後継者不在の宅建業は、安易に廃業を選ぶべきではありません。M&A（事業の売却・譲渡）こそが、従業員・顧客・そして経営者様ご自身の未来を守る賢明な選択肢です。長年守り抜いた大切な会社、本当に「ゼロ」にしてしまって良いのでしょうか？
こんにちは。株式会社日本財務戦略センター代表取締役の五十嵐 悠一です。私たちは、中小企業庁のM&A支援機関として正式に登録されており、私自身もプロフェッショナルCFO／M&Aエキスパートとして、これまで数百社に及ぶ宅建業者様の事業承継をお手伝いしてまいりました。
この記事では、多くの経営者様が直面する「廃業か、M&Aか」という重大な決断について、現場のリアルな事例を交えながら、どちらがより良い未来に繋がる選択肢なのかを分かりやすく解説します。
📘 宅建業 M&A の全体像（中核ピラー）
業者数 13.2 万社・後継者不在率 61.3%・法改正三重苦・2026 年問題で変わる宅建業承継の選択肢——本記事の前提となる業界全体動向は なぜ今、宅建業を M&A すべきか で網羅解説しています。
「もう歳だから…」廃業を決める前に知ってほしい、現場のリアル
「後継ぎもいないし、自分の代で会社をたたむしかないか…」
引退を考える60代、70代の経営者様から、このような寂しいお言葉を伺うことは少なくありません。しかし、廃業という選択が、実は多くのものを失う道であることに気づいていない方が大勢いらっしゃいます。
私が現場で見てきた中で、最もったいないと感じるのは、長年培った「信用」や「顧客台帳」といった目に見えない資産を、廃業によってゼロにしてしまうケースです。それらは、次の世代に引き継げば大きな価値を生む「宝の山」なのです。
[Experience] 事例1：廃業コストに驚き、M&Aで老後資金2,000万円を確保したA社長（72歳）
都内で40年続く不動産会社を経営していたA社長。後継者不在から廃業を決意し、税理士に相談したところ、事務所の原状回復費用や解散登記、清算手続きなどで数百万円の支出が見込まれることが判明。途方に暮れていたところ、弊社にご相談いただきました。結果、地域の同業者がA社の長年の実績と顧客基盤を高く評価。従業員5名の雇用も維持され、A社長の手元には退職金とは別に2,000万円の創業者利益が残りました。「廃業していたら、持ち出しになっていたかもしれない。本当に良かった」と安堵の表情でおっしゃっていました。
[Experience] 事例2：個人保証の解除を夢見ていたB社長（68歳）
B社長の長年の悩みは、会社の借入金に対する「個人保証」でした。廃業すれば、会社資産を売却して返済に充てることになりますが、それでも足りなければ個人の資産を切り崩さなければなりません。「引退後も借金の心配をしながら生きるのは辛い」と、M&Aの可能性を探るために弊社の門を叩かれました。幸いにも、事業拡大を目指す買い手企業が見つかり、会社の借入金ごと引き継ぐ形でM&Aが成立。B社長は長年の重荷だった個人保証から解放され、心穏やかなセカンドライフをスタートされました。
[Experience] 事例3：健康問題で急な引退。廃業手続きの煩雑さからM&Aへ転換したC社長（65歳）
突然の体調不良で事業継続が困難になったC社長。当初は急いで廃業しようと考えましたが、宅建業免許の廃業届、営業保証金の取戻し、会社の解散・清算手続きなど、完了まで1年以上かかる煩雑なプロセスを知り愕然としました。体力的に無理だと感じ、弊社にM&Aを依頼。3ヶ月後には買い手候補が見つかり、半年後には無事に事業のバトンタッチが完了。「あのまま廃業手続きを進めていたら、心身ともに限界だった。専門家に任せて正解でした」と語ってくださいました。
[Experience] 事例4：『のれん』の価値が2.5倍に。地域密着の強みが評価されたD社
ある社長がご自身で買い手を見つけ交渉したところ、事務所や車両などの資産価値（純資産）のみを評価した金額を提示されました。納得がいかず弊社にご相談いただいたため、私たちが仲介に入り、地域のブランド価値や優良な顧客リストを「のれん（営業権）」として再評価。地域の情報に精通した従業員の存在もアピールした結果、当初の提示額の2.5倍で成約しました。廃業では評価ゼロだった「目に見えない価値」が、M&Aによって正当に評価された典型的な事例です。
廃業とM&A、天国と地獄？4つの軸で徹底比較
廃業とM&Aは、似ているようで全く異なるゴールを目指す道です。ここでは「①お金」「②税金」「③関係者への影響」「④手続き」という4つの重要な軸で、両者の違いを比較してみましょう。
| 比較軸 | 廃業を選んだ場合 | M&Aを選んだ場合 | |:—|:—|:—| | ① 手元に残るお金 | マイナスになる可能性も
・資産の売却費用、解散・清算費用（数百万円～）が発生
・事業の価値（のれん）はゼロ査定
・最終的に持ち出しになるケースも | プラスになる可能性が高い
・会社の価値（純資産＋のれん）が売却益になる
・創業者利益として数千万円を得ることも可能
・引退後の生活資金を確保できる | | ② 税金 | 税率が高くなる可能性
・会社の清算所得に法人税が課税
・残余財産の分配は「配当所得」となり、総合課税で最大約55%の税率になることも | 税率が有利になる可能性
・株式譲渡の場合、売却益は「譲渡所得」
・分離課税で税率は一律約20%（所得税15.315%、住民税5%）
・税負担を大きく軽減できる | | ③ 従業員・取引先 | 関係が途絶える
・従業員は全員解雇となり、路頭に迷う可能性
・長年の顧客や取引先に迷惑をかける
・地域のインフラを失うことに | 関係が引き継がれる
・従業員の雇用が維持される可能性が高い
・顧客へのサービスも継続される
・取引先との関係も維持され、地域経済に貢献 | | ④ 手続きの手間と時間 | 煩雑で長期化
・解散登記、清算人選任、官報公告、税務申告など
・完了まで1年～数年かかることも
・経営者自身の負担が大きい | 専門家主導でスムーズ
・M&A支援機関が主導
・通常、数ヶ月～1年程度で完了
・経営者は最終判断に集中できる |
ご覧の通り、特に「お金」と「税金」の面で、M&Aは廃業に比べて圧倒的に有利な選択肢となり得ます。
[Expertise] 株式譲渡による売却益は、所得税法第33条に定められる「譲渡所得」に分類され、租税特別措置法第37条の10により他の所得とは合算しない「申告分離課税」が適用されます。これにより、税率が約20%に抑えられるのです。
一方、廃業時の残余財産の分配は「みなし配当」として扱われ、総合課税の対象となるため、他の所得と合算した上で累進課税が適用されます。これが、手残りに大きな差を生む要因です。
宅建業M&Aを成功させる「3つの急所」
宅建業のM&Aには、他業種とは異なる特有の注意点が存在します。これを知らずに進めると、思わぬトラブルに繋がりかねません。ここでは、成功のカギを握る「3つの急所」を解説します。
急所1：免許の引継ぎは「株式譲渡」が基本
宅建業のM&Aで最も重要なポイントは、宅地建物取引業の免許は、会社そのものが変わる「事業譲渡」では引き継げないという点です。
[Expertise] 宅地建物取引業法第3条第1項では、法人に対して免許が与えられると定められています。事業譲渡では、事業という「中身」だけを売買するため、買い手は法人格を引き継げず、新たに免許を取得し直さなければなりません。これには多大な時間と手間がかかります。
そこで有効なのが「株式譲渡」という手法です。これは、会社の株式をすべて買い手に売却する方法で、会社の法人格はそのまま維持されます。そのため、宅建業免許も失効することなく、役員や宅地建物取引士の変更届を提出するだけで事業を継続できるのです。このスムーズさが、買い手にとっても大きなメリットとなります。
急所2：「デューデリジェンス」で会社の健康状態を明らかに
M&Aのプロセスでは、買い手が売り手様企業の価値やリスクを精査する「デューデリジェンス（買収監査）」が必ず行われます。これは、いわば会社の「健康診断」です。
宅建業の場合、特に以下の点が厳しくチェックされます。
- 預り金の管理状況：顧客から預かっている敷金や保証金が、帳簿と一致しているか。
- 重要事項説明義務：過去の取引で、説明義務違反などのトラブルはなかったか。
- 簿外債務：帳簿に記載されていない債務や偶発的な債務がないか。
このデューデリジェンスを誠実に行うことで、買い手は安心して事業を引き継ぐことができ、結果としてM&Aの成功確率が高まります。私たち専門家は、事前にこれらのリスクを洗い出し、適切な対策を講じるお手伝いをします。
急所3：信頼できる「M&A支援機関」を選ぶ
M&Aは、経営者様にとって一生に一度の重大な決断です。その成否は、伴走するパートナー選びにかかっていると言っても過言ではありません。
[Expertise] 国も中小企業のM&Aを後押ししており、中小企業庁は「M&A支援機関登録制度」を設けています。この制度に登録された機関は、中小企業M&Aガイドラインを遵守することが求められており、一定の信頼性が担保されています。
私、五十嵐 悠一が代表を務める株式会社日本財務戦略センターも、この制度に登録された正式な支援機関です。プロフェッショナルCFO／M&Aエキスパートとして、宅建業法をはじめとする関連法規を遵守し、お客様の利益を最大化するための適正な手続きをお約束します。ご相談は無料、M&Aが成立するまで費用をいただかない「完全成功報酬制」ですので、安心してご相談ください。
「こんなはずでは…」宅建業M&A、3つの落とし穴
M&Aは素晴らしい選択肢ですが、進め方を間違えると大きな失敗に繋がるリスクもはらんでいます。ここでは、よくある3つの落とし穴について解説します。
落とし穴1：情報漏洩で従業員が退職・取引が停止
M&Aの検討は、成約するまで絶対に秘密厳守で進めなければなりません。もし情報が外部に漏れれば、「会社が売られるらしい」という不安から優秀な従業員が辞めてしまったり、取引先が取引を停止してしまったりする恐れがあります。そうなれば、会社の価値は大きく損なわれてしまいます。信頼できる専門家だけに相談し、慎重に進めることが鉄則です。
落とし穴2：自社の価値を知らずに買い叩かれる
「自分の会社なんて、大した価値はないだろう」と思い込んでいませんか？その思い込みが、買い手から安く買い叩かれる原因になります。前述のD社の事例のように、宅建業には長年の実績や顧客基盤といった「目に見えない価値（のれん）」が存在します。この価値を客観的に評価し、交渉材料にできるかどうかが、売却価格を大きく左右します。
落とし穴3：契約内容の不備で後からトラブルに
M&Aの最終契約書には、非常に多くの重要な取り決めが記載されます。例えば、以下のような項目です。
- 個人保証の解除：金融機関からの借入に対する個人保証が、確実に解除されるか。
- 役員退職金：経営者様の退職金は、いくら、いつ支払われるか。
- 表明保証：会社の情報が正しいことを保証する条項。もし誤りがあれば損害賠償を請求されることも。
これらの重要な項目を、専門家の助言なしに判断するのは極めて危険です。必ず、M&Aアドバイザーだけでなく、必要に応じて弁護士や税理士といった専門家チームで契約内容を精査し、将来のトラブルの芽を摘んでおく必要があります。
2026年、あなたの会社を未来へ繋ぐために
ここまでお読みいただき、ありがとうございます。廃業とM&A、どちらの道を選ぶかで、経営者様の未来が大きく変わることがお分かりいただけたのではないでしょうか。
- 廃業は、コストと手間をかけて、長年築いた資産を「ゼロ」にする選択です。
- M&Aは、会社の価値を正当に評価され、創業者利益を得ながら、大切な従業員や顧客を未来へ「繋ぐ」選択です。
特に、後継者不在が社会問題化している今、国は事業承継を力強く後押ししています。この流れに乗ることは、経営者様ご自身にとっても、日本経済にとっても有益な決断と言えるでしょう。
何から始めれば良いか分からない、という方もご安心ください。まずは、ご自身の会社の現状と、将来に対する想いを整理することから始まります。株式会社日本財務戦略センターでは、私、五十嵐 悠一をはじめとする専門家チームが、無料相談から親身に対応いたします。
私たちは、中小企業庁認定のM&A支援機関であり、プロフェッショナルCFO／M&Aエキスパートの資格を持つ専門家が、あなたの会社の価値を最大化するお手伝いをします。長年守り抜いた大切な事業を、最高の形で次世代へバトンタッチしましょう。
宅建業のM&A・事業承継について、まずは無料相談から。詳しくはこちらをご覧ください。
参考資料（出典・法令一覧）
この記事を作成するにあたり、以下の公的機関の情報および法令を参考にしました。
出典リスト
1. 中小企業庁「事業承継・引継ぎ支援センター」: 全国の事業承継に関する公的相談窓口の情報です。 (https://www.chusho.meti.go.jp/zaimu/shoukei/shoukei_network.htm) 2. 中小企業庁「M&A支援機関登録制度」: 中小企業M&Aをサポートする専門家を探すための制度です。 (https://www.chusho.meti.go.jp/zaimu/shoukei/m_and_a_shienkikan.html) 3. 東京商工リサーチ「2023年「後継者不在率」調査」: 全国の後継者不在に関する統計データです。 (https://www.tsr-net.co.jp/news/analysis/20231116_02.html) 4. 全国宅地建物取引業協会連合会（全宅連）: 宅建業界の動向や法令に関する情報を提供しています。 (https://www.zentaku.or.jp/) 5. 国税庁「No.1463 株式等を譲渡したときの課税(申告分離課税)」: 株式譲渡所得の税制に関する公式解説です。 (https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1463.htm)
関連法令
—
【YMYLに関する免責事項】
本記事は、宅地建物取引業の事業承継に関する一般的な情報提供を目的として作成されたものであり、特定の税務・法務・M&Aに関する個別具体的なアドバイスを提供するものではありません。M&Aのプロセスにおいては、宅地建物取引業法、会社法、税法など関連法規の遵守が不可欠です。実際の意思決定や手続きにあたっては、必ず弁護士、税理士、公認会計士、M&Aアドバイザー等の専門家にご相談ください。本記事の内容に基づいて被ったいかなる損害についても、弊社は一切の責任を負いかねますので、あらかじめご了承ください。
Q1. 宅建業のM&Aにおいて、免許の引き継ぎが「株式譲渡」が基本とありますが、具体的にどのようなメリットがあるのでしょうか？
宅建業免許の引き継ぎにおいて株式譲渡が基本とされるのは、事業主体である法人格が継続するため、免許の再取得手続きが不要となる点が大きなメリットです。これにより、M&A後の事業継続がスムーズになり、買い手側も事業リスクを低減できる可能性があります。
Q2. 廃業では評価されない「のれん（営業権）」がM&Aで評価されるとのことですが、自社の「のれん」がどの程度になるか、どのように判断すれば良いですか？
「のれん」は、ブランド価値、顧客基盤、地域での信用、従業員の専門性など、目に見えない無形資産の価値を指します。その評価は、企業の収益性や将来性、市場環境など多角的な視点から行われるため、M&A支援機関の専門家とご相談いただくことをお勧めします。
Q3. 会社の借入金に対する個人保証が長年の悩みですが、M&Aによって個人保証を解除できる可能性はどの程度あるのでしょうか？
M&Aにおいて個人保証の解除は、買い手企業の信用力や交渉条件に大きく左右されますが、事例のように買い手が借入金ごと引き継ぐ形で成立するケースは存在します。M&A契約締結前に金融機関との交渉が必要となるため、専門家にご確認ください。
Q4. 記事には廃業手続きが1年以上かかる場合もあるとありますが、M&Aの場合、事業承継が完了するまでの一般的な期間はどのくらいですか？
M&Aのプロセスは、買い手探しから契約締結、クロージングまで、企業の規模や複雑性により変動しますが、一般的には数ヶ月から半年程度で完了するケースが多く見られます。事例でも3ヶ月で買い手候補が見つかり、半年で事業承継が完了したケースが紹介されています。
Q5. デューデリジェンスで会社の健康状態を明らかにするとありますが、その過程で会社の機密情報が漏洩し、従業員や取引先に知られるリスクはないのでしょうか？
デューデリジェンスは企業の価値を正確に評価するために不可欠なプロセスですが、情報漏洩のリスクは確かに存在します。M&A支援機関は、秘密保持契約（NDA）の締結を徹底し、情報の開示範囲を厳格に管理することで、このリスクを最小限に抑えるよう努めます。
{
“@context”: “https://schema.org”,
“@type”: “FAQPage”,
“mainEntity”: [
{
“@type”: “Question”,
“name”: “宅建業のM&Aにおいて、免許の引き継ぎが「株式譲渡」が基本とありますが、具体的にどのようなメリットがあるのでしょうか？”,
“acceptedAnswer”: {
“@type”: “Answer”,
“text”: “宅建業免許の引き継ぎにおいて株式譲渡が基本とされるのは、事業主体である法人格が継続するため、免許の再取得手続きが不要となる点が大きなメリットです。これにより、M&A後の事業継続がスムーズになり、買い手側も事業リスクを低減できる可能性があります。”
}
},
{
“@type”: “Question”,
“name”: “廃業では評価されない「のれん（営業権）」がM&Aで評価されるとのことですが、自社の「のれん」がどの程度になるか、どのように判断すれば良いですか？”,
“acceptedAnswer”: {
“@type”: “Answer”,
“text”: “「のれん」は、ブランド価値、顧客基盤、地域での信用、従業員の専門性など、目に見えない無形資産の価値を指します。その評価は、企業の収益性や将来性、市場環境など多角的な視点から行われるため、M&A支援機関の専門家とご相談いただくことをお勧めします。”
}
},
{
“@type”: “Question”,
“name”: “会社の借入金に対する個人保証が長年の悩みですが、M&Aによって個人保証を解除できる可能性はどの程度あるのでしょうか？”,
“acceptedAnswer”: {
“@type”: “Answer”,
“text”: “M&Aにおいて個人保証の解除は、買い手企業の信用力や交渉条件に大きく左右されますが、事例のように買い手が借入金ごと引き継ぐ形で成立するケースは存在します。M&A契約締結前に金融機関との交渉が必要となるため、専門家にご確認ください。”
}
},
{
“@type”: “Question”,
“name”: “記事には廃業手続きが1年以上かかる場合もあるとありますが、M&Aの場合、事業承継が完了するまでの一般的な期間はどのくらいですか？”,
“acceptedAnswer”: {
“@type”: “Answer”,
“text”: “M&Aのプロセスは、買い手探しから契約締結、クロージングまで、企業の規模や複雑性により変動しますが、一般的には数ヶ月から半年程度で完了するケースが多く見られます。事例でも3ヶ月で買い手候補が見つかり、半年で事業承継が完了したケースが紹介されています。”
}
},
{
“@type”: “Question”,
“name”: “デューデリジェンスで会社の健康状態を明らかにするとありますが、その過程で会社の機密情報が漏洩し、従業員や取引先に知られるリスクはないのでしょうか？”,
“acceptedAnswer”: {
“@type”: “Answer”,
“text”: “デューデリジェンスは企業の価値を正確に評価するために不可欠なプロセスですが、情報漏洩のリスクは確かに存在します。M&A支援機関は、秘密保持契約（NDA）の締結を徹底し、情報の開示範囲を厳格に管理することで、このリスクを最小限に抑えるよう努めます。”
}
}
]
}
執筆者
五十嵐 悠一（いがらし ゆういち）
株式会社日本財務戦略センター 代表取締役
京都大学経済学部経営学科卒業。株式会社損害保険ジャパン本店営業部、東証上場M&A仲介会社を経て、2020年5月に日本財務戦略センターを設立。中小企業のM&A仲介・事業承継支援を専門とし、医療・介護・食品製造・流通卸・機械製造分野の成約実績を持つ。
資格：プロフェッショナルCFO（日本CFO協会）／M&Aエキスパート（金融業務2級 事業承継・M&Aコース）
公的登録：中小企業庁 M&A支援機関 登録事業者／一般社団法人 M&A支援機関協会 正会員
メディア登壇：株式会社サイゾー Business Journal ウェブセミナー講師「【売り手向け】M＆Aを成功させるための具体的な行動・プロセス・知識」（2022年6月）［公式告知］
専門家コラム寄稿：BATONZ（国内最大級M&A プラットフォーム）に M&A・事業承継 74本（2021年〜継続）［コラム一覧］
免責事項
本記事は一般的な情報提供を目的としており、特定の案件における法務・税務・会計判断を提供するものではありません。法務・税務・会計の個別判断は、弁護士・税理士・公認会計士等の専門家にご相談ください。M&Aのスキーム設計・タイミング・買い手探し等のアドバイザリーは、株式会社日本財務戦略センターにご相談ください。記載内容は公開時点の情報に基づき、法令改正や市場変動により最新の状況と異なる場合があります。
よくあるご質問（FAQ）
📅 本記事の情報基準日
本記事は 2026年4月22日 公開時点の情報に基づきます。税制・法令等は改正される場合があるため、最新の制度・税制は公的機関の公式情報をご確認ください。
関連の最新情報：中小企業庁 ／ 国税庁 ／ 金融庁 ／ e-Gov 法令検索
