仙台市で宅建業の
M&A・事業譲渡を
ご検討のオーナー様へ

2 週間ルール抵触で業務停止リスク。M&A 後 6 ヶ月内の代替確保が要。

200 戸超は賃貸住宅管理業者登録、業務管理者の確保。

本店 60 万円 vs 1,000 万円。事業譲渡なら再拠出。

既存顧客台帳・REINS 利用権限の承継設計。

不動産業界の後継者不在率 51.1%。許可更新と健康問題のタイムライン調整。

FC 本部承諾必須。承諾金・違約金リスクの整理。

三者承諾特約・重要事項説明書の責任承継。

専任宅建士の退任

2 週間ルール抵触で業務停止リスク。M&A 後 6 ヶ月内の代替確保が要。

管理物件の引継ぎ

200 戸超は賃貸住宅管理業者登録、業務管理者の確保。

保証協会・分担金

本店 60 万円 vs 1,000 万円。事業譲渡なら再拠出。

レインズ・地場顧客

既存顧客台帳・REINS 利用権限の承継設計。

高齢オーナー・後継者不在

不動産業界の後継者不在率 51.1%。許可更新と健康問題のタイムライン調整。

FC 加盟店契約

FC 本部承諾必須。承諾金・違約金リスクの整理。

媒介契約・進行中案件

三者承諾特約・重要事項説明書の責任承継。

株式譲渡 / 会社分割 / 事業譲渡

5 名に 1 名・2 週間ルール

地場オーナー・管理戸数

営業保証金 vs 分担金

連帯保証・債務承継設計

宅建業免許は M&A で承継できますか？

宅建業法 76 条で免許の譲渡は原則禁止。承継できるのは 株式譲渡（法人格維持で免許自動継続） のみ。事業譲渡では新規免許取得が必要です。 株式譲渡なら免許番号もそのまま、専任宅建士の登録・営業保証金・賃貸管理契約も自動継続。事業譲渡では知事免許 1 ヶ月・大臣免許 3-4 ヶ月の営業空白が発生し、営業保証金の再拠出も必要です。会社分割（吸収分割）も新法人で新規免許取得が原則。スキーム選択は税務影響と空白期間リスクを総合判断します。

株式譲渡 / 会社分割 / 事業譲渡 の使い分けは？

株式譲渡＝法人ごと承継（免許・契約・保証金が原則自動継続）、会社分割＝事業のみ切出し（新法人で新規免許）、事業譲渡＝個別事業の物的譲渡（免許再取得＋契約再構築）。

• 株式譲渡：法人化された宅建業者向け。営業空白ゼロ、簿外債務リスク承継。
• 会社分割：仲介事業のみ分離したい場合。包括承継で個別契約承諾不要だが新規免許必要。
• 事業譲渡：個人事業や一部事業のみ切出す場合。免許・契約・保証金すべて再構築。

専任宅建士が退職したらどうなりますか？（2 週間ルール）

退職・死亡から2 週間以内に代替宅建士を確保するか、従事者数を削減して 5 名に 1 名基準を達成しないと、行政指導 → 改善勧告 → 業務停止処分のリスク。 M&A 直後の支店統合で従事者が一時増加した場合や、キーパーソンの宅建士が買収を機に退職する場合に「2 週間ルール抵触」事案が頻発します。買収 6 ヶ月前から宅建士採用と既存スタッフの資格取得支援を並行進行させ、クロージング時点で人員バッファを確保するのが標準実務。

営業保証金 1,000 万と保証協会経由の分担金 60 万、どちらがお得？

本店 1 店なら差額 940 万円のキャッシュフロー差。中小宅建業者の9 割以上が保証協会経由（全宅連 / 全日）を選択しています。 営業保証金（法務局供託）は本店 1,000 万円・支店ごと 500 万円で、利息はつかず機会費用が大きい。一方、保証協会経由の弁済業務保証金分担金は本店 60 万円・支店ごと 30 万円（一度切り）。会員資格・教育研修プログラム・賠償保険のパッケージ加入も実務メリット。資金量に余裕がある大手・中堅以外は、保証協会経由が一般的です。

大臣免許と知事免許、M&A 後に切替が必要なケースは？

事務所の物理的所在地で判定。複数都道府県に事務所を設置するなら大臣免許、単一県のみなら知事免許。M&A で事務所構成が変わると切替必須。 M&A 後の支店統合で複数県事務所になれば知事免許 → 大臣免許へ、逆に支店統廃合で単一県のみになれば大臣免許 → 知事免許へ切替。申請から認可まで 1〜4 ヶ月要するため、買収予定日から逆算して 3 ヶ月前から国交省・知事部局に事前相談がおすすめ。免許切替中の営業は禁止（罰則あり）です。

賃貸住宅管理業者登録は M&A で引き継げますか？

登録は法人単位。株式譲渡で継承、事業譲渡では新規登録（1〜2 週間）が必要。200 戸以上を管理する業者は登録義務（罰則あり）。 2021 年 6 月施行の賃貸住宅管理業適正化法で、200 戸以上の賃貸住宅を管理する業者は国土交通省↗への登録義務。違反は 1 年以下懲役または 100 万円以下罰金。営業所ごとに業務管理者（賃貸不動産経営管理士または宅建士＋指定講習修了）の配置も必須。買収先の管理戸数推移と業務管理者資格者の確保状況を DD で確認します。

進行中の媒介契約は M&A 後どうなりますか？

媒介契約は原則として譲渡禁止。クロージング日に「売主側で全媒介契約を解除」「買主側で新規締結」が標準実務。 専属専任・専任・一般の 3 類型とも国交省標準約款で譲渡禁止。進行中で「重要事項説明済み・買主から預金預ける」段階の案件は、売主・買主・新買主の三者で「事業譲渡に伴う媒介契約地位継承に関する特約」をドキュメント化必須。手数料二重取り・責任所在の曖昧化は顧客訴訟の典型誘因になるため、進行中案件リストとそれぞれの引継ぎ設計を弁護士↗監修で確定させます。

重要事項説明書の責任は誰が負う？

宅建業法 35 条に基づく重要事項説明書は説明者（説明した宅建士）と業者が責任。M&A 後の進行中案件は新買主側の宅建士が再説明・再交付を実施します。 過去の説明書作成時点と現在で法令制限が変わっている場合（建築基準法・都市計画法の改正後）、新買主側で説明書の更新確認と再交付が必須。説明義務違反は契約後の損害賠償請求に直結し、5,000 万円超の判例もあるため、買収後監査の最重要項目です。

免許更新時期と M&A クロージングが重なる場合は？

宅建業免許は 5 年満期で更新申請が必須。満期 90 日前から申請受付のため、満期直前の M&A はタイムライン設計が肝。 満期 6 ヶ月前以上の余裕がある時期にクロージングするのが理想。やむを得ず重なる場合は、「更新申請費用の負担分岐」「満期日から逆算した検査期間 6 ヶ月以上の確保」を譲渡契約に明記。営業保証金の返還タイミングも「新買主の免許取得完了後」に限定されるため、ブリッジファイナンスの手配も検討します。

後継者不在 の宅建業者でも M&A できる？

可能です。むしろ後継者不在は宅建業界の構造課題で、不動産業の倒産動向（2025 年度 309 件）の 30-40% が後継者不在に伴う廃業推定。 経営者の高齢化・健康問題・後継者不在による「経営再生型 M&A」が増加傾向。早めにご相談いただければ、廃業コスト（営業保証金返還待機・媒介契約解除コスト・退職金など）と承継対価の比較を可視化します。無料相談から、現状の整理と最適スキームのご提案が可能です。

監修・執筆

五十嵐 悠一（株式会社日本財務戦略センター 代表取締役）
損害保険ジャパン本店営業部（企業リスク・法務）→ 東証上場M&A仲介会社で多数の成約 → 2020年 日本財務戦略センター 創業
→ 代表挨拶・経歴詳細

登録・所属

中小企業庁 M&A 支援機関登録事業者 ／ 一般社団法人 M&A 支援機関協会 正会員 ／ 中小 M&A ガイドライン第 3 版 遵守宣言済

公開・更新

公開日：2026 年 4 月 24 日 ／ 最終更新：2026 年 4 月 24 日

免責事項

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