宅建業 M&A・事業譲渡
宅建業者の2人に1人が、
後継者を持たない。
不動産会社・賃貸管理業を含む宅建業全体の M&A・事業承継。免許承継（宅建業法 第7条）・専任の宅地建物取引士（第31条の3）・保証協会の手続き（第64条系）まで、宅建業特化で設計します。
宅地建物取引業（宅建業・不動産会社・不動産業者・賃貸管理業・不動産仲介）の事業承継・M&A・事業承継対策に特化。
免許承継・専任取引士の確保・敷金処理・賃貸管理契約の承継・株主名簿の整備まで、実務目線で設計します。
※ 不動産業の後継者不在率 51.1%（2025年 帝国データバンク全国調査）を参考。
宅建業は不動産業の中核として、同水準を前提としています。
あなたの顧客と、従業員と、
未来を守る方法があります。
秘密厳守
気づいたら、自分しかいなかった。
今年でまた一つ、歳を取る。
動けるうちに、動いておきたい。
昔は一日10件、現場を回れた。
今は、内見一件で家に帰って横になる。
気力だけでは、もう続かない。
息子は、別の道を選んだ。
従業員に背負わせるには、荷が重すぎる。
「次」を、誰に託せばいいのか。
先代から続く、お客様がいる。
「突然やめます」とは、言えなかった。
その顔が、頭を離れない。
ここまで、一人でよくやってきた。
会社も、あなたも、十分に戦った。
次の一手を、自分で選んでいい。
一人で抱え込む必要はありません。
会社を守り、顧客を守り、
あなたの次の人生を設計する。
会社の渡し方を、
最初から最後まで設計する。
買い手との事前調整で、
売却後のトラブルを防ぎます。
代表からのメッセージ
MESSAGE
成約事例
CASE STUDIES
60代、年商2,000万円。
現場には立ち続けられた。」
※弊社の成約実績および業界の平均的な成約条件を
参考にしており、実際の条件は案件ごとに異なります。
賃貸仲介業／売買仲介業／不動産管理業／
賃貸管理業／ビル管理／マンション管理／
サブリース／店舗仲介／土地活用・駐車場運営／
投資用不動産仲介／不動産鑑定／
リフォーム・リノベ併設業
直近の業界動向
RECENT TRENDS
国土交通省「宅地建物取引業者数等調査結果」によれば、全国の宅建業者数は約12.5万社で推移しており、その大半が中小規模の事業者です。代表者の高齢化が進み、後継者不在を理由とする廃業・第三者承継のニーズは年々高まっています。とくに賃貸管理業を併営する事業者は、長年築いてきたオーナー（大家）様との信頼関係をどう次代へつなぐかが、最大の経営課題となっています。
2021年6月に施行された賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（賃貸住宅管理業法）により、管理戸数200戸以上の事業者は登録が義務化され、業務管理者の選任・重要事項説明・帳簿備付・定期報告等の義務が課されています。中小の宅建業・賃貸管理業者にとって、コンプライアンス対応の事務負担は年々重くなっており、規模の経済を効かせやすい買い手企業への承継メリットが高まっています。
IT重説（オンライン重要事項説明）の制度化、電子契約の普及、大手仲介・プラットフォーム勢の地方市場への参入により、競争環境は大きく変化しています。地域密着型の中小宅建業者にとっては、規模・テクノロジー・採用面で大手の優位性が増す一方、地域の賃貸管理オーナー（大家）様との長年の信頼関係こそが、買い手企業から高く評価される無形資産となっています。承継時期の判断は中長期視点で行うことが重要です。最新の制度動向については、国土交通省・全国宅地建物取引業協会連合会等の公式情報、および弊社にご確認ください。
承継事例
CASE STUDIES
駅前立地・60代後半オーナー、業歴30年。
＋ インセンティブ報酬・経営自由度の継続
地域密着型・管理ネットワークを大手仲介へ承継。
＋ 土地開発コンサルティングへの転換
コロナ禍を機に、住宅建売企業との一体化を選択。
＋ 土地取引等の新規事業領域への展開
※各事例の条件は概算・抽象化された表現です。実際の譲渡条件は、賃貸管理戸数・営業エリア・専任取引士の体制・賃貸借契約の状況等の個別要因により変動します。
渡し方を設計する、
4つの柱
FOUR PILLARS
宅建業 M&A で検討される主な論点
宅地建物取引業（宅建業・不動産会社・不動産業）の M&A・事業譲渡・廃業対策で実務上、必ず論点となる項目を整理
宅建免許は引き継げるのか
宅地建物取引業免許は法人に付与されるため、M&A の手法によって取扱いが異なります。株式譲渡では法人格が維持されるため、知事免許・大臣免許とも継続可能（役員変更届・専任取引士の届出は必要）。事業譲渡では免許自体は引き継げず、買い手側で新規取得または既存免許の活用が必要となります。
賃貸管理契約はどうなるのか
賃貸管理業務は委託契約に基づくため、M&A 後は新オーナーへの管理委託契約の承継（再締結 or 包括承継通知）が必要です。借主への通知、敷金・保証金の保全（信託 or 別口管理）、更新事務の引継ぎが論点。賃貸管理 100 戸超のオーナーの実例は賃貸管理 100 戸 事業承継ケースを参照。
株式譲渡フロー
事業譲渡フロー
株式譲渡と事業譲渡の違い（宅建業特有）
| 項目 | 株式譲渡 | 事業譲渡 |
|---|---|---|
| 宅建業免許 | 継続（法人格維持） | 新規取得 or 既存活用 |
| 賃貸管理契約 | 包括承継 | 個別承継合意が必要 |
| 従業員の雇用 | 原則継続 | 転籍同意が必要 |
| 敷金・預り金 | 包括承継 | 個別移管手続き |
| 税務（売り手） | 株式譲渡益（分離課税） | のれん・営業権＋法人税 |
| 保証協会 | 継続（要届出） | 新規加入 or 移管 |
専任宅建士が退職した場合（2 週間ルール）
宅地建物取引業法 31 条の 3 により、専任の宅地建物取引士が不足した場合は2 週間以内に補充が義務付けられています。M&A 前後でこの「2 週間ルール」が論点になることが多く、①M&A タイミングを優先するか専任補充を急ぐか、②買い手側の取引士配置で吸収できるか、③一時的な業務縮小を選ぶか——の判断が必要です。早めの事業承継アドバイザー相談を推奨します。
保証協会（弁済業務保証金）の扱い
宅建業者は営業保証金（1,000 万円・本店）または保証協会加入による弁済業務保証金分担金（本店 60 万円・支店 30 万円）を供託しています。M&A 後は保証協会（公益社団法人不動産保証協会／全国宅地建物取引業協会連合会等）への継続加入・脱退・新規加入の判断が論点。買い手側の所属協会と異なる場合、移管手続きが発生します。
廃業 vs M&A の比較
| 項目 | 廃業 | M&A（事業承継） |
|---|---|---|
| 免許 | 廃業届で返納 | 法人格維持で継続（株式譲渡） |
| 顧客（賃借人） | 他社紹介・契約解除 | 継続関係維持 |
| 従業員 | 解雇・退職金 | 雇用継続 |
| 敷金・保証金 | 返還事務（負担大） | 包括承継 |
| 売り手の手取り | 純資産額前後 | 純資産＋営業権（多くの場合 上振れ） |
| 事務負担 | 大（顧客対応・登記抹消） | アドバイザー側で巻取り可 |
図解で見る ― 宅建業 M&A の論点マップ
VISUAL OVERVIEW
即答：株式譲渡 vs 事業譲渡（宅建業特有）
| 論点 | 株式譲渡 | 事業譲渡 |
|---|---|---|
| 宅建業免許 | ○ 自動継続 | × 新規取得（1〜4 ヶ月） |
| 専任宅建士 | ○ 登録継続 | × 新規登録 |
| 管理契約 | ○ 継続しやすい | △ 再契約論点 |
| 営業保証金 | ○ そのまま | × 再拠出（1,000万 or 60万） |
| 従業員 | ○ 維持しやすい | △ 再雇用設計 |
| JV 実績 | ○ 承継 | × 譲渡元帰属 |
| 営業空白 | ○ ゼロ | × 1〜4 ヶ月 |
図① 免許承継 3 スキーム比較 ― 株式譲渡 / 会社分割 / 事業譲渡
図② 営業保証金 vs 弁済業務保証金分担金 ― キャッシュフロー差 940 万円
図③ 宅建業 M&A の標準プロセス（4〜8 ヶ月）
実例で読む ― 宅建業 M&A の現場
CASE STUDIES & DEEP DIVE
当社で扱った宅建業 M&A 事案を、ご本人のご承諾を得たうえで匿名化し、シリーズで言語化しています。「ご自身の状況と似ているかもしれない」と感じていただけるケース、または承継検討のヒントになる実務記事をご紹介します。
※ ご本人のご承諾のうえで匿名化し、本質的な意思決定の構造をブログ記事として整理しています。守秘義務に関わる固有情報は記載しておりません。
数字で見る ― 宅建業界の現在地
INDUSTRY STATISTICS
宅建業 M&A の判断材料として、業界全体の客観数値を整理しました。出典は国土交通省・東京商工リサーチ・業界団体公式資料。
M&A 取引倍率（参考値）
中小企業の M&A 投資基準として、EV/EBITDA 3〜5 倍が一般的レンジ。賃貸管理業は安定収益型として比較的高めの倍率がつく傾向があるものの、案件規模・契約継続性・物件オーナーとの関係性で大きく変動します。日本 M&A センターの成約案件全業界平均は約 5.4 倍ですが、最終的な評価額は EBITDA 倍率だけでは決まらず、許認可承継リスク・賃貸管理契約の継続見込み・専任取引士の継続雇用可否などを織り込んだ調整が入ります。
※ 個別案件の評価額は、当社で 1 社ずつヒアリングのうえご提示します。「倍率だけで決める」のではなく、買い手企業の事業戦略・売り手企業の特性を踏まえた個別評価を重視しています。出典：M&A サクシード・日本 M&A センター
数字が示すこと
業者数 13 万超・宅建士登録 121 万人と市場規模は拡大基調にあるものの、不動産業全体の後継者不在率は 61% 超、後継者難倒産は半期で 230 件を記録。「業界は伸びているが、個別の事業者は世代交代の壁に直面している」のが現在地です。M&A・事業承継は、ご自身の事業を守り、お預かりしている物件オーナー様への責任を果たすための、現実的な選択肢の一つとして認識されつつあります。
宅建業法 ― 承継時に押さえる3条文
LEGAL POINTS
宅地建物取引業 M&A の現場では、宅建業法の中でも 3 つの条文を中心に承継設計を組み立てます。条文を引いて深く解説する記事は数多くありますが、実務では「条文どおり」に動かないことが多く、ここでは当社で扱った宅建業 M&A 案件の現場感覚から、それぞれの条文がどう運用されているかを整理します。
第7条 ― 免許承継（相続・合併）
宅建業法第7条は、相続および合併による宅建業免許の承継を規定しています。条文上は「相続による承継」が制度として確立しているように見えますが、当社で扱った宅建業 M&A の現場では、相続による承継ケースはほとんど発生しません。理由はシンプルで、相続発生前にオーナーご自身が売却・承継の判断を済ませているケースが圧倒的に多いからです。
むしろ実務で重要になるのは、事業譲渡か株式譲渡かのスキーム選択です。事業譲渡の場合、宅建業免許は譲受側で新規取得が原則となり、保証協会への加入・専任の宅地建物取引士の確保・営業所の整備など、立ち上げ手続きを丁寧に並行する必要があります。一方、株式譲渡であれば法人格を維持したまま支配株主が交代するため、免許そのものは継続し、第9条の役員変更届・代表者変更届を提出する形で承継が完了します。スピード重視・実務負荷の軽さでは株式譲渡が有利ですが、簿外債務・保証外しの整理など別軸の論点が生じます。
当社では、オーナーの意向・買い手企業の方針・税務上の最適解を踏まえ、第7条の活用要否を含めた承継スキーム設計をご提案します。最終的な判断は、弁護士・税理士等の専門家にもご確認のうえで進めてください。
第31条の3 ― 専任の宅地建物取引士（5人に1人ルール）
業務に従事する者 5 人につき 1 人以上の専任の宅地建物取引士の設置が義務付けられています（事務所ごと・案内所ごと）。M&A 現場で最も警戒すべきは、クロージング前後で専任取引士が一斉に離職するリスクです。
当社の実務感覚として、宅建業界は独立意欲の高い業界という特性があります。専任取引士は経験を積んだ後に自身で開業を志向する傾向が強く、経営権の移転を機に「ここで独立する」「他社へ移る」という判断をされる方が一定割合います。欠員のまま放置すれば事務所運営に支障が生じ、所定の補充期間内に専任取引士を補充できない状態は監督官庁の指導対象になります。
実務で多いのは、宅建資格を持つ代表者ご自身に一定期間残ってもらう設計です。クロージング後の 6 ヶ月〜 2 年程度、顧問または非常勤役員として在籍いただき、その間に買い手側で専任取引士を採用・配置していく形が定石となります。残留条件（報酬・勤務形態・退任時期）は事前に十分な調整が必要で、「売却が決まってから条件交渉」では遅すぎます。
当社では、売り手オーナーご自身のライフプランを丁寧にヒアリングし、残留期間・働き方・退任後のキャリア設計まで含めた条件具体化を一緒に進めます。買い手の意向も重要ですが、まずは売り手オーナーご自身の希望を言語化することが、後の「こんなはずではなかった」を防ぐ最大の予防策になります。
第64条系 ― 保証協会・営業保証金
宅建業者は、本店 1,000 万円・支店ごと 500 万円の営業保証金を主たる事務所最寄りの供託所に供託する義務がありますが、保証協会（公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会、または 公益社団法人 不動産保証協会）に加入することで、本店 60 万円・支店ごと 30 万円の弁済業務保証金分担金で代替できます。
当社で扱う宅建業 M&A 案件では、ほぼすべてのケースで保証協会派であり、営業保証金 1,000 万円を直接供託している事業者は実務上ほとんど見かけません。M&A クロージング時に注意すべきは、事業譲渡で新会社が宅建業免許を新規取得する場合、保証協会への新規入会手続きが必要になることです。手続きには一定の審査期間がかかり、買い手側の入会準備が遅れるとクロージング全体のスケジュールに影響します。
株式譲渡の場合は法人格が継続するため、保証協会の会員資格もそのまま承継されますが、役員変更等の届出は別途必要です。当社では、保証協会への通知タイミング・新規入会の進捗管理を含め、宅建業特化の段取り設計をご提供します。
後継者承継 ― 現場で多い 4 パターン
SUCCESSION PATTERNS
宅建業 M&A・事業承継のご相談で実際に多く見られる構造を 4 つに整理しました。ご自身の事業状況がどのパターンに近いかを把握いただくと、相談時の論点整理が早くなります。
親族承継 → 第三者承継への転換
当初は子息・親族への承継を想定していたものの、本人の意向（事業を継ぐ気がない、別業界でキャリアを築いている等）により断念し、第三者承継へ切り替えるケース。当社のご相談で最も多く見られるパターンです。背景には、長年お預かりしている物件オーナーとの関係性、賃貸管理契約や保証関係を「どこかで整理しなければ」というオーナーご自身の責任感があります。
借入金引継ぎ・連帯保証外しの整理
事業上の金融機関借入があり、ご自身の連帯保証を残したままでは引退・相続移行が難しい状態。M&A による株式譲渡・事業譲渡を通じて、借入金の引継ぎと連帯保証の解除を同時に設計します。パターン①と並んで多い構造で、両者が同時に発生しているケースも頻繁にあります。金融機関との事前協議が必須で、買い手の財務状況・引継ぎ後の事業計画の説得力が解除可否を左右します。
第二創業 ― 既存事業を残しつつ新領域へ
宅建業の一部（賃貸管理部門・売買仲介部門など）を切り出して譲渡し、残った部分でオーナーご自身が次の事業へ展開するケース。事業の選択と集中、世代交代の段階的進行に適しています。会社分割・事業譲渡のスキームを使い分け、税務・労務・許認可の三方面で同時並行的な手続きが必要です。
清算型 EXIT ― 廃業と免許返納
M&A 候補が見つからない、または承継より清算が合理的な場合の選択肢。ただし、賃貸管理契約・敷金預り金・保証協会脱退・取引士の廃業届など、丁寧な段取りが必要です。物件オーナー様への通知・引継ぎ先の紹介など、ご自身の信用と関係性に配慮した収束設計が求められます。当社では清算型を選ぶ前に、M&A 候補の探索を必ず一度経由することをお勧めしています。
オーナーご自身のライフプランを起点に
LIFE PLAN FIRST
当社が宅建業 M&A のご相談を受けてまず時間をかけるのは、オーナーご自身のライフプランの言語化です。M&A 仲介の現場では「いくらで売れるか」「どこに売るか」が先行しがちですが、その前段にある「ご自身がこれからどう過ごしたいか」が定まらないまま条件交渉に入ると、後で必ず「こんなはずではなかった」が発生します。
オーナーご自身も、相談に来られた時点では明確なライフプランが言語化されているケースは少なく、むしろ「漠然と引退したい」「子供には継がせたくない」「物件オーナーには迷惑をかけたくない」といった輪郭のはっきりしない動機が出発点になります。
ここで当社が役割を果たすのは、それらの輪郭を一緒に具体化していく伴走です。残留期間はどれくらいまでなら受け入れられるか・退任後の働き方はどう描いているか・物件オーナーへの責任をどこまで持ちたいか。質問を重ねるうちに、オーナーご自身も気づいていなかったご希望が浮かび上がってきます。
売り手オーナーの考えが具体化してはじめて、買い手の意向との突き合わせが意味を持ちます。買い手の意向もちろん重要ですが、軸足は売り手オーナーのライフプラン側に置いておくのが、当社の伴走スタイルです。
「自分が信用している相手に引き継ぎたい」
TRUST SUCCESSION
宅建業、とくに賃貸管理を営んでこられたオーナーの売却動機で、現場で最もよく耳にする言葉が「物件オーナーに迷惑をかけたくない」です。10 年・20 年・30 年とお預かりしてきた物件オーナーとの関係性は、契約書 1 枚の取引ではなく、信用と人間関係の積み重ねで成り立っています。
そのため、ご自身が引退・承継を考える局面で、「次にお任せする相手は、自分が信用できる相手でなければならない」というご意向が強く働きます。価格の高さよりも、引継ぎ後の物件オーナーへの説明姿勢・サービス水準の継続性・地元での信用維持を重視されるオーナーが圧倒的に多いのが、宅建業 M&A の特徴です。
当社では、買い手候補の事業姿勢・地域での評判・引継ぎ後の運営方針までを丁寧に確認したうえで、売り手オーナーのご納得をいただける相手をご提案します。物件オーナー様への説明設計・引継ぎ通知のタイミングまで含め、信用の継承を念頭に置いた M&A をご支援します。
買い手 DD で確認される ― 宅建業 18 項目
DUE DILIGENCE CHECKLIST
宅建業 M&A の買い手 DD（デューデリジェンス）で必ず確認される実務項目を、当社の経験から整理しました。一般的な財務・労務 DD と異なり、宅建業特有のチェックポイントが多数あります。売り手オーナー様には、これらを事前に整備しておくことで「売れる準備」が整い、価格交渉でも有利に進められます。
Ⅰ. 資本構成・営業拠点
本店 1,000 万円・支店 500 万円/所 の供託状況確認
本店 60 万円・支店 30 万円/所 の納付済状況
国交省検索システムで大臣免許 / 知事免許の区別確認
登録内容と実態の一致確認（統廃合・移転の追跡）
事務所建物の賃借権・更新可能性・解除条項
Ⅱ. 人材・資格
従業員 5 人に 1 人以上の常勤・専従の充足実績
本人の宅建士証・登録簿謄本で有効性確認
過去 3 年の従業者名簿（国交省への報告義務）
宅建士の有無、業界経験年数、反社チェック
Ⅲ. 業務帳簿・取引記録
宅建業法第 49 条に基づく備付・保管状況
取引年月日・所在面積・当事者・代金・報酬等
パソコン保存の場合のバックアップ・復旧可能性
Ⅳ. 金銭管理・預り金
賃貸住宅管理業法に基づく銀行口座分別実行
過去 3 年の敷金返還紛争・回収不能案件
金融機関借入の個人保証、M&A 後の保証外し可否
Ⅴ. 法令遵守・行政処分
国交省ネガティブ情報検索で免許取消・業務停止確認
宅建協会・国交省への苦情件数・内容・対応
データベーススクリーニング・関係企業確認
当社では、これら 18 項目の事前整理を売り手オーナー様の代理として無償で行います（完全成功報酬制）。買い手 DD が始まってから慌てて準備するのではなく、M&A 検討の早い段階で「整備の現状」を見える化することで、評価額の上振れ・クロージング期間の短縮につながります。最終判断は、弁護士・税理士等の専門家にもご確認のうえで進めてください。
宅地建物取引業 M&A の対象事業領域
宅地建物取引業M&Aの注意点
宅地建物取引業のM&A・事業承継には、許認可承継・専門資格者の確保・運営基準充足・契約上の地位移転など、業種固有の注意点があります。実務上もっとも問題になりやすいポイントを整理しました。
-
1
宅建業免許の非継承性と新規申請の義務化による営業停止リスク
宅建業免許は事業譲渡時に引き継げず、受け手企業が新規申請する必須があります。知事免許で審査期間30-40日、大臣免許で約90日を要し、その間の営業停止が避けられません。契約上、譲渡人が既存免許の廃止申請を完了し、受け手が新規免許を取得するまでのスケジュール管理を明確化する必須です。
-
2
営業保証金の供託と供託書提出の3ヶ月期限
宅建業免許取得後、免許通知日から3ヶ月以内に営業保証金を法務局に供託し、その供託書写しを免許当局に届出する必須があります。期限内に供託できない場合、免許が失効します。新規申請から供託完了まで2-3ヶ月を要するため、クロージング日程決定時に直ちに金融手当てと法務局との打ち合わせを開始する必須です。
-
3
宅建業協会への加入と供託金管理方式の選択（銀行供託vs協会供託）
営業保証金は銀行供託または宅建業保証協会への加入により捻出できます。協会加入（保証協会への加算金支払い）の場合、3ヶ月以上の手続き期間を要するため、スケジュール短縮には銀行直接供託が有利です。いずれを選択するかで全体スケジュールが変わるため、早期決定が必須です。
-
4
宅建業従事者の媒介報酬規制と賃料改定の報告義務
宅建業法34条の2で、媒介報酬上限（売買は3%＋6万円、賃貸は1ヶ月分など）が定められています。M&A後、既存の媒介報酬体系がこの上限を超えている場合、法令違反となり業務停止のリスクがあります。事前に既存契約の報酬体系を確認し、改定が必要な場合は顧客への事前通知を契約上の条件とする必須です。
-
5
営業所の認定要件と事務所要件の維持義務
各営業所には常勤の宅建士1人以上、独立した事務所（延床面積4坪以上、パーティションで区切った簡易事務所NG）が必須です。M&A後、既存営業所が要件未充足（宅建士の兼任率が高い、事務所が共用スペース）の場合、宅建業協会から指導を受け、改善命令につながります。事前に全営業所の適合性を確認する必須です。
-
6
重要事項説明書（35条書）の書面交付と説明責任の記録管理
宅建業法35条で、媒介契約成立時に重要事項説明書を顧客に交付・説明し、その署名記録を5年保管する義務があります。M&A後、既存取引の重要事項説明記録が不十分な場合、監査時に業務停止勧告対象となります。既往の説明記録を完全に引き継ぎ、新運営者が一元管理できる体制構築が必須です。
-
7
媒介契約の売上・仲介手数料変動と顧客信頼維持の両立
M&A後の新運営者へのシステム・営業方針変更により、既存顧客との媒介報酬体系や契約内容が変わる可能性があります。既存顧客へ運営主体変更を明確に通知し、契約条件の変更を書面で事前同意取得する必須です。同意なしに進めると、顧客離脱と苦情・トラブル増加につながります。
※上記は宅地建物取引業M&Aで実務上問題になりやすい論点を整理したものです。個別案件では他にも検討すべき事項がございます。一次相談は無料でお受けしておりますのでお気軽にご相談ください。
データ付録：全国の不動産売買仲介・賃貸仲介・賃貸管理のM&A
宅建業のM&Aと一括りにされがちですが、収益構造は不動産売買仲介・賃貸仲介・賃貸管理の3類型で別物です。全国の賃貸住宅管理業の登録業者は10,275社（国土交通省「賃貸住宅管理業者登録簿」より当社集計・2026年8月版。登録義務は管理戸数200戸以上）。類型ごとの承継論点を整理します。
不動産売買仲介のM&A
仲介手数料（上限報酬・いわゆる3%＋6万円）を積み上げるフロー型で、3類型の中で最も属人性が高い事業です。案件パイプラインと元付ネットワークはトップ営業個人に付くため、承継ではキーパーソンの残留設計（面談・処遇・ロックアップ）が価格そのものより重要になります。宅建業免許は株式譲渡なら法人に残り、専任宅建士の継続確保が実務条件です。
賃貸仲介のM&A
1〜3月の繁忙期に収益が集中する季節型のフロー事業です。事業価値の中心は駅前店舗網と、ポータルサイトの掲載アカウント・口コミといった媒体資産で、承継ではこれらの名義・契約の引継ぎ可否を最初に確認します。管理受託や売買への送客動線を持つ店舗は、単体の仲介収益以上の値が付きます。
賃貸管理のM&A
管理戸数×月額管理料のストック型で、3類型の中で最も値が付きやすい事業です。ただし管理受託契約は短い予告期間で解約できるものが多く、オーナー離反が最大のリスク——株式譲渡で契約を法人ごと引き継ぎ、オーナーへの丁寧な承継通知を設計するのが定石です。管理戸数200戸以上は賃貸住宅管理業の登録（業務管理者の配置）が必要で、サブリース（特定転貸）を含む場合は将来の賃料保証が実質的な負債として査定されます。
よくあるご質問
FAQ
相談したら、売らなきゃいけませんか？
どれくらいの規模から、相談できますか？
いくらで売れるのか、目安を知りたい。
従業員は、どうなりますか？
顧客との関係は、継続できますか？
家族や従業員に、知られたくない。
相談は無料ですか？
手数料は他社と比べて、いくらくらいですか？
成約までどれくらいの期間がかかりますか？
DD（デューデリジェンス）の立場はどうなりますか？
他社との違いはどこにありますか？
どこまで対応できますか？（地域・規模）
宅建業（不動産業）免許はM&A後もそのまま引き継がれますか？
管理している賃貸物件のオーナーや入居者との契約はどうなりますか？
追加 Q&A：賃貸管理・不動産会社・廃業・免許承継
Q. 賃貸管理会社の M&A は、通常の宅建業 M&A と何が違うのか？
賃貸管理会社の M&A は、家賃集金・敷金処理・賃貸管理契約の承継・更新事務といった継続業務の引継ぎが論点になります。通常の仲介専業と違い、管理戸数・管理委託契約書の中身・保証金/敷金の保全状況・滞納家賃の処理が価値算定の中核になります。賃貸管理 M&A 特有の論点は専任の事業承継アドバイザーへご相談ください。
Q. 不動産会社の後継者不在で困っています、どこから動けば良いか？
不動産会社の後継者不在は、TDB 調査でも 51.1% に達し、宅建業界全体の構造課題です。動き出しは ①現状把握（株主名簿・登録免許・専任取引士の在籍）→ ②選択肢の整理（廃業 vs 親族承継 vs 第三者 M&A）→ ③相談相手の選定、の順。後継者不在セルフチェック から始めてください。
Q. 宅建業の廃業を検討していますが、M&A の選択肢はあるのか？
宅建業（宅地建物取引業）の廃業は、免許の自主返納・賃貸管理契約の解約・敷金返還等で実務負担と費用が大きくなります。一方で M&A であれば免許承継（新オーナーへの代表権譲渡）・賃貸管理契約の継続・従業員雇用維持が可能で、廃業より売り手の取り分も大きくなる場合が多いです。
Q. 宅地建物取引業免許は、M&A でそのまま引き継げるのか？
免許承継は M&A の手法によって取扱いが異なります。株式譲渡では法人格が維持されるため知事免許・大臣免許どちらも継続可能、ただし役員変更届・専任取引士の届出は必要。事業譲渡では免許自体は引き継げず、買い手側で新規取得（or 既存免許の活用）が必要です。
Q. 専任取引士が退職する見込みです、M&A 前に何を準備すべきか？
専任取引士退職は宅建業法上「2 週間以内に補充」が義務（宅建業法 31 条の 3）。退職予定が判明した時点で、①M&A タイミングを優先するか専任補充を急ぐか、②買い手側で専任取引士を引き継げるか（買い手の取引士配置で吸収）、③一時的な業務縮小を選ぶか、の判断が必要。早めに事業承継アドバイザーへご相談ください。
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※時間外・土日祝はお問い合わせフォームから24時間受付
M&Aをもっと知りたい方へ
関連情報・参考リンク
内容は2026年4月時点の情報に基づきます。
公的データ・統計（出典明示）
- 国土交通省「宅地建物取引業法施行状況調査」（2024年度版） — 全国宅建業者数・業者数推移・処分件数の最新統計
- 法務省「登記統計」 — 不動産登記・成約件数の基礎データ
- 不動産流通推進センター「不動産業統計集」 — 賃貸管理・売買仲介の業界統計
- 中小企業庁 M&A支援機関登録制度 — 登録3,395社の最低手数料ランキング順
宅建業・不動産 の代表的な敗訴・賠償判例（DD・PMI で重要）
M&A 後の簿外債務リスクを定量化するため、業種特有の敗訴判例・賠償実例を一次ソースで参照します。
※ 個別案件によって賠償額・責任範囲は大きく異なります。M&A 検討時の DD 段階で、貴社固有のリスクを弊社（日本財務戦略センター）と専門家（弁護士・税理士等）でご確認ください。
都道府県・主要都市別 宅建業・不動産M&A ガイド
JFSC は全国対応。各エリアの市場特性・許認可手続き・地元金融機関ネットワークに対応した 宅建業・不動産M&A 事業承継支援を行っています。
都道府県別
主要政令指定都市別
宅建業・不動産 に近い業種の M&A ガイド
同じ業界の隣接領域や、買い手候補としてシナジーが見込める業種の M&A 解説です。
広域エリア別 M&A・事業承継 動向
地方経済産業局・地方厚生局の管轄ごとの M&A 動向・支援機関情報をまとめています。
宅建業・不動産 の最新法改正・公的トピック（2024-2026年）
M&A 検討時の DD で把握すべき業種関連法の最新動向です。一次ソースから確認できます。