秋田県宅建業 M&A・事業譲渡

秋田県で宅建業の
M&A・事業譲渡を
ご検討のオーナー様へ

事業承継のご相談から、引き継ぎ設計まで一貫して承ります。 免許・専任宅建士・賃貸管理契約・従業員引継ぎを、丁寧に整理いたします。

秋田県内の宅建業者数は約 500 社（全国最低水準）。後継者不在率は 72.3%（全国 1 位）で、宅建業者の事業承継問題が最も深刻な県です。弊社は 秋田県宅地建物取引業協会（会員約 500 名）所属業者様の事業承継・M&A、消滅可能性都市が県内 96% の地域課題、洋上風力発電の建設関連需要、医療・介護施設向け不動産まで設計支援を行っています。

秋田県宅建業 M&A・事業譲渡

代表からのメッセージ

MESSAGE

代表取締役 五十嵐 悠一
代表取締役
五十嵐 悠一
京都大学経済学部経営学科 卒業／日本CFO協会認定 プロフェッショナルCFO・M&Aエキスパート
損害保険ジャパン本店営業部（企業リスク・法務）→ 東証上場M&A仲介会社で多数の成約 → 2020年 日本財務戦略センター 創業

中小企業庁 M&A支援機関登録事業者 ／ M&A支援機関協会 正会員。
規模を問わず、宅建免許・専任宅建士・管理物件の引継ぎまで設計します。

代表の想いを詳しく読む →

秋田県の宅建業 M&A で実際に起こる論点

KEY ISSUES

専任宅建士の退任

2 週間ルール抵触で業務停止リスク。M&A 後 6 ヶ月内の代替確保が要。

管理物件の引継ぎ

200 戸超は賃貸住宅管理業者登録、業務管理者の確保。

保証協会・分担金

本店 60 万円 vs 1,000 万円。事業譲渡なら再拠出。

レインズ・地場顧客

既存顧客台帳・REINS 利用権限の承継設計。

高齢オーナー・後継者不在

不動産業界の後継者不在率 51.1%。許可更新と健康問題のタイムライン調整。

FC 加盟店契約

FC 本部承諾必須。承諾金・違約金リスクの整理。

媒介契約・進行中案件

三者承諾特約・重要事項説明書の責任承継。

─ こうした論点を、丁寧に整理します ─

無料相談（秘密厳守・完全成功報酬） →

秋田県 宅建業マーケット 最新データ

（出典：各一次ソース・統計を参照）

業者数
約500 社
全国最低水準（令和6年度末推定）
→ 出典：不動産取引推進機構
後継者不在率
72.3 %
全国 1 位（2024年、TDB 調査開始以降初） 70%超は秋田・鳥取の 2 県のみ
→ 出典：帝国データバンク 2025年調査
住宅地地価
+0.87 %
令和8年公示地価 2025年基準地価は全国47位（最下位）
→ 出典：国土交通省令和8年地価公示
業界団体会員
約500 名
秋田県宅地建物取引業協会秋田市川尻大川町
→ 出典：国土交通省令和6年度施行状況調査

秋田県 宅建業 M&A の固有論点

① 後継者不在率全国 1 位・廃業急増

宅建業者の事業承継問題が最も深刻な県で、地域の不動産流通機能維持のために県・支援機関主導の M&A 仲介が急務な状況にあります。

② 県内 96% の市町村が消滅可能性都市

国土交通省の小委員会資料で秋田県の大部分が人口消滅リスクの高い地域に分類。管理物件の将来的な空洞化を前提にした DD 設計が必要です。

③ 秋田スギ・林業との複合地価問題

農地・山林の評価が複雑で、山林隣接の宅建業者が管理する土地の DD 上の利用制限調査は専門家確認が必須です。

④ 再生可能エネルギー・洋上風力

秋田港・能代港の洋上風力発電（国内最大級）の建設が進み、港湾周辺・工業用地の需要が上昇。関連業者の買収ニーズが生じています。

⑤ 医療・介護施設向け不動産需要

超高齢社会（全国最高齢化率）で医療・介護施設用地の安定需要があり、病院・施設向け賃貸管理を行う業者は相対的に収益安定です。

当社が設計するもの

SCOPE OF SUPPORT

01
宅建業免許の承継

株式譲渡 / 会社分割 / 事業譲渡

02
専任宅建士の確保

5 名に 1 名・2 週間ルール

03
賃貸管理契約の引継

地場オーナー・管理戸数

04
保証金の取扱い

営業保証金 vs 分担金

05
経営者保証の解除

連帯保証・債務承継設計

気づいたら、自分しかいなかった。
今年でまた一つ、歳を取る。
動けるうちに、動いておきたい。

昔は一日10件、現場を回れた。
今は、内見一件で家に帰って横になる。
気力だけでは、もう続かない。

息子は、別の道を選んだ。
従業員に背負わせるには、荷が重すぎる。
「次」を、誰に託せばいいのか。

先代から続く、お客様がいる。
「突然やめます」とは、言えなかった。
その顔が、頭を離れない。

ここまで、一人でよくやってきた。
会社も、あなたも、十分に戦った。
次の一手を、自分で選んでいい。

渡し方を設計する、
4つの柱

FOUR PILLARS

壱

宅建業を、深く知る

宅建業（不動産業）者のM&Aを数多く手がけてきました。業界の実情を踏まえた、現実的な提案を。

弐

売り方を、
戦略で組み立てる

方針・相手・条件・タイミング・出口まで。案件ごとに、最適な形を設計します。

参

事前調整で、守る

買い手と事前に徹底した擦り合わせを行い、売却後のトラブルを、起きる前に防ぎます。

肆

完全成功報酬、
着手金ゼロ

成約時以外、ご負担はいただきません。ご判断の撤回は最後まで自由。お気兼ねなくご相談ください。

成約事例

CASE STUDIES

CASE A ／ 当社成約事例
1人で30年。
60代、年商2,000万円。
「誰にも引き継げないと、諦めていた。」
売却額：1,500万円 ＋ 1年間の顧問契約
「引退の日を、自分で決められた。」
CASE B ／ 当社成約事例
従業員2名、年商5,000万円。
「従業員の仕事は、守りたかった。」
売却額：3,000万円 ＋ 役員として継続
「肩の荷は下ろせて、
現場には立ち続けられた。」
CASE C ／ 業界平均モデル
従業員15名、年商3億円。
「規模が大きいぶん、責任も重かった。」
売却額：1.8億円 ＋ 全従業員の雇用維持
「会社も人も、そのまま残せた。」

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図解で見る ― 宅建業 M&A の論点マップ

VISUAL OVERVIEW

即答：株式譲渡 vs 事業譲渡（宅建業特有）

論点 株式譲渡 事業譲渡
宅建業免許 ○ 自動継続 × 新規取得（1〜4 ヶ月）
専任宅建士 ○ 登録継続 × 新規登録
管理契約 ○ 継続しやすい △ 再契約論点
営業保証金 ○ そのまま × 再拠出（1,000万 or 60万）
従業員 ○ 維持しやすい △ 再雇用設計
JV 実績 ○ 承継 × 譲渡元帰属
営業空白 ○ ゼロ × 1〜4 ヶ月

※ 個別案件の最適スキームは弁護士・税理士等の専門家とご相談ください。

図① 免許承継 3 スキーム比較 ― 株式譲渡 / 会社分割 / 事業譲渡

株式譲渡 SHARE TRANSFER 免許： ○ 自動継続（番号維持） 専任宅建士： ○ 登録継続 保証金： ○ そのまま 営業空白： ○ ゼロ 注意： 簿外債務リスク承継 会社分割 CORPORATE SPLIT 免許： △ 新法人で新規取得 専任宅建士： △ 新法人で再登録 保証金： △ 新規拠出 営業空白： 1〜4 ヶ月 特徴： 契約は包括承継 事業譲渡 BUSINESS TRANSFER 免許： × 新規取得必須 専任宅建士： × 新規登録 保証金： × 再拠出（1,000万 or 60万） 営業空白： 1〜4 ヶ月 特徴： 契約は個別承諾必須

図② 営業保証金 vs 弁済業務保証金分担金 ― キャッシュフロー差 940 万円

本店 1 店の場合の保証金スキーム比較 営業保証金 （法務局供託） ¥1,000 万円 ・支店ごと +500 万円 ・利息なし（機会費用大） ・返還：廃業 6 ヶ月後 vs 弁済業務保証金 分担金 （保証協会経由） ¥60 万円（一度切り） ・支店ごと +30 万円 ・全宅連 / 全日 加入必須 ・年会費 5-12 万円 差額 940 万円のキャッシュフロー差 → 中小宅建業者の 9 割が保証協会経由を選択

図③ 宅建業 M&A の標準プロセス（4〜8 ヶ月）

承継プロセス ― 5 ステップ 1 現状整理・ 無料相談 免許・宅建士・ 保証金確認 2〜4 週間 2 買い手候補 マッチング 秘密厳守・ ノンネーム提示 1〜2 ヶ月 3 基本合意・ DD 免許・契約・ 財務調査 1〜2 ヶ月 4 スキーム確定・ 契約締結 媒介契約三者 承継特約 1 ヶ月 5 クロージング 引継ぎ 免許切替・ 保証金処理 3〜6 ヶ月 標準工程：4〜8 ヶ月　／　免許更新時期との調整・賃貸管理業者登録切替は別途並行手続き

─ スキーム選択は早めにご相談を ─

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宅地建物取引業免許の承継スキーム比較 ― 譲渡禁止原則と 3 つの選択肢

LICENSE TRANSFER SCHEMES

宅建業法 76 条で 免許の譲渡は原則禁止。M&A では 株式譲渡（免許自動継続）／会社分割／事業譲渡（新規取得） の 3 スキームから、営業空白期間と税務影響を踏まえて選択します。

①株式譲渡 ― 法人格維持で免許も自動継続

法人格が変わらないため免許・登録・許認可がすべて自動継続。営業空白期間ゼロ、即日経営継続が可能。
  • 免許番号・登録番号がそのまま維持される
  • 専任宅建士の登録も継続（再登録不要）
  • 営業保証金・弁済業務保証金分担金もそのまま
  • 賃貸借契約・媒介契約・取引先関係も法人ごと承継
  • デメリット：簿外債務リスクを承継、株主構成変更の登記必要
営業の中断を絶対回避したい賃貸管理業や、免許更新間近で営業継続が必須の案件で第一選択。

②会社分割（吸収分割）― 一部事業のみ切り出し

分割後の新法人は新規免許取得が必要。ただし会社法上の包括承継のため、契約・債権債務の個別承諾は原則不要。 仲介事業のみ分離して譲渡したいが事業譲渡の個別契約引継ぎを避けたい場合に選択。新規免許取得期間（知事免許 1 ヶ月、大臣免許 3-4 ヶ月）の営業空白を覚悟する必要があり、クロージング前に新法人で免許申請を並行進行させる実務設計が必要です。

③事業譲渡 ― 新規免許取得と営業保証金再拠出

買主側で新規免許取得 + 営業保証金再拠出 + 全契約の個別承諾が必要。営業空白 1-4 ヶ月発生のリスク。
  • 免許の新規取得：知事免許 1 ヶ月、大臣免許 3-4 ヶ月
  • 営業保証金 1,000 万円（本店）の再拠出 or 保証協会加入で 60 万円分担金
  • 媒介契約・賃貸管理契約は売主で解除→買主で新規締結
  • 進行中案件（取引中継）は三者承諾の特約必須
大臣免許／知事免許の切替が同時発生するケース（複数県事務所統合など）でも事業譲渡が選好されますが、空白期間中の収益逸失リスクを M&A 対価に織り込みます。詳細は国土交通省「宅地建物取引業免許」を参照。

専任の宅地建物取引士の確保 ― 5 名に 1 名配置・2 週間ルール・採用市場

SENNIN TAKKEN-SHI

宅建業法施行規則 15 条の 5 の 2 で 事務所ごとに業務従事者 5 名に 1 名以上の専任宅建士配置が義務。退職時の 2 週間ルール 違反は業務停止リスク直結。

①配置基準 ― 5 名に 1 名のカウント方法

「業務従事者」は代表者・常勤役員・全従業員を含む。受付・秘書・運転手も対象。事務所 11 名なら専任宅建士 3 名以上。
  • 従事者数 ÷ 5 を切り上げた数の専任宅建士配置（例：11 名 → 3 名、16 名 → 4 名）
  • 専任性要件：①常勤性（フルタイム勤務）②専従性（他業務との兼業不可）
  • 事務所ごとの配置（本店・支店ごと）、兼務不可
配置基準未達は宅建協会指導 → 改善勧告 → 業務停止の流れ。M&A 買収 DD で「専任宅建士の現員数と勤続年数・5 年更新スケジュール」確認は必須項目。

②2 週間ルール ― 退職・死亡時の代替確保

専任宅建士が退職・死亡した場合、2 週間以内に代替宅建士を確保 or 従事者数削減で基準達成を強制。違反は業務停止処分。 M&A 買収後の支店統合で従事者が一時的に増加した場合や、キーパーソンの宅建士が買収を機に退職した場合に「2 週間ルール抵触」事案が頻発します。買収 6 ヶ月前から宅建士採用・既存スタッフの資格取得支援を並行進行させ、クロージング時点で人員バッファを確保することが実務の標準。

③採用市場と年収相場（2025-2026）

宅建士は年 20-25 万人受験・合格率 15-17% で供給限定的。実務経験 2 年以上の即戦力で 年収 650-850 万円（業界の求人サイト例より 出典 1、出典 2） が中央帯。
  • 東京・大阪：業界の求人サイトでは年収 700-1,000 万円超（店長兼務・営業インセンティブ）等の例も見られます（出典 1、出典 2、出典 3）
  • 地方：業界の求人サイトでは年収 400-600 万円程度の例も見られます（人材確保が更に困難な地方／出典 1、出典 2）
  • 新資格取得者：業界の求人サイトでは年収 500-650 万円程度の例も見られます（新資格取得者／出典 1、出典 2）
M&A 後の支店統合で給与テーブル不一致が定着率低下を招くため、「高い側に揃える」「資格取得奨励金」 の制度設計をクロージング前に確定させます。

営業保証金 vs 弁済業務保証金分担金 ― 1,000 万円 vs 60 万円のスキーム選択

DEPOSIT & HOSHO KYOKAI

宅建業の保証金は 「営業保証金（法務局供託・本店 1,000 万円）」 または 「弁済業務保証金分担金（保証協会経由・本店 60 万円）」 の二択。差額 940 万円のキャッシュフロー差 が M&A 設計に直結。

①営業保証金（法務局供託）

本店 1,000 万円、支店ごとに 500 万円 を法務局に供託。顧客被害時の弁済原資。
  • 本店：1,000 万円
  • 支店ごと：500 万円
  • 供託先：本店所在地を管轄する法務局
  • 返還：免許取消・廃業から 6 ヶ月後（公告期間経過後）
資金量に余裕がある大手・中堅で選好。利息はつかないため機会費用が大きい。

②弁済業務保証金分担金（保証協会経由）

本店 60 万円、支店ごとに 30 万円（一度切り）。全宅連または 全日の会員資格とセット。
  • 本店分担金：60 万円（営業保証金 1,000 万円 → 940 万円キャッシュ温存）
  • 支店分担金：30 万円
  • 協会入会金：5-20 万円
  • 協会会費：年 5-12 万円
  • 返還：脱退後 3 年（返還率 80-90%）
中小宅建業者の9 割以上が保証協会経由。会員資格・教育研修プログラム・賠償責任保険のパッケージ加入が実務メリット。

③M&A 時の保証金取扱い

株式譲渡なら法人格維持で供託金・分担金もそのまま継続。事業譲渡では新法人が新規拠出（営業保証金 or 分担金）。
  • 株式譲渡：継続（手続き不要）
  • 事業譲渡：新規拠出 + 旧拠出金の返還申請（新買主の免許取得完了後 1-2 週間）
  • 営業保証金供託 → 保証協会切替：申請から 2-3 週間
  • 切替時の二重コスト：2-3 週間の供託金温存＋分担金拠出
複数支店ある場合は供託金が数千万規模になり、M&A 後のキャッシュフロー圧迫が深刻化。返還タイミングを織り込んだ資金計画と、必要に応じてブリッジローンの手配を弁護士・公認会計士と検討します。

賃貸住宅管理業者登録 ― 200 戸ボーダー・業務管理者・5 年更新

RENTAL MANAGEMENT REGISTRATION

2021 年 6 月施行の 賃貸住宅管理業適正化法 で、管理戸数 200 戸以上は登録義務。違反は 1 年以下懲役または 100 万円以下罰金。M&A 時の DD 重要項目。

①登録義務 ― 200 戸ボーダーと罰則

200 戸以上の賃貸住宅を管理する業者は国土交通省への登録が義務。200 戸未満は任意登録。
  • 管理戸数の数え方：管理委託契約締結戸数の合計
  • 200 戸超過判定：直近の管理戸数で判定
  • 登録機関：国土交通大臣（指定登録機関経由）
  • 登録手数料：90,000 円（更新時 18,700 円）
  • 5 年更新（満期 90 日前から申請可能）
M&A 買収先の管理戸数推移と「200 戸超過予測」を把握しないと、買収後の登録義務違反リスクが顕在化します。

②業務管理者の資格要件

営業所ごとに 1 人以上の業務管理者配置が義務。資格は 「賃貸不動産経営管理士」または 「宅建士＋指定講習修了者」。
  • 賃貸不動産経営管理士：年 3,000-4,000 名合格（宅建士より希少）
  • 宅建士＋指定講習修了：宅建士有資格者が 6 時間講習で対応可
  • 営業所兼務不可：支店ごとに専任配置
  • 採用相場：業界の求人サイトでは年収 600-800 万円程度の例も見られます（宅建士同等／出典 1、出典 2）
M&A 支店統合時に「業務管理者が支店 A に専任だが B 支店もカバー」という違法な兼務が発生しがち。買収契約に「業務管理者資格者の支店数分確保」を明記します。

③M&A 時の登録取扱い

登録は 法人単位。株式譲渡で継承、事業譲渡では新規登録が必要（1-2 週間）。 買収先から「登録証」「業務管理者登録票」「直近 3 年の管理戸数推移」を M&A 検査で徴求。満期日を M&A タイムラインに落とし込み、満期 90 日前からの更新申請が買主側でスムーズに進むよう事前準備を行います。詳細は国土交通省「賃貸住宅管理業法 FAQ」を参照。

媒介契約・重要事項説明書・取引中継案件の承継

BAIKAI & ONGOING DEALS

媒介契約は 原則として譲渡禁止。M&A クロージング時に進行中案件（売買契約済み・引渡前 / 媒介中・契約前）が大量に存在し、三者承諾の特約設計が紛争予防の生命線。

①媒介契約の 3 類型と地位承継

国交省標準約款で媒介契約は原則譲渡禁止。買主が継続したい場合は売主・買主・新買主で新規契約締結が必要。
類型特徴期間
専属専任当該業者のみ仲介、自力売却 NG3 ヶ月
専任当該業者メイン、複数業者同時 NG3 ヶ月
一般複数業者同時可3 ヶ月（標準）
M&A クロージング日を境に「売主側で全媒介契約を解除」「買主側で新規締結」が標準実務。

②重要事項説明書（35 条）の責任承継

宅建業法 35 条に基づく重要事項説明書は説明者（売主側 or 買主側の宅建士）が責任を負う。M&A 後の進行中案件は新買主側の宅建士が再説明・再交付を実施。 過去の説明書作成時点と現在で法令制限が変わっている場合（建築基準法・都市計画法の改正後）、新買主側で説明書の更新確認と再交付が必須。直前 3-6 ヶ月の改正反映を建築士・司法書士に委託する実務が一般化しています。説明義務違反は契約後の損害賠償請求に直結するため、買収後監査の最重要項目です。

③進行中案件 ― 取引中継の三者特約

M&A 時点で「売買契約済み・引渡前」「媒介中・契約前」案件は、売主・買主・新買主の三者で「事業譲渡に伴う媒介契約地位継承に関する特約」をドキュメント化必須。
  • 既受領媒介手数料の取扱い（売主既受領分 vs 買主新規徴収分）
  • 引渡業務の責任承継（売主が完了させるか、買主が承継するか）
  • 瑕疵担保責任・契約不適合責任の引継ぎ
  • 顧客への通知義務（M&A 公表のタイミング）
手数料二重取りや責任所在の曖昧化は顧客訴訟の典型誘因。進行中案件リストとそれぞれの引継ぎ設計を弁護士監修で確定させます。

業者賠償責任保険・全宅連／全日 ― 会員資格と保証協会のセット構造

LIABILITY INSURANCE & ASSOCIATIONS

宅建業界は 全宅連（鳩マーク）／全日（兎マーク） の二大協会に分かれ、保証協会会員資格と弁済業務保証金分担金がセット構造。M&A 時の協会切替・保険乗換えはタイムラインに織り込みます。

①業者賠償責任保険 ― 任意だが大型案件で実質必須

媒介中の説明義務違反等に備える賠償保険。年額 5-15 万円・補償上限 1-5 億円が標準。法定義務ではないが大型案件・法人取引では加入証明を要求される。 1 件の説明義務違反訴訟で5,000 万円超の損害賠償判例もあり、無保険状態で M&A を進めるのは買主にとって致命的なテールリスク。買収前 DD で保険証券コピー・補償範囲・直近 3 年の事故歴を徴求し、無保険ならクロージング当日に新規加入を契約条件化します。

②全宅連 vs 全日 ― 会費・加入要件の比較

両協会とも分担金は同額（本店 60 万円・支店 30 万円）。会費水準と研修プログラム・賠償保険オプションが選択ポイント。
  • 全宅連（鳩マーク）：会費 年 8-12 万円、入会金 10-20 万円、登録会員 約 10 万社
  • 全日（兎マーク）：会費 年 5-10 万円、入会金 5-10 万円、登録会員 約 5 万社
  • 保証協会・賠償保険・教育研修がパッケージ
M&A で買収先と買主側で異なる協会所属の場合、無理に統一せず「6-12 ヶ月の会費二重払い覚悟で、既存会員資格を維持しつつ統合タイミングを見定める」のが顧客信頼を損なわない実務。

③会員資格・保証協会・賠償保険のセット運用

協会会員資格と弁済業務保証金分担金はセット構造。脱退時は分担金返還（脱退後 3 年・返還率 80-90%）。 買収先が協会未加入で営業保証金 1,000 万円を供託している場合、買収後すぐの協会入会＆保証金切替で 940 万円のキャッシュフロー改善が見込めます。ただし切替手続きは2-3 週間の繁雑期間を経るため、エスクロー口座での資金待機やブリッジファイナンスを併用します。全宅連 ／ 全日のいずれが M&A 後の事業戦略と合致するかを、弁護士・税理士等の専門家と相談しながら確定させます。

宅地建物取引業M&Aの注意点

宅地建物取引業のM&A・事業承継には、許認可承継・専門資格者の確保・運営基準充足・契約上の地位移転など、業種固有の注意点があります。実務上もっとも問題になりやすいポイントを整理しました。

  1. 1

    宅建業免許の非継承性と新規申請の義務化による営業停止リスク

    宅建業免許は事業譲渡時に引き継げず、受け手企業が新規申請する必須があります。知事免許で審査期間30-40日、大臣免許で約90日を要し、その間の営業停止が避けられません。契約上、譲渡人が既存免許の廃止申請を完了し、受け手が新規免許を取得するまでのスケジュール管理を明確化する必須です。

  2. 2

    営業保証金の供託と供託書提出の3ヶ月期限

    宅建業免許取得後、免許通知日から3ヶ月以内に営業保証金を法務局に供託し、その供託書写しを免許当局に届出する必須があります。期限内に供託できない場合、免許が失効します。新規申請から供託完了まで2-3ヶ月を要するため、クロージング日程決定時に直ちに金融手当てと法務局との打ち合わせを開始する必須です。

  3. 3

    宅建業協会への加入と供託金管理方式の選択（銀行供託vs協会供託）

    営業保証金は銀行供託または宅建業保証協会への加入により捻出できます。協会加入（保証協会への加算金支払い）の場合、3ヶ月以上の手続き期間を要するため、スケジュール短縮には銀行直接供託が有利です。いずれを選択するかで全体スケジュールが変わるため、早期決定が必須です。

  4. 4

    宅建業従事者の媒介報酬規制と賃料改定の報告義務

    宅建業法34条の2で、媒介報酬上限（売買は3%＋6万円、賃貸は1ヶ月分など）が定められています。M&A後、既存の媒介報酬体系がこの上限を超えている場合、法令違反となり業務停止のリスクがあります。事前に既存契約の報酬体系を確認し、改定が必要な場合は顧客への事前通知を契約上の条件とする必須です。

  5. 5

    営業所の認定要件と事務所要件の維持義務

    各営業所には常勤の宅建士1人以上、独立した事務所（延床面積4坪以上、パーティションで区切った簡易事務所NG）が必須です。M&A後、既存営業所が要件未充足（宅建士の兼任率が高い、事務所が共用スペース）の場合、宅建業協会から指導を受け、改善命令につながります。事前に全営業所の適合性を確認する必須です。

  6. 6

    重要事項説明書（35条書）の書面交付と説明責任の記録管理

    宅建業法35条で、媒介契約成立時に重要事項説明書を顧客に交付・説明し、その署名記録を5年保管する義務があります。M&A後、既存取引の重要事項説明記録が不十分な場合、監査時に業務停止勧告対象となります。既往の説明記録を完全に引き継ぎ、新運営者が一元管理できる体制構築が必須です。

  7. 7

    媒介契約の売上・仲介手数料変動と顧客信頼維持の両立

    M&A後の新運営者へのシステム・営業方針変更により、既存顧客との媒介報酬体系や契約内容が変わる可能性があります。既存顧客へ運営主体変更を明確に通知し、契約条件の変更を書面で事前同意取得する必須です。同意なしに進めると、顧客離脱と苦情・トラブル増加につながります。

※上記は宅地建物取引業M&Aで実務上問題になりやすい論点を整理したものです。個別案件では他にも検討すべき事項がございます。一次相談は無料でお受けしておりますのでお気軽にご相談ください。

よくあるご質問 ― 宅建業 M&A・事業承継

FREQUENTLY ASKED QUESTIONS

宅建業免許は M&A で承継できますか？
宅建業法 76 条で免許の譲渡は原則禁止。承継できるのは 株式譲渡（法人格維持で免許自動継続） のみ。事業譲渡では新規免許取得が必要です。 株式譲渡なら免許番号もそのまま、専任宅建士の登録・営業保証金・賃貸管理契約も自動継続。事業譲渡では知事免許 1 ヶ月・大臣免許 3-4 ヶ月の営業空白が発生し、営業保証金の再拠出も必要です。会社分割（吸収分割）も新法人で新規免許取得が原則。スキーム選択は税務影響と空白期間リスクを総合判断します。
株式譲渡 / 会社分割 / 事業譲渡 の使い分けは？
株式譲渡＝法人ごと承継（免許・契約・保証金が原則自動継続）、会社分割＝事業のみ切出し（新法人で新規免許）、事業譲渡＝個別事業の物的譲渡（免許再取得＋契約再構築）。
  • 株式譲渡：法人化された宅建業者向け。営業空白ゼロ、簿外債務リスク承継。
  • 会社分割：仲介事業のみ分離したい場合。包括承継で個別契約承諾不要だが新規免許必要。
  • 事業譲渡：個人事業や一部事業のみ切出す場合。免許・契約・保証金すべて再構築。
買収先の経営形態と進行中案件量、買主の資金計画で最適スキームが変わります。
専任宅建士が退職したらどうなりますか？（2 週間ルール）
退職・死亡から2 週間以内に代替宅建士を確保するか、従事者数を削減して 5 名に 1 名基準を達成しないと、行政指導 → 改善勧告 → 業務停止処分のリスク。 M&A 直後の支店統合で従事者が一時増加した場合や、キーパーソンの宅建士が買収を機に退職する場合に「2 週間ルール抵触」事案が頻発します。買収 6 ヶ月前から宅建士採用と既存スタッフの資格取得支援を並行進行させ、クロージング時点で人員バッファを確保するのが標準実務。
営業保証金 1,000 万と保証協会経由の分担金 60 万、どちらがお得？
本店 1 店なら差額 940 万円のキャッシュフロー差。中小宅建業者の9 割以上が保証協会経由（全宅連 / 全日）を選択しています。 営業保証金（法務局供託）は本店 1,000 万円・支店ごと 500 万円で、利息はつかず機会費用が大きい。一方、保証協会経由の弁済業務保証金分担金は本店 60 万円・支店ごと 30 万円（一度切り）。会員資格・教育研修プログラム・賠償保険のパッケージ加入も実務メリット。資金量に余裕がある大手・中堅以外は、保証協会経由が一般的です。
大臣免許と知事免許、M&A 後に切替が必要なケースは？
事務所の物理的所在地で判定。複数都道府県に事務所を設置するなら大臣免許、単一県のみなら知事免許。M&A で事務所構成が変わると切替必須。 M&A 後の支店統合で複数県事務所になれば知事免許 → 大臣免許へ、逆に支店統廃合で単一県のみになれば大臣免許 → 知事免許へ切替。申請から認可まで 1〜4 ヶ月要するため、買収予定日から逆算して 3 ヶ月前から国交省・知事部局に事前相談がおすすめ。免許切替中の営業は禁止（罰則あり）です。
賃貸住宅管理業者登録は M&A で引き継げますか？
登録は法人単位。株式譲渡で継承、事業譲渡では新規登録（1〜2 週間）が必要。200 戸以上を管理する業者は登録義務（罰則あり）。 2021 年 6 月施行の賃貸住宅管理業適正化法で、200 戸以上の賃貸住宅を管理する業者は国土交通省への登録義務。違反は 1 年以下懲役または 100 万円以下罰金。営業所ごとに業務管理者（賃貸不動産経営管理士または宅建士＋指定講習修了）の配置も必須。買収先の管理戸数推移と業務管理者資格者の確保状況を DD で確認します。
進行中の媒介契約は M&A 後どうなりますか？
媒介契約は原則として譲渡禁止。クロージング日に「売主側で全媒介契約を解除」「買主側で新規締結」が標準実務。 専属専任・専任・一般の 3 類型とも国交省標準約款で譲渡禁止。進行中で「重要事項説明済み・買主から預金預ける」段階の案件は、売主・買主・新買主の三者で「事業譲渡に伴う媒介契約地位継承に関する特約」をドキュメント化必須。手数料二重取り・責任所在の曖昧化は顧客訴訟の典型誘因になるため、進行中案件リストとそれぞれの引継ぎ設計を弁護士監修で確定させます。
重要事項説明書の責任は誰が負う？
宅建業法 35 条に基づく重要事項説明書は説明者（説明した宅建士）と業者が責任。M&A 後の進行中案件は新買主側の宅建士が再説明・再交付を実施します。 過去の説明書作成時点と現在で法令制限が変わっている場合（建築基準法・都市計画法の改正後）、新買主側で説明書の更新確認と再交付が必須。説明義務違反は契約後の損害賠償請求に直結し、5,000 万円超の判例もあるため、買収後監査の最重要項目です。
免許更新時期と M&A クロージングが重なる場合は？
宅建業免許は 5 年満期で更新申請が必須。満期 90 日前から申請受付のため、満期直前の M&A はタイムライン設計が肝。 満期 6 ヶ月前以上の余裕がある時期にクロージングするのが理想。やむを得ず重なる場合は、「更新申請費用の負担分岐」「満期日から逆算した検査期間 6 ヶ月以上の確保」を譲渡契約に明記。営業保証金の返還タイミングも「新買主の免許取得完了後」に限定されるため、ブリッジファイナンスの手配も検討します。
後継者不在の宅建業者でも M&A できる？
可能です。むしろ後継者不在は宅建業界の構造課題で、不動産業の倒産動向（2025 年度 309 件）の 30-40% が後継者不在に伴う廃業推定。 経営者の高齢化・健康問題・後継者不在による「経営再生型 M&A」が増加傾向。早めにご相談いただければ、廃業コスト（営業保証金返還待機・媒介契約解除コスト・退職金など）と承継対価の比較を可視化します。無料相談から、現状の整理と最適スキームのご提案が可能です。

※本ページは一般的な情報提供を目的としています。個別具体的な税務・法務・労務のご判断は、必ず顧問税理士・公認会計士・弁護士・社会保険労務士等の専門家にご確認ください。

よくあるご質問（秋田県 宅建業 M&A）

後継者不在率全国 1 位の秋田で M&A 成約させるには？

県外業者の秋田進出、業務範囲を限定した事業譲渡（優良管理物件のみ切り出し）、公的支援センターとの連携等、通常以上に柔軟なスキーム設計が必要です。弊社は県外買主とのマッチング実績があります。

秋田県内の M&A 相場観は？

宅地建物取引業（不動産業）の売却価格について、複数の M&A 仲介会社からは「EBITDA × 3-5 倍、または年商 × 倍率」等の算定方式が述べられております（出典 1、出典 2）。ただし売却価格は、年商・資産・企業規模・実績・従業員数・取引先構成等の複数要因で個別に決定されます。M&A 業界に明確な相場は存在せず、最終的には買い手との交渉で確定するため、当社では無料相談にて個別案件ごとの試算をご提案いたします。

宅建業免許は M&A でどう承継されますか？

株式譲渡の場合は法人格が維持されるため、宅建業免許は原則継続します。事業譲渡・会社分割の場合は、承継スキームにより取扱いが異なり、承継側の新規取得や届出・再審査が必要な場合があります。案件ごとの個別設計にて対応いたします。

事業承継・引継ぎ支援センター（秋田県）との併用はできますか？

可能です。秋田県事業承継・引継ぎ支援センターへの登録・相談は公的支援の枠組みとして有効で、弊社は民間 M&A 仲介としての設計・マッチング・クロージング支援を並行して行う形で多数の実績があります。

追加 Q&A：宅建業 の補足論点

賃貸管理会社の M&A は、通常の宅建業 M&A と何が違うのか？
賃貸管理会社の M&A は、家賃集金・敷金処理・賃貸管理契約の承継・更新事務といった継続業務の引継ぎが論点になります。通常の仲介専業と違い、管理戸数・管理委託契約書の中身・保証金/敷金の保全状況・滞納家賃の処理が価値算定の中核になります。賃貸管理 M&A 特有の論点は専任の事業承継アドバイザーへご相談ください。
不動産会社の後継者不在で困っています、どこから動けば良いか？
不動産会社の後継者不在は、TDB 調査でも 51.1% に達し、宅建業界全体の構造課題です。動き出しは ①現状把握（株主名簿・登録免許・専任取引士の在籍）→ ②選択肢の整理（廃業 vs 親族承継 vs 第三者 M&A）→ ③相談相手の選定、の順。後継者不在セルフチェック から始めてください。
宅建業の廃業を検討していますが、M&A の選択肢はあるのか？
宅建業（宅地建物取引業）の廃業は、免許の自主返納・賃貸管理契約の解約・敷金返還等で実務負担と費用が大きくなります。一方で M&A であれば免許承継（新オーナーへの代表権譲渡）・賃貸管理契約の継続・従業員雇用維持が可能で、廃業より売り手の取り分も大きくなる場合が多いです。
宅地建物取引業免許は、M&A でそのまま引き継げるのか？
免許承継は M&A の手法によって取扱いが異なります。株式譲渡では法人格が維持されるため知事免許・大臣免許どちらも継続可能、ただし役員変更届・専任取引士の届出は必要。事業譲渡では免許自体は引き継げず、買い手側で新規取得（or 既存免許の活用）が必要です。
専任取引士が退職する見込みです、M&A 前に何を準備すべきか？
専任取引士退職は宅建業法上「2 週間以内に補充」が義務（宅建業法 31 条の 3）。退職予定が判明した時点で、①M&A タイミングを優先するか専任補充を急ぐか、②買い手側で専任取引士を引き継げるか（買い手の取引士配置で吸収）、③一時的な業務縮小を選ぶか、の判断が必要。早めに事業承継アドバイザーへご相談ください。

広域エリアの動向・全国版はこちら

東北エリア 宅建業 広域ページへ → 全国版 宅建業 M&A・事業譲渡 →

こんな方は、一度ご相談ください

REASONS TO CONSULT

  • ●後継者がいない／親族は別の道に進んだ
  • ●専任の宅地建物取引士の確保が難しくなってきた
  • ●賃貸管理契約・地場顧客の引継ぎを整理したい
  • ●経営者保証・連帯保証を外したい
  • ●従業員と地場顧客を、信頼できる相手に引き継ぎたい

全部自分で整理するのは、大変です。

免許承継・専任宅建士・賃貸管理契約・JV 実績・従業員引継ぎ──
論点が多く、判断材料を揃えるだけでも数ヶ月かかります。
承継整理のご相談を、お受けしています。

完全成功報酬・秘密厳守

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データ付録：秋田県の不動産売買仲介・賃貸仲介・賃貸管理のM&A

宅建業のM&Aと一括りにされがちですが、収益構造は不動産売買仲介・賃貸仲介・賃貸管理の3類型で別物です。秋田県の賃貸住宅管理業の登録業者は36社（国土交通省「賃貸住宅管理業者登録簿」より当社集計・2026年8月版。登録義務は管理戸数200戸以上）。類型ごとの承継論点を整理します。

不動産売買仲介のM&A

仲介手数料（上限報酬・いわゆる3%＋6万円）を積み上げるフロー型で、3類型の中で最も属人性が高い事業です。案件パイプラインと元付ネットワークはトップ営業個人に付くため、承継ではキーパーソンの残留設計（面談・処遇・ロックアップ）が価格そのものより重要になります。宅建業免許は株式譲渡なら法人に残り、専任宅建士の継続確保が実務条件です。

賃貸仲介のM&A

1〜3月の繁忙期に収益が集中する季節型のフロー事業です。事業価値の中心は駅前店舗網と、ポータルサイトの掲載アカウント・口コミといった媒体資産で、承継ではこれらの名義・契約の引継ぎ可否を最初に確認します。管理受託や売買への送客動線を持つ店舗は、単体の仲介収益以上の値が付きます。

賃貸管理のM&A

管理戸数×月額管理料のストック型で、3類型の中で最も値が付きやすい事業です。ただし管理受託契約は短い予告期間で解約できるものが多く、オーナー離反が最大のリスク——株式譲渡で契約を法人ごと引き継ぎ、オーナーへの丁寧な承継通知を設計するのが定石です。管理戸数200戸以上は賃貸住宅管理業の登録（業務管理者の配置）が必要で、サブリース（特定転貸）を含む場合は将来の賃料保証が実質的な負債として査定されます。

▶ 秋田県の宅建業者データベース（全件一覧）

秋田県の宅地建物取引業者 データベース

秋田県の宅地建物取引業者の全業者一覧・統計データを公開しています。 出典：公的オープンデータ（厚生労働省 / 国土交通省 / 都道府県名簿等）。 M&A・事業承継検討時の参考データとしてご利用ください。

秋田県の宅地建物取引業者 一覧を見る →

秋田県の他業種 M&A 動向

同じ秋田県内でどのような M&A 動向があるかは、売り手オーナー様にとっても買い手にとっても重要な地域情報です。他業種の地域特化ページもご参照ください。

関連業種 → 美容室・サロン

秋田県 美容室・サロン M&A・事業譲渡

美容師確保・席数最適化・地域シェア

関連業種 → 美容外科・美容クリニック

秋田県 美容外科・美容クリニック M&A・事業譲渡

医療広告ガイドライン・自由診療単価・MS法人

関連業種 → 物流・運送業

秋田県 物流・運送業 M&A・事業譲渡

ドライバー2024年問題・倉庫拠点・運送業許可

関連業種 → ビルメン・清掃業

秋田県 ビルメン・清掃業 M&A・事業譲渡

建築物清掃登録・常駐契約・労務管理

関連業種 → クリニック・歯科医院

秋田県 クリニック・歯科医院 M&A・事業譲渡

医療法人化・後継者・診療圏分析

関連業種 → 産業廃棄物処理業

秋田県 産業廃棄物処理業 M&A・事業譲渡

産廃許可承継・処分場・マニフェスト

関連業種 → 人材派遣業

秋田県 人材派遣業 M&A・事業譲渡

派遣許可・マージン率・派遣元責任者

関連業種 → 印刷業

秋田県 印刷業 M&A・事業譲渡

設備老朽化・受注先依存・印刷需要構造変化

関連業種 → 飲食業

秋田県 飲食業 M&A・事業譲渡

店舗網・人件費高騰・営業権譲渡

関連業種 → 医療法人

秋田県 医療法人 M&A・事業譲渡

医療法人 M&A・社員総会・出資持分

関連業種 → 自動車整備工場

秋田県 自動車整備工場 M&A・事業譲渡

指定整備工場・整備士確保・EV対応

関連業種 → 人材紹介業

秋田県 人材紹介業 M&A・事業譲渡

職業紹介許可・データベース・ハイクラス

関連業種 → 介護事業

秋田県 介護事業 M&A・事業譲渡

介護保険指定・常勤換算・処遇改善加算

関連業種 → 警備業

秋田県 警備業 M&A・事業譲渡

警備業認定・指導教育責任者・常駐契約

関連業種 → 建設業

秋田県 建設業 M&A・事業譲渡

建設業許可承継・経営事項審査・公共工事

関連業種 → 小売業

秋田県 小売業 M&A・事業譲渡

EC化・店舗数・後継者不在率

関連業種 → 学習塾・スクール

秋田県 学習塾・スクール M&A・事業譲渡

生徒数・教室網・少子化対応

関連業種 → 農業法人

秋田県 農業法人 M&A・事業譲渡

農地法・農地所有適格法人・スマート農業

関連業種 → リフォーム業

秋田県 リフォーム業 M&A・事業譲渡

建設業許可・自社施工率・営業エリア

関連業種 → 旅館・ホテル

秋田県 旅館・ホテル M&A・事業譲渡

旅館業法・客室稼働率・インバウンド

関連業種 → 製造業・町工場

秋田県 製造業・町工場 M&A・事業譲渡

設備承継・取引先・技能伝承

関連業種 → 食品製造業

秋田県 食品製造業 M&A・事業譲渡

HACCP対応・OEM・流通網

関連業種 → 葬儀社・葬祭業

秋田県 葬儀社・葬祭業 M&A・事業譲渡

会員制度・式場数・地域シェア

関連業種 → 調剤薬局

秋田県 調剤薬局 M&A・事業譲渡

保険薬局指定・処方箋枚数・面分業

近隣地域の宅建業 M&A 動向

秋田県近隣で同業種の M&A・事業承継案件もご検討の場合は、以下の地域別ページもご参照ください。地理的な近接性により、人材や取引先のネットワークが活かしやすい組合せです。

青森県

青森県の宅建業 M&A・事業承継

青森県の宅建業事業の譲渡・買収・廃業のご相談を承っております。

岩手県

岩手県の宅建業 M&A・事業承継

岩手県の宅建業事業の譲渡・買収・廃業のご相談を承っております。

山形県

山形県の宅建業 M&A・事業承継

山形県の宅建業事業の譲渡・買収・廃業のご相談を承っております。

宮城県

宮城県の宅建業 M&A・事業承継

宮城県の宅建業事業の譲渡・買収・廃業のご相談を承っております。

福島県

福島県の宅建業 M&A・事業承継

福島県の宅建業事業の譲渡・買収・廃業のご相談を承っております。

監修・執筆

五十嵐 悠一（株式会社日本財務戦略センター 代表取締役）
損害保険ジャパン本店営業部（企業リスク・法務）→ 東証上場M&A仲介会社で多数の成約 → 2020年 日本財務戦略センター 創業
→ 代表挨拶・経歴詳細

登録・所属

中小企業庁 M&A 支援機関登録事業者 ／ 一般社団法人 M&A 支援機関協会 正会員 ／ 中小 M&A ガイドライン第 3 版 遵守宣言済

公開・更新

公開日：2026 年 4 月 24 日 ／ 最終更新：2026 年 4 月 24 日

免責事項

本ページに記載する統計データは、各一次ソースの公開時点の数値を引用しており、最新値と差異が生じる可能性があります。 本ページは一般的な情報提供を目的としています。個別具体的な税務・法務・労務のご判断は、必ず顧問税理士・公認会計士・弁護士・社会保険労務士等の専門家にご確認ください。

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