス・清掃業M&Aで実務上問題になりやすい論点を整理したものです。個別案件では他にも検討すべき事項がございます。一次相談は無料でお受けしておりますのでお気軽にご相談ください。
数字で見る ビルメンテナンス・清掃業業界の現在地
INDUSTRY STATISTICS
- ビルメンテナンス協会会員事業所数：2,840事業所（2025年1月末時点） [公益社団法人全国ビルメンテナンス協会・情報年鑑2025]
- ビルメンテナンス業務平均売上高：19.4億円（2024年度） [ビルメンテナンス情報年鑑2025（第55回実態調査）]
- ビル管理市場規模：1兆600億円（2025年度見込） [矢野経済研究所]
- 現場従業員不足（人手不足問題）：88.5%の事業所が該当（） [ビルメンテナンス協会実態調査]
- 外国人労働者比率：14.3人に1人が外国人（2024年） [厚生労働省・外国人雇用状況届出]
- 全国外国人労働者数：230万人（2024年10月末） [厚生労働省]
ビルメンテナンス・清掃業 M&A に効いてくる法令の地図
LEGAL FRAMEWORK
- 建築物における衛生的環境の確保に関する法律（建築物衛生法）（昭和45年4月14日法律第20号）：不特定多数が利用する建築物の衛生的環境確保を規定。ビルクリーニング業は登録対象事業（8業種の1つ）。登録更新は6年ごと。… [e-Gov法令検索]
- 廃棄物の処理及び清掃に関する法律（廃掃法）（昭和45年12月25日法律第137号）：ビル清掃業が生成する業務廃棄物の分類・処理責任を定める。清掃業は産業廃棄物または一般廃棄物の許可取得が必要な場合あり。… [e-Gov法令検索]
- 労働安全衛生法：ビル清掃の高所作業（窓ガラス清掃等）で転落防止対策、ロープ高所作業の計画策定、特別教育実施が義務化。… [e-Gov法令検索]
- 消費税法（インボイス制度）：… [国税庁]
- 在留資格「特定技能」（ビルクリーニング分野）：… [厚生労働省]
判例・賠償事例で見る リスクの輪郭
JUDGMENTS & LIABILITIES
- ビル窓ガラス清掃中の転落死亡：ロープを使ったブランコ作業での墜落事故。東京労働局が複数事例を報告。会社の安全配慮義務違反、足場・ライフラインの不備が法的責任の対象。…／論点：労働安全衛生法25条（足場設置義務）・59条（教育義務）違反、民事損害賠償請求 [職場のあんぜんサイト（厚労省）]
- 清掃中の破損事故・損害賠償：施設内の設備・什器破損について、請負業者としての賠償責任が争点。施設賠償責任保険の適用範囲が重要。…／論点：請負業者としての瑕疵担保責任・過失相殺 [青葉保険サービス（保険解説）]
業界団体と連携先のマップ
INDUSTRY ASSOCIATIONS
保険の選び方と引継ぎ論点
INSURANCE
- ：清掃業務遂行中の対人・対物事故による損害賠償（弁護士費用含む） [全国ビルメンテナンス協会保険パンフレット]
- ：政府労災保険の補償額を超える部分の上乗せ保障 [全国中小企業共済財団]
- ：清掃用機械・薬品・車両等の財産保損
承継スキームと税務の見取り図
M&A SCHEMES & TAX
- ：売却益に対し所得税20.315%（キャピタルゲイン）、受け手の譲受人も既存負債を承継する…
- ：営業権の譲渡益は法人税・消費税の対象。売却側は個別資産ごとに課税。…
- ：…
- ：中小企業の事業承継時の後継者が負う債務・負担軽減制度… [経済産業省]
ビルメンテナンス・清掃業 M&A・事業承継 ― 実務でよくあるご質問
ビルメンテナンス・清掃業の M&A 検討段階で特に質問が多い実務論点を、業界規制・一次ソース根拠に基づいて整理しました。
Q1. ビルメンテナンス・清掃業の売却相場は？
業種平均は営業権評価で過去3年の平均利益×2~3倍。
ただしビル清掃は利益率が3~8%程度と低いため、年間売上の0.3~1.0年分（営業権のみ）が相場。元請契約の安定性（大型常設オフィス等）があれば倍率上がる。
Q2. M&A時に元請（建物オーナー）が契約継続を拒否するリスクは？
建物オーナーが新しい事業者の能力・信用を疑うと、契約拒否・値下げ要求が発生。
特に大規模施設（病院・学校・官公庁）ほどリスク高。対策：DD段階で元請への事前通知・同意確認、キーパーソン（現場主任）の留任契約。
Q3. 外国人労働者（特定技能）の在留資格は譲受人に自動継承されるか？
自動継承されない。
譲受法人も同じ業種の登録（建築物清掃業1号）を持ち、特定技能協議会に加入していないと受け入れ継続不可。入管への届出必須。
Q4. 建築物清掃業登録はどのタイミングで変更申請するのか？
株式譲渡の場合は新代表者・本社所在地変更届（1-2週間）。
事業譲渡の場合は譲受法人が新規登録申請（2-3週間）。いずれも都道府県知事へ提出。登録有効期間は6年で、期中の継続は問題ないが、更新時期が近い場合は譲受後の新規登録を検討。
Q5. インボイス制度が清掃業のM&Aに与える影響は？
年間売上1,000万円以下の小規模清掃業者は免税事業者のままでは発注者（課税事業者）の仕入控除対象外になり、契約削減・値下げリスク。
M&A時に譲受人が課税事業者登録（2割納税特例）するかどうかで企業価値が変わる。DD段階で取引先の消費税取扱いを確認すべき。
Q6. 清掃用機械・薬品在庫はどう評価するのか？
時価評価が原則。
高圧洗浄機等は中古相場確認、薬品は在庫数・有効期限・腐食リスク確認。多くは償却資産扱い。DD段階で全資産リストアップ・撮影・動作確認が必須。
Q7. 株式譲渡と事業譲渡、どちらが清掃業に適切か？
ほとんどのケースで株式譲渡。
理由：（1）登録・契約の自動継続、（2）手続が簡潔、（3）消費税課税なし。事業譲渡は売り手が負債を完全回避したい場合に限定。
Q8. 清掃業スタッフの離職リスク対策は？
M&A発表時の主要スタッフ離職が多く、これが元請契約解約に繋がる。
対策：（1）現場主任級との留任契約（留任金確保）、（2）給与・待遇の維持確約を書面化、（3）経営方針の継続を明示。DD段階でスタッフの勤続年数・重要度リストアップ必須。
Q9. 病院清掃など特殊用途の契約は引継時に何が必要か？
医療施設・食品工場等は清掃基準が厳しく、品質管理マニュアル・消毒手順・報告書フォーマット等の引継が重要。
新事業者の適格性審査も厳しい。M&A前に医療施設等の認可取得・資格確認。
Q10. 表明保証で清掃業の売り手に何を要求されるか？
①登録の有効性・更新期日、②元請契約の一覧・重要度・継続可能性、③労災・賠償保険の加入状況、④外国人労働者の在留資格・人数、④下請契約・マンパワー供給元の安定性、⑤廃棄物処理許可の有無、⑥過去の労災・訴訟歴、⑦キーパーソンの離職可能性。