気づいたら、自分しかいなかった。
今年でまた一つ、歳を取る。
動けるうちに、動いておきたい。
昔は一日10件、現場を回れた。
今は、内見一件で家に帰って横になる。
気力だけでは、もう続かない。
息子は、別の道を選んだ。
従業員に背負わせるには、荷が重すぎる。
「次」を、誰に託せばいいのか。
先代から続く、お客様がいる。
「突然やめます」とは、言えなかった。
その顔が、頭を離れない。
ここまで、一人でよくやってきた。
会社も、あなたも、十分に戦った。
次の一手を、自分で選んでいい。
一人で抱え込む必要はありません。
会社を守り、顧客を守り、
あなたの次の人生を設計する。
会社の渡し方を、
最初から最後まで設計する。
買い手との事前調整で、
売却後のトラブルを防ぎます。
FOUR PILLARS
監修・執筆
五十嵐 悠一（株式会社日本財務戦略センター 代表取締役）
損害保険ジャパン本店営業部を経て、東証上場 M&A 仲介会社で多数の成約に従事。2020 年 5 月に株式会社日本財務戦略センターを創業。日本 CFO 協会認定プロフェッショナル CFO。
→ 代表挨拶・経歴詳細
登録・所属
中小企業庁 M&A 支援機関登録事業者／一般社団法人 M&A 支援機関協会 正会員／中小 M&A ガイドライン第 3 版 遵守
公開・更新
公開日：2026 年 4 月 24 日 ／ 最終更新：2026 年 4 月 24 日
宅建業のM&Aと一括りにされがちですが、収益構造は不動産売買仲介・賃貸仲介・賃貸管理の3類型で別物です。北海道エリアの賃貸住宅管理業の登録業者は552社（国土交通省「賃貸住宅管理業者登録簿」より当社集計・2026年8月版。登録義務は管理戸数200戸以上）。類型ごとの承継論点を整理します。
仲介手数料（上限報酬・いわゆる3%＋6万円）を積み上げるフロー型で、3類型の中で最も属人性が高い事業です。案件パイプラインと元付ネットワークはトップ営業個人に付くため、承継ではキーパーソンの残留設計（面談・処遇・ロックアップ）が価格そのものより重要になります。宅建業免許は株式譲渡なら法人に残り、専任宅建士の継続確保が実務条件です。
1〜3月の繁忙期に収益が集中する季節型のフロー事業です。事業価値の中心は駅前店舗網と、ポータルサイトの掲載アカウント・口コミといった媒体資産で、承継ではこれらの名義・契約の引継ぎ可否を最初に確認します。管理受託や売買への送客動線を持つ店舗は、単体の仲介収益以上の値が付きます。
管理戸数×月額管理料のストック型で、3類型の中で最も値が付きやすい事業です。ただし管理受託契約は短い予告期間で解約できるものが多く、オーナー離反が最大のリスク——株式譲渡で契約を法人ごと引き継ぎ、オーナーへの丁寧な承継通知を設計するのが定石です。管理戸数200戸以上は賃貸住宅管理業の登録（業務管理者の配置）が必要で、サブリース（特定転貸）を含む場合は将来の賃料保証が実質的な負債として査定されます。
全国の宅地建物取引業者の事業者一覧・統計データを公開しています。出典：国土交通省 宅地建物取引業者名簿。 M&A・事業承継検討時の参考データとしてご利用ください。
全国の宅地建物取引業者 一覧を見る →宅地建物取引業のM&A・事業承継には、許認可承継・専門資格者の確保・運営基準充足・契約上の地位移転など、業種固有の注意点があります。実務上もっとも問題になりやすいポイントを整理しました。
宅建業免許は事業譲渡時に引き継げず、受け手企業が新規申請する必須があります。知事免許で審査期間30-40日、大臣免許で約90日を要し、その間の営業停止が避けられません。契約上、譲渡人が既存免許の廃止申請を完了し、受け手が新規免許を取得するまでのスケジュール管理を明確化する必須です。
宅建業免許取得後、免許通知日から3ヶ月以内に営業保証金を法務局に供託し、その供託書写しを免許当局に届出する必須があります。期限内に供託できない場合、免許が失効します。新規申請から供託完了まで2-3ヶ月を要するため、クロージング日程決定時に直ちに金融手当てと法務局との打ち合わせを開始する必須です。
営業保証金は銀行供託または宅建業保証協会への加入により捻出できます。協会加入（保証協会への加算金支払い）の場合、3ヶ月以上の手続き期間を要するため、スケジュール短縮には銀行直接供託が有利です。いずれを選択するかで全体スケジュールが変わるため、早期決定が必須です。
宅建業法34条の2で、媒介報酬上限（売買は3%＋6万円、賃貸は1ヶ月分など）が定められています。M&A後、既存の媒介報酬体系がこの上限を超えている場合、法令違反となり業務停止のリスクがあります。事前に既存契約の報酬体系を確認し、改定が必要な場合は顧客への事前通知を契約上の条件とする必須です。
各営業所には常勤の宅建士1人以上、独立した事務所（延床面積4坪以上、パーティションで区切った簡易事務所NG）が必須です。M&A後、既存営業所が要件未充足（宅建士の兼任率が高い、事務所が共用スペース）の場合、宅建業協会から指導を受け、改善命令につながります。事前に全営業所の適合性を確認する必須です。
宅建業法35条で、媒介契約成立時に重要事項説明書を顧客に交付・説明し、その署名記録を5年保管する義務があります。M&A後、既存取引の重要事項説明記録が不十分な場合、監査時に業務停止勧告対象となります。既往の説明記録を完全に引き継ぎ、新運営者が一元管理できる体制構築が必須です。
M&A後の新運営者へのシステム・営業方針変更により、既存顧客との媒介報酬体系や契約内容が変わる可能性があります。既存顧客へ運営主体変更を明確に通知し、契約条件の変更を書面で事前同意取得する必須です。同意なしに進めると、顧客離脱と苦情・トラブル増加につながります。
※上記は宅地建物取引業M&Aで実務上問題になりやすい論点を整理したものです。個別案件では他にも検討すべき事項がございます。一次相談は無料でお受けしておりますのでお気軽にご相談ください。
