相談したら、売らなきゃいけませんか？

いいえ。ご相談だけでも構いません。ご相談後に「今回は見送ります」と決めていただいて、一切問題ありません。

どれくらいの規模から、相談できますか？

年商数千万円の小規模事業から、数億円規模まで、規模を問わずご相談いただけます。

税金について、教えてください。

税務は税理士法により具体的な提案はいたしかねます。一般論をご説明した上で、顧問税理士様にご確認いただく形でご案内します。

家族や従業員に、知られたくない。

相談段階からNDA（秘密保持契約）で徹底管理します。社名を公開せずに買い手に打診する進め方も可能です。

相談は無料ですか？

初回相談・簡易査定・進行中の段階まで、すべて無料です。JFSCは完全成功報酬制を採用しており、M&A成約時のみ報酬が発生します。着手金・中間金・月額料は一切いただきません。

DDの立場はどうなりますか？

JFSCは中立的な立場を貫きます。必要に応じて第三者専門家（公認会計士・弁護士・税理士等）をご紹介可能。買い手寄りに偏るリスクがない体制で、売主様の利益を損なわないよう対応します。

他社との違いはどこにありますか？

JFSCは案件規模・業種特性・売り手の事業継続方針に応じて、案件ごとに「渡し方」を個別設計します。業種の実務に深く通じ、価格の透明性・中立性・売主側に立つ姿勢で他社と差別化しています。最低手数料の高さで大手に断られた小規模案件にも対応可能です。

どこまで対応できますか？

全国対応可能です。首都圏はもちろん、各地方都市でもご相談実績があります。オンライン面談・現地訪問を組み合わせ、所在地を問わず売主様のペースで進行可能です。規模は年商数千万円の小規模事業から数億円規模まで対応いたします。

手数料は他社と比べて、いくらくらいですか？

JFSCは完全成功報酬制で固定手数料・中間金ゼロ。成約時のみの報酬発生で、業界でも廉価な水準です。大手M&A仲介会社では「最低手数料2,000万円以上」が設定されているケースが多い一方、JFSCの最低手数料は700万円で、小規模案件でもご相談いただけます。

立川・国分寺・国立宅建業 M&A・事業譲渡

立川・国分寺・国立で宅建業の
M&A・事業譲渡を
ご検討のオーナー様へ

事業承継のご相談から、引き継ぎ設計まで一貫して承ります。中央線で連続する 3 市の商圏一体性・各市固有論点を踏まえ、3 市跨ぎ仲介の承継価値を実務目線で整理いたします。

JR 中央線で連続する 立川・国分寺・国立の 3 市は、商圏一体で合計人口 約 39 万人。立川は中央線・南武線・青梅線・モノレール 4 路線交差の多摩地域最大の交通結節、国分寺は シティタワー国分寺の駅前高度利用、国立は 大学通りの景観条例ブランドで知られる文教住宅地です。東京都宅建協会北多摩支部 428 社の構成でも中核を占め、3 市跨ぎの仲介案件・人材流動・顧客基盤の承継課題が顕在化しています。

代表からのメッセージ

MESSAGE

代表取締役

五十嵐悠一

京都大学経済学部経営学科卒業／日本CFO協会認定プロフェッショナルCFO・M&Aエキスパート
損害保険ジャパン本店営業部（企業リスク・法務）→ 東証上場M&A仲介会社で多数の成約 → 2020年日本財務戦略センター創業

中小企業庁 M&A支援機関登録事業者／ M&A支援機関協会正会員。
規模を問わず、宅建免許・専任宅建士・管理物件の引継ぎまで設計します。

代表の想いを詳しく読む →

東京都立川市・国分寺市・国立市の宅建業 M&A で実際に起こる論点

KEY ISSUES

専任宅建士の退任

2 週間ルール抵触で業務停止リスク。M&A 後 6 ヶ月内の代替確保が要。

管理物件の引継ぎ

200 戸超は賃貸住宅管理業者登録、業務管理者の確保。

保証協会・分担金

本店 60 万円 vs 1,000 万円。事業譲渡なら再拠出。

レインズ・地場顧客

既存顧客台帳・REINS 利用権限の承継設計。

高齢オーナー・後継者不在

不動産業界の後継者不在率 51.1%。許可更新と健康問題のタイムライン調整。

FC 加盟店契約

FC 本部承諾必須。承諾金・違約金リスクの整理。

媒介契約・進行中案件

三者承諾特約・重要事項説明書の責任承継。

─ こうした論点を、丁寧に整理します ─

無料相談（秘密厳守・完全成功報酬） →

東京都立川市・国分寺市・国立市宅建業マーケット最新データ

（出典：各一次ソース・統計を参照）

立川市人口

186,641 人

2025 年 4 月時点 98,227 世帯

→ 出典：立川市公式

国分寺市人口

129,578 人

2025 年 4 月時点 64,904 世帯

→ 出典：国分寺市公式

国立市人口

約 74,000 人

2025 年 4 月時点約 37,000 世帯

→ 出典：国立市公式

北多摩支部加盟業者

428 社

立川・国分寺・国立を中心とする多摩地域最大級の支部

→ 出典：東京都宅建協会

立川市公示地価（住宅地）

90.1 万円/坪

2024 年

→ 出典：国土交通省

国分寺市公示地価（住宅地）

103 万円/坪

2024 年駅前再開発で上昇傾向

→ 出典：国土交通省

国立市公示地価（住宅地）

121 万円/坪

2024 年 3 市で最高水準

→ 出典：国土交通省

後継者不在率（全国・全業種）

62.15 %

2024 年帝国データバンク調査

→ 出典：帝国データバンク

東京都立川市・国分寺市・国立市宅建業 M&A の固有論点

① 立川｜基地跡地・GREEN SPRINGS の事業用地仲介

旧米軍基地跡地の昭和記念公園・モノレール沿線が事業用地化進行中。GREEN SPRINGS（2020 年開業）を含む立川駅前北口再開発で商業・ホテル用地の集約が進み、立飛地区の ららぽーと立川立飛との競合で仲介需要が高止まり。事業用地の承継案件は手数料効率が高く M&A 評価で加点要因です。

② 立川｜4 路線交差の交通結節と商業地価

JR 中央線・南武線・青梅線・多摩モノレールの 4 路線交差で多摩地域最大級の交通結節。立川駅前商業地公示地価は国分寺・国立の 2 倍超の水準にあり、商業用地の承継案件比率が高い特徴があります。

③ 国分寺｜シティタワー駅前再開発と高度利用

シティタワー国分寺ザ・ツイン（西街区 36 階・東街区 35 階・全 583 戸）で駅前高度利用が急速進展。大手不動産による顧客網確立で新規参入は空きテナント・相続物件等のニッチに限定されますが、駅前商業ビル管理案件は承継対象として価値が高い領域です。

④ 国分寺｜国分寺崖線（はけ）の地形特性

国分寺崖線の湧水群が南北に連続し、低層住宅地の土地評価減（浸水リスク）・基礎工事費増が発生。崖線保全条例で新規開発の難度が高く、既存賃貸物件の維持管理コストが買収価格圧下要因となるケースがあります。

⑤ 国立｜大学通り景観条例と高度地区

大学通り景観地区では高さ 20m 制限・景観形成審議会承認義務あり。新規建築・リノベーションは事前届出必須で、M&A 後の物件活用・店舗開業時の工期・コストに影響します。3 市の中で景観規制が最も強い地域です。

⑥ 国立｜駅南口再開発の進行

nonowa 国立 SOUTH（木造商業 4 階建て・2024 年開業）、子育て支援施設付き住宅棟 98 戸（2025 年度竣工予定）、駅前広場整備（2025-2026 年）と再開発が連続。商業地価上昇と新規テナント仲介需要の増加が見込まれます。

⑦ 国立｜文教住宅地ブランドと学生賃貸

一橋大学キャンパスが国立駅南口に隣接し、文教住宅地ブランドが確立。学生向け賃貸・駅周辺商業の管理物件が多く、承継時の届出変更が頻繁に発生します。3 市の中で住宅地公示地価が最高水準である背景です。

⑧ 3 市横断｜中央線商圏で 3 市跨ぎ仲介

立川⇔国分寺⇔国立は快速で各 2-3 分の距離で商圏が重複。1 社で複数市の賃貸・管理物件を保有する事業者が多く、3 市跨ぎの仲介案件処理に対応できる業者は M&A 評価で「複数商圏保有」として加点されます。

⑨ 北多摩支部 428 社の集約進行

北多摩支部加盟 428 社のうち、立川・国分寺・国立で 30-40% を占めると推定。後継者不在による業者集約が進行中で、立川への経営集約傾向と地域空洞化リスクが両立しています。

当社が設計するもの

SCOPE OF SUPPORT

宅建業免許の承継

株式譲渡 / 会社分割 / 事業譲渡

専任宅建士の確保

5 名に 1 名・2 週間ルール

賃貸管理契約の引継

地場オーナー・管理戸数

保証金の取扱い

営業保証金 vs 分担金

経営者保証の解除

連帯保証・債務承継設計

気づいたら、自分しかいなかった。
今年でまた一つ、歳を取る。
動けるうちに、動いておきたい。

昔は一日10件、現場を回れた。
今は、内見一件で家に帰って横になる。
気力だけでは、もう続かない。

息子は、別の道を選んだ。
従業員に背負わせるには、荷が重すぎる。
「次」を、誰に託せばいいのか。

先代から続く、お客様がいる。
「突然やめます」とは、言えなかった。
その顔が、頭を離れない。

ここまで、一人でよくやってきた。
会社も、あなたも、十分に戦った。
次の一手を、自分で選んでいい。

渡し方を設計する、
4つの柱

FOUR PILLARS

壱

宅建業を、深く知る

宅建業（不動産業）者のM&Aを数多く手がけてきました。業界の実情を踏まえた、現実的な提案を。

弐

売り方を、
戦略で組み立てる

方針・相手・条件・タイミング・出口まで。案件ごとに、最適な形を設計します。

参

事前調整で、守る

買い手と事前に徹底した擦り合わせを行い、売却後のトラブルを、起きる前に防ぎます。

肆

完全成功報酬、
着手金ゼロ

成約時以外、ご負担はいただきません。ご判断の撤回は最後まで自由。お気兼ねなくご相談ください。

成約事例

CASE STUDIES

CASE A ／当社成約事例

1人で30年。
60代、年商2,000万円。

「誰にも引き継げないと、諦めていた。」

売却額：1,500万円 ＋ 1年間の顧問契約

「引退の日を、自分で決められた。」

CASE B ／当社成約事例

従業員2名、年商5,000万円。

「従業員の仕事は、守りたかった。」

売却額：3,000万円 ＋役員として継続

「肩の荷は下ろせて、
現場には立ち続けられた。」

CASE C ／業界平均モデル

従業員15名、年商3億円。

「規模が大きいぶん、責任も重かった。」

売却額：1.8億円 ＋全従業員の雇用維持

「会社も人も、そのまま残せた。」

承継のご相談

事例を見て、ご自身の会社が頭に浮かんだ方へ

完全成功報酬・着手金ゼロ・秘密厳守。判断前のヒアリングでも構いません。

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秘密厳守／完全成功報酬／ 30 分

一人で抱え込む必要はありません。会社を守り、顧客を守り、あなたの次の人生を設計する。会社の渡し方を、
最初から最後まで設計する。

買い手との事前調整で、
売却後のトラブルを防ぎます。

図解で見る ― 宅建業 M&A の論点マップ

VISUAL OVERVIEW

即答：株式譲渡 vs 事業譲渡（宅建業特有）

論点	株式譲渡	事業譲渡
宅建業免許	○ 自動継続	× 新規取得（1〜4 ヶ月）
専任宅建士	○ 登録継続	× 新規登録
管理契約	○ 継続しやすい	△ 再契約論点
営業保証金	○ そのまま	× 再拠出（1,000万 or 60万）
従業員	○ 維持しやすい	△ 再雇用設計
JV 実績	○ 承継	× 譲渡元帰属
営業空白	○ ゼロ	× 1〜4 ヶ月

※ 個別案件の最適スキームは弁護士・税理士等の専門家とご相談ください。

図① 免許承継 3 スキーム比較 ― 株式譲渡 / 会社分割 / 事業譲渡

図② 営業保証金 vs 弁済業務保証金分担金 ― キャッシュフロー差 940 万円

図③ 宅建業 M&A の標準プロセス（4〜8 ヶ月）

─ スキーム選択は早めにご相談を ─

無料相談（秘密厳守・完全成功報酬） →

宅地建物取引業免許の承継スキーム比較 ― 譲渡禁止原則と 3 つの選択肢

LICENSE TRANSFER SCHEMES

宅建業法 76 条で 免許の譲渡は原則禁止。M&A では 株式譲渡（免許自動継続）／会社分割／事業譲渡（新規取得）の 3 スキームから、営業空白期間と税務影響を踏まえて選択します。

①株式譲渡 ― 法人格維持で免許も自動継続

法人格が変わらないため免許・登録・許認可がすべて自動継続。営業空白期間ゼロ、即日経営継続が可能。

免許番号・登録番号がそのまま維持される
専任宅建士の登録も継続（再登録不要）
営業保証金・弁済業務保証金分担金もそのまま
賃貸借契約・媒介契約・取引先関係も法人ごと承継
デメリット：簿外債務リスクを承継、株主構成変更の登記必要

営業の中断を絶対回避したい賃貸管理業や、免許更新間近で営業継続が必須の案件で第一選択。

②会社分割（吸収分割）― 一部事業のみ切り出し

分割後の新法人は新規免許取得が必要。ただし会社法上の包括承継のため、契約・債権債務の個別承諾は原則不要。仲介事業のみ分離して譲渡したいが事業譲渡の個別契約引継ぎを避けたい場合に選択。新規免許取得期間（知事免許 1 ヶ月、大臣免許 3-4 ヶ月）の営業空白を覚悟する必要があり、クロージング前に新法人で免許申請を並行進行させる実務設計が必要です。

③事業譲渡 ― 新規免許取得と営業保証金再拠出

買主側で新規免許取得 + 営業保証金再拠出 + 全契約の個別承諾が必要。営業空白 1-4 ヶ月発生のリスク。

免許の新規取得：知事免許 1 ヶ月、大臣免許 3-4 ヶ月
営業保証金 1,000 万円（本店）の再拠出 or 保証協会加入で 60 万円分担金
媒介契約・賃貸管理契約は売主で解除→買主で新規締結
進行中案件（取引中継）は三者承諾の特約必須

大臣免許／知事免許の切替が同時発生するケース（複数県事務所統合など）でも事業譲渡が選好されますが、空白期間中の収益逸失リスクを M&A 対価に織り込みます。詳細は国土交通省「宅地建物取引業免許」を参照。

専任の宅地建物取引士の確保 ― 5 名に 1 名配置・2 週間ルール・採用市場

SENNIN TAKKEN-SHI

宅建業法施行規則 15 条の 5 の 2 で 事務所ごとに業務従事者 5 名に 1 名以上の専任宅建士配置が義務。退職時の 2 週間ルール 違反は業務停止リスク直結。

①配置基準 ― 5 名に 1 名のカウント方法

「業務従事者」は代表者・常勤役員・全従業員を含む。受付・秘書・運転手も対象。事務所 11 名なら専任宅建士 3 名以上。

従事者数 ÷ 5 を切り上げた数の専任宅建士配置（例：11 名 → 3 名、16 名 → 4 名）
専任性要件：①常勤性（フルタイム勤務）②専従性（他業務との兼業不可）
事務所ごとの配置（本店・支店ごと）、兼務不可

配置基準未達は宅建協会指導 → 改善勧告 → 業務停止の流れ。M&A 買収 DD で「専任宅建士の現員数と勤続年数・5 年更新スケジュール」確認は必須項目。

②2 週間ルール ― 退職・死亡時の代替確保

専任宅建士が退職・死亡した場合、2 週間以内に代替宅建士を確保 or 従事者数削減で基準達成を強制。違反は業務停止処分。 M&A 買収後の支店統合で従事者が一時的に増加した場合や、キーパーソンの宅建士が買収を機に退職した場合に「2 週間ルール抵触」事案が頻発します。買収 6 ヶ月前から宅建士採用・既存スタッフの資格取得支援を並行進行させ、クロージング時点で人員バッファを確保することが実務の標準。

③採用市場と年収相場（2025-2026）

宅建士は年 20-25 万人受験・合格率 15-17% で供給限定的。実務経験 2 年以上の即戦力で 年収 650-850 万円（業界の求人サイト例より出典 1、出典 2） が中央帯。

東京・大阪：業界の求人サイトでは年収 700-1,000 万円超（店長兼務・営業インセンティブ）等の例も見られます（出典 1、出典 2、出典 3）
地方：業界の求人サイトでは年収 400-600 万円程度の例も見られます（人材確保が更に困難な地方／出典 1、出典 2）
新資格取得者：業界の求人サイトでは年収 500-650 万円程度の例も見られます（新資格取得者／出典 1、出典 2）

M&A 後の支店統合で給与テーブル不一致が定着率低下を招くため、「高い側に揃える」「資格取得奨励金」 の制度設計をクロージング前に確定させます。

営業保証金 vs 弁済業務保証金分担金 ― 1,000 万円 vs 60 万円のスキーム選択

DEPOSIT & HOSHO KYOKAI

宅建業の保証金は 「営業保証金（法務局供託・本店 1,000 万円）」 または 「弁済業務保証金分担金（保証協会経由・本店 60 万円）」 の二択。差額 940 万円のキャッシュフロー差 が M&A 設計に直結。

①営業保証金（法務局供託）

本店 1,000 万円、支店ごとに 500 万円 を法務局に供託。顧客被害時の弁済原資。

本店：1,000 万円
支店ごと：500 万円
供託先：本店所在地を管轄する法務局
返還：免許取消・廃業から 6 ヶ月後（公告期間経過後）

資金量に余裕がある大手・中堅で選好。利息はつかないため機会費用が大きい。

②弁済業務保証金分担金（保証協会経由）

本店 60 万円、支店ごとに 30 万円（一度切り）。全宅連または全日の会員資格とセット。

本店分担金：60 万円（営業保証金 1,000 万円 → 940 万円キャッシュ温存）
支店分担金：30 万円
協会入会金：5-20 万円
協会会費：年 5-12 万円
返還：脱退後 3 年（返還率 80-90%）

中小宅建業者の9 割以上が保証協会経由。会員資格・教育研修プログラム・賠償責任保険のパッケージ加入が実務メリット。

③M&A 時の保証金取扱い

株式譲渡なら法人格維持で供託金・分担金もそのまま継続。事業譲渡では新法人が新規拠出（営業保証金 or 分担金）。

株式譲渡：継続（手続き不要）
事業譲渡：新規拠出 + 旧拠出金の返還申請（新買主の免許取得完了後 1-2 週間）
営業保証金供託 → 保証協会切替：申請から 2-3 週間
切替時の二重コスト：2-3 週間の供託金温存＋分担金拠出

複数支店ある場合は供託金が数千万規模になり、M&A 後のキャッシュフロー圧迫が深刻化。返還タイミングを織り込んだ資金計画と、必要に応じてブリッジローンの手配を弁護士・公認会計士と検討します。

賃貸住宅管理業者登録 ― 200 戸ボーダー・業務管理者・5 年更新

RENTAL MANAGEMENT REGISTRATION

2021 年 6 月施行の 賃貸住宅管理業適正化法 で、管理戸数 200 戸以上は登録義務。違反は 1 年以下懲役または 100 万円以下罰金。M&A 時の DD 重要項目。

①登録義務 ― 200 戸ボーダーと罰則

200 戸以上の賃貸住宅を管理する業者は国土交通省への登録が義務。200 戸未満は任意登録。

管理戸数の数え方：管理委託契約締結戸数の合計
200 戸超過判定：直近の管理戸数で判定
登録機関：国土交通大臣（指定登録機関経由）
登録手数料：90,000 円（更新時 18,700 円）
5 年更新（満期 90 日前から申請可能）

M&A 買収先の管理戸数推移と「200 戸超過予測」を把握しないと、買収後の登録義務違反リスクが顕在化します。

②業務管理者の資格要件

営業所ごとに 1 人以上の業務管理者配置が義務。資格は 「賃貸不動産経営管理士」または 「宅建士＋指定講習修了者」。

賃貸不動産経営管理士：年 3,000-4,000 名合格（宅建士より希少）
宅建士＋指定講習修了：宅建士有資格者が 6 時間講習で対応可
営業所兼務不可：支店ごとに専任配置
採用相場：業界の求人サイトでは年収 600-800 万円程度の例も見られます（宅建士同等／出典 1、出典 2）

M&A 支店統合時に「業務管理者が支店 A に専任だが B 支店もカバー」という違法な兼務が発生しがち。買収契約に「業務管理者資格者の支店数分確保」を明記します。

③M&A 時の登録取扱い

登録は 法人単位。株式譲渡で継承、事業譲渡では新規登録が必要（1-2 週間）。買収先から「登録証」「業務管理者登録票」「直近 3 年の管理戸数推移」を M&A 検査で徴求。満期日を M&A タイムラインに落とし込み、満期 90 日前からの更新申請が買主側でスムーズに進むよう事前準備を行います。詳細は国土交通省「賃貸住宅管理業法 FAQ」を参照。

媒介契約・重要事項説明書・取引中継案件の承継

BAIKAI & ONGOING DEALS

媒介契約は 原則として譲渡禁止。M&A クロージング時に進行中案件（売買契約済み・引渡前 / 媒介中・契約前）が大量に存在し、三者承諾の特約設計が紛争予防の生命線。

①媒介契約の 3 類型と地位承継

国交省標準約款で媒介契約は原則譲渡禁止。買主が継続したい場合は売主・買主・新買主で新規契約締結が必要。

類型	特徴	期間
専属専任	当該業者のみ仲介、自力売却 NG	3 ヶ月
専任	当該業者メイン、複数業者同時 NG	3 ヶ月
一般	複数業者同時可	3 ヶ月（標準）

M&A クロージング日を境に「売主側で全媒介契約を解除」「買主側で新規締結」が標準実務。

②重要事項説明書（35 条）の責任承継

宅建業法 35 条に基づく重要事項説明書は説明者（売主側 or 買主側の宅建士）が責任を負う。M&A 後の進行中案件は新買主側の宅建士が再説明・再交付を実施。過去の説明書作成時点と現在で法令制限が変わっている場合（建築基準法・都市計画法の改正後）、新買主側で説明書の更新確認と再交付が必須。直前 3-6 ヶ月の改正反映を建築士・司法書士に委託する実務が一般化しています。説明義務違反は契約後の損害賠償請求に直結するため、買収後監査の最重要項目です。

③進行中案件 ― 取引中継の三者特約

M&A 時点で「売買契約済み・引渡前」「媒介中・契約前」案件は、売主・買主・新買主の三者で「事業譲渡に伴う媒介契約地位継承に関する特約」をドキュメント化必須。

既受領媒介手数料の取扱い（売主既受領分 vs 買主新規徴収分）
引渡業務の責任承継（売主が完了させるか、買主が承継するか）
瑕疵担保責任・契約不適合責任の引継ぎ
顧客への通知義務（M&A 公表のタイミング）

手数料二重取りや責任所在の曖昧化は顧客訴訟の典型誘因。進行中案件リストとそれぞれの引継ぎ設計を弁護士監修で確定させます。

業者賠償責任保険・全宅連／全日 ― 会員資格と保証協会のセット構造

LIABILITY INSURANCE & ASSOCIATIONS

宅建業界は 全宅連（鳩マーク）／全日（兎マーク） の二大協会に分かれ、保証協会会員資格と弁済業務保証金分担金がセット構造。M&A 時の協会切替・保険乗換えはタイムラインに織り込みます。

①業者賠償責任保険 ― 任意だが大型案件で実質必須

媒介中の説明義務違反等に備える賠償保険。年額 5-15 万円・補償上限 1-5 億円が標準。法定義務ではないが大型案件・法人取引では加入証明を要求される。 1 件の説明義務違反訴訟で5,000 万円超の損害賠償判例もあり、無保険状態で M&A を進めるのは買主にとって致命的なテールリスク。買収前 DD で保険証券コピー・補償範囲・直近 3 年の事故歴を徴求し、無保険ならクロージング当日に新規加入を契約条件化します。

②全宅連 vs 全日 ― 会費・加入要件の比較

両協会とも分担金は同額（本店 60 万円・支店 30 万円）。会費水準と研修プログラム・賠償保険オプションが選択ポイント。

全宅連（鳩マーク）：会費年 8-12 万円、入会金 10-20 万円、登録会員約 10 万社
全日（兎マーク）：会費年 5-10 万円、入会金 5-10 万円、登録会員約 5 万社
保証協会・賠償保険・教育研修がパッケージ

M&A で買収先と買主側で異なる協会所属の場合、無理に統一せず「6-12 ヶ月の会費二重払い覚悟で、既存会員資格を維持しつつ統合タイミングを見定める」のが顧客信頼を損なわない実務。

③会員資格・保証協会・賠償保険のセット運用

協会会員資格と弁済業務保証金分担金はセット構造。脱退時は分担金返還（脱退後 3 年・返還率 80-90%）。買収先が協会未加入で営業保証金 1,000 万円を供託している場合、買収後すぐの協会入会＆保証金切替で 940 万円のキャッシュフロー改善が見込めます。ただし切替手続きは2-3 週間の繁雑期間を経るため、エスクロー口座での資金待機やブリッジファイナンスを併用します。全宅連／全日のいずれが M&A 後の事業戦略と合致するかを、弁護士・税理士等の専門家と相談しながら確定させます。

宅地建物取引業M&Aの注意点

宅地建物取引業のM&A・事業承継には、許認可承継・専門資格者の確保・運営基準充足・契約上の地位移転など、業種固有の注意点があります。実務上もっとも問題になりやすいポイントを整理しました。

1
宅建業免許の非継承性と新規申請の義務化による営業停止リスク

宅建業免許は事業譲渡時に引き継げず、受け手企業が新規申請する必須があります。知事免許で審査期間30-40日、大臣免許で約90日を要し、その間の営業停止が避けられません。契約上、譲渡人が既存免許の廃止申請を完了し、受け手が新規免許を取得するまでのスケジュール管理を明確化する必須です。
2
営業保証金の供託と供託書提出の3ヶ月期限

宅建業免許取得後、免許通知日から3ヶ月以内に営業保証金を法務局に供託し、その供託書写しを免許当局に届出する必須があります。期限内に供託できない場合、免許が失効します。新規申請から供託完了まで2-3ヶ月を要するため、クロージング日程決定時に直ちに金融手当てと法務局との打ち合わせを開始する必須です。
3
宅建業協会への加入と供託金管理方式の選択（銀行供託vs協会供託）

営業保証金は銀行供託または宅建業保証協会への加入により捻出できます。協会加入（保証協会への加算金支払い）の場合、3ヶ月以上の手続き期間を要するため、スケジュール短縮には銀行直接供託が有利です。いずれを選択するかで全体スケジュールが変わるため、早期決定が必須です。
4
宅建業従事者の媒介報酬規制と賃料改定の報告義務

宅建業法34条の2で、媒介報酬上限（売買は3%＋6万円、賃貸は1ヶ月分など）が定められています。M&A後、既存の媒介報酬体系がこの上限を超えている場合、法令違反となり業務停止のリスクがあります。事前に既存契約の報酬体系を確認し、改定が必要な場合は顧客への事前通知を契約上の条件とする必須です。
5
営業所の認定要件と事務所要件の維持義務

各営業所には常勤の宅建士1人以上、独立した事務所（延床面積4坪以上、パーティションで区切った簡易事務所NG）が必須です。M&A後、既存営業所が要件未充足（宅建士の兼任率が高い、事務所が共用スペース）の場合、宅建業協会から指導を受け、改善命令につながります。事前に全営業所の適合性を確認する必須です。
6
重要事項説明書（35条書）の書面交付と説明責任の記録管理

宅建業法35条で、媒介契約成立時に重要事項説明書を顧客に交付・説明し、その署名記録を5年保管する義務があります。M&A後、既存取引の重要事項説明記録が不十分な場合、監査時に業務停止勧告対象となります。既往の説明記録を完全に引き継ぎ、新運営者が一元管理できる体制構築が必須です。
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媒介契約の売上・仲介手数料変動と顧客信頼維持の両立

M&A後の新運営者へのシステム・営業方針変更により、既存顧客との媒介報酬体系や契約内容が変わる可能性があります。既存顧客へ運営主体変更を明確に通知し、契約条件の変更を書面で事前同意取得する必須です。同意なしに進めると、顧客離脱と苦情・トラブル増加につながります。

※上記は宅地建物取引業M&Aで実務上問題になりやすい論点を整理したものです。個別案件では他にも検討すべき事項がございます。一次相談は無料でお受けしておりますのでお気軽にご相談ください。

よくあるご質問 ― 宅建業 M&A・事業承継

FREQUENTLY ASKED QUESTIONS

宅建業免許は M&A で承継できますか？

宅建業法 76 条で免許の譲渡は原則禁止。承継できるのは 株式譲渡（法人格維持で免許自動継続）のみ。事業譲渡では新規免許取得が必要です。株式譲渡なら免許番号もそのまま、専任宅建士の登録・営業保証金・賃貸管理契約も自動継続。事業譲渡では知事免許 1 ヶ月・大臣免許 3-4 ヶ月の営業空白が発生し、営業保証金の再拠出も必要です。会社分割（吸収分割）も新法人で新規免許取得が原則。スキーム選択は税務影響と空白期間リスクを総合判断します。

株式譲渡 / 会社分割 / 事業譲渡の使い分けは？

株式譲渡＝法人ごと承継（免許・契約・保証金が原則自動継続）、会社分割＝事業のみ切出し（新法人で新規免許）、事業譲渡＝個別事業の物的譲渡（免許再取得＋契約再構築）。

株式譲渡：法人化された宅建業者向け。営業空白ゼロ、簿外債務リスク承継。
会社分割：仲介事業のみ分離したい場合。包括承継で個別契約承諾不要だが新規免許必要。
事業譲渡：個人事業や一部事業のみ切出す場合。免許・契約・保証金すべて再構築。

買収先の経営形態と進行中案件量、買主の資金計画で最適スキームが変わります。

専任宅建士が退職したらどうなりますか？（2 週間ルール）

退職・死亡から2 週間以内に代替宅建士を確保するか、従事者数を削減して 5 名に 1 名基準を達成しないと、行政指導 → 改善勧告 → 業務停止処分のリスク。 M&A 直後の支店統合で従事者が一時増加した場合や、キーパーソンの宅建士が買収を機に退職する場合に「2 週間ルール抵触」事案が頻発します。買収 6 ヶ月前から宅建士採用と既存スタッフの資格取得支援を並行進行させ、クロージング時点で人員バッファを確保するのが標準実務。

営業保証金 1,000 万と保証協会経由の分担金 60 万、どちらがお得？

本店 1 店なら差額 940 万円のキャッシュフロー差。中小宅建業者の9 割以上が保証協会経由（全宅連 / 全日）を選択しています。営業保証金（法務局供託）は本店 1,000 万円・支店ごと 500 万円で、利息はつかず機会費用が大きい。一方、保証協会経由の弁済業務保証金分担金は本店 60 万円・支店ごと 30 万円（一度切り）。会員資格・教育研修プログラム・賠償保険のパッケージ加入も実務メリット。資金量に余裕がある大手・中堅以外は、保証協会経由が一般的です。

大臣免許と知事免許、M&A 後に切替が必要なケースは？

事務所の物理的所在地で判定。複数都道府県に事務所を設置するなら大臣免許、単一県のみなら知事免許。M&A で事務所構成が変わると切替必須。 M&A 後の支店統合で複数県事務所になれば知事免許 → 大臣免許へ、逆に支店統廃合で単一県のみになれば大臣免許 → 知事免許へ切替。申請から認可まで 1〜4 ヶ月要するため、買収予定日から逆算して 3 ヶ月前から国交省・知事部局に事前相談がおすすめ。免許切替中の営業は禁止（罰則あり）です。

賃貸住宅管理業者登録は M&A で引き継げますか？

登録は法人単位。株式譲渡で継承、事業譲渡では新規登録（1〜2 週間）が必要。200 戸以上を管理する業者は登録義務（罰則あり）。 2021 年 6 月施行の賃貸住宅管理業適正化法で、200 戸以上の賃貸住宅を管理する業者は国土交通省への登録義務。違反は 1 年以下懲役または 100 万円以下罰金。営業所ごとに業務管理者（賃貸不動産経営管理士または宅建士＋指定講習修了）の配置も必須。買収先の管理戸数推移と業務管理者資格者の確保状況を DD で確認します。

進行中の媒介契約は M&A 後どうなりますか？

媒介契約は原則として譲渡禁止。クロージング日に「売主側で全媒介契約を解除」「買主側で新規締結」が標準実務。専属専任・専任・一般の 3 類型とも国交省標準約款で譲渡禁止。進行中で「重要事項説明済み・買主から預金預ける」段階の案件は、売主・買主・新買主の三者で「事業譲渡に伴う媒介契約地位継承に関する特約」をドキュメント化必須。手数料二重取り・責任所在の曖昧化は顧客訴訟の典型誘因になるため、進行中案件リストとそれぞれの引継ぎ設計を弁護士監修で確定させます。

重要事項説明書の責任は誰が負う？

宅建業法 35 条に基づく重要事項説明書は説明者（説明した宅建士）と業者が責任。M&A 後の進行中案件は新買主側の宅建士が再説明・再交付を実施します。過去の説明書作成時点と現在で法令制限が変わっている場合（建築基準法・都市計画法の改正後）、新買主側で説明書の更新確認と再交付が必須。説明義務違反は契約後の損害賠償請求に直結し、5,000 万円超の判例もあるため、買収後監査の最重要項目です。

免許更新時期と M&A クロージングが重なる場合は？

宅建業免許は 5 年満期で更新申請が必須。満期 90 日前から申請受付のため、満期直前の M&A はタイムライン設計が肝。満期 6 ヶ月前以上の余裕がある時期にクロージングするのが理想。やむを得ず重なる場合は、「更新申請費用の負担分岐」「満期日から逆算した検査期間 6 ヶ月以上の確保」を譲渡契約に明記。営業保証金の返還タイミングも「新買主の免許取得完了後」に限定されるため、ブリッジファイナンスの手配も検討します。

後継者不在の宅建業者でも M&A できる？

可能です。むしろ後継者不在は宅建業界の構造課題で、不動産業の倒産動向（2025 年度 309 件）の 30-40% が後継者不在に伴う廃業推定。経営者の高齢化・健康問題・後継者不在による「経営再生型 M&A」が増加傾向。早めにご相談いただければ、廃業コスト（営業保証金返還待機・媒介契約解除コスト・退職金など）と承継対価の比較を可視化します。無料相談から、現状の整理と最適スキームのご提案が可能です。

※本ページは一般的な情報提供を目的としています。個別具体的な税務・法務・労務のご判断は、必ず顧問税理士・公認会計士・弁護士・社会保険労務士等の専門家にご確認ください。

よくあるご質問（東京都立川市・国分寺市・国立市宅建業 M&A）

立川・国分寺・国立、商圏はどこまで重なるのですか？

中央線で立川⇔国分寺が快速 3 分、国分寺⇔国立が快速 2 分の距離で、駅徒歩 15 分圏内が事業エリアの目安です。複数市の物件を保有する事業者が多く、北多摩支部内での人材・顧客の流動が活発で、3 市跨ぎの承継案件が定型化しています。

立川の基地跡地や GREEN SPRINGS 周辺の事業用地は買えますか？

昭和記念公園は国有地で転売不可ですが、モノレール沿線（立川北駅～立川南駅間）の旧基地関連用地は民間販売済で GREEN SPRINGS のように商業・ホテル用地に転換中です。宅建業者の事業承継時は、これらの再開発地に隣接した物件の承継が多くなっています。

国立で景観条例は M&A 後の事業に影響しますか？

高さ 20m 制限・大学通り景観地区の届出義務があり、新規建築・リノベーションは事前届出から市景観形成審議会承認まで必要です。M&A 後に物件活用や店舗開業を計画する場合、景観ガイドライン遵守で工期・コストが増加する可能性があるため、買い手への事前説明資料の整備が重要です。

国分寺ツインタワー周辺の仲介に新規参入できますか？

駅前高度商業地は大手不動産が顧客網を確立済のため、新規参入は空きテナント・相続物件等のニッチに限定されます。シティタワーの賃貸・分譲管理者との協業や、既存業者が未対応の案件への注力が実務的なアプローチです。

一橋大学関連の学生賃貸は他大学とどう違いますか？

国立駅直下のキャンパス立地で物件回転率が高く、文教地ブランドで賃料相場が他大学エリア比でやや高めの傾向があります。承継時には入居率・解約率・更新率の客観資料整備が買い手評価につながります。

北多摩支部加盟 428 社とはどういう構成ですか？

立川・国分寺・国立・小平・東村山・東久留米・西東京・清瀬等 8 市の宅建業者で構成される、多摩地区最大級の支部です。1 社あたりの売上規模は 23 区より小さい傾向があり、後継者承継で集約が進行している地域です。

中央線特快と各停で物件需要は違いますか？

立川～国立間は各停のみの停車駅もあり、快速停車駅（立川・国分寺・国立）と無停車駅では物件需要に差があります。駅前商業ビル・テナント管理案件は承継対象として価値が相対的に高い傾向です。

国分寺崖線（はけ）の物件評価はどう変わりますか？

低層住宅地で湧水による土地評価減・基礎工事費増が発生し、崖線保全条例で新規開発の難度が高くなります。既存賃貸物件の維持管理コスト上昇が買収価格圧下要因となるケースがあり、承継時には維持コストの実績資料整備が重要です。

国立駅南口再開発の進捗は今どうなっていますか？

nonowa 国立 SOUTH（木造商業 4 階建て）が 2024 年開業済、子育て支援施設付き住宅棟 98 戸は 2025 年度竣工予定、駅前広場整備は 2025-2026 年工事予定です。再開発完了で国立駅南側の新規テナント仲介需要の増加が見込まれます。

3 市跨ぎの管理物件承継時、届出はどう変わりますか？

宅建業の登録地（本店所在地）が変わる場合、国土交通大臣または都道府県知事への変更届出義務があります。複数市の管理物件がある場合、各市の宅建協会への報告も別途必要となります。北多摩支部内での転籍は手続きが比較的軽微です。

国立の高さ規制は大学通り以外にもありますか？

大学通り学園・住宅地区が景観重点地区で規制が最も強く、その他の市内全域も届出対象ですが規制は緩めです。駅南口再開発エリアは別途扱いで、nonowa SOUTH の木造化で新基準が示されています。

追加 Q&A：宅建業の補足論点

賃貸管理会社の M&A は、通常の宅建業 M&A と何が違うのか？

賃貸管理会社の M&A は、家賃集金・敷金処理・賃貸管理契約の承継・更新事務といった継続業務の引継ぎが論点になります。通常の仲介専業と違い、管理戸数・管理委託契約書の中身・保証金/敷金の保全状況・滞納家賃の処理が価値算定の中核になります。賃貸管理 M&A 特有の論点は専任の事業承継アドバイザーへご相談ください。

不動産会社の後継者不在で困っています、どこから動けば良いか？

不動産会社の後継者不在は、TDB 調査でも 51.1% に達し、宅建業界全体の構造課題です。動き出しは ①現状把握（株主名簿・登録免許・専任取引士の在籍）→ ②選択肢の整理（廃業 vs 親族承継 vs 第三者 M&A）→ ③相談相手の選定、の順。後継者不在セルフチェックから始めてください。

宅建業の廃業を検討していますが、M&A の選択肢はあるのか？

宅建業（宅地建物取引業）の廃業は、免許の自主返納・賃貸管理契約の解約・敷金返還等で実務負担と費用が大きくなります。一方で M&A であれば免許承継（新オーナーへの代表権譲渡）・賃貸管理契約の継続・従業員雇用維持が可能で、廃業より売り手の取り分も大きくなる場合が多いです。

宅地建物取引業免許は、M&A でそのまま引き継げるのか？

免許承継は M&A の手法によって取扱いが異なります。株式譲渡では法人格が維持されるため知事免許・大臣免許どちらも継続可能、ただし役員変更届・専任取引士の届出は必要。事業譲渡では免許自体は引き継げず、買い手側で新規取得（or 既存免許の活用）が必要です。

専任取引士が退職する見込みです、M&A 前に何を準備すべきか？

専任取引士退職は宅建業法上「2 週間以内に補充」が義務（宅建業法 31 条の 3）。退職予定が判明した時点で、①M&A タイミングを優先するか専任補充を急ぐか、②買い手側で専任取引士を引き継げるか（買い手の取引士配置で吸収）、③一時的な業務縮小を選ぶか、の判断が必要。早めに事業承継アドバイザーへご相談ください。

広域エリアの動向・全国版はこちら

三多摩エリア宅建業広域ページへ → 全国版宅建業 M&A・事業譲渡 →

こんな方は、一度ご相談ください

REASONS TO CONSULT

●後継者がいない／親族は別の道に進んだ
●専任の宅地建物取引士の確保が難しくなってきた
●賃貸管理契約・地場顧客の引継ぎを整理したい
●経営者保証・連帯保証を外したい
●従業員と地場顧客を、信頼できる相手に引き継ぎたい

全部自分で整理するのは、大変です。

免許承継・専任宅建士・賃貸管理契約・JV 実績・従業員引継ぎ──
論点が多く、判断材料を揃えるだけでも数ヶ月かかります。
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データ付録：立川・国分寺・国立エリアの不動産売買仲介・賃貸仲介・賃貸管理のM&A

宅建業のM&Aと一括りにされがちですが、収益構造は不動産売買仲介・賃貸仲介・賃貸管理の3類型で別物です。立川・国分寺・国立エリアの賃貸住宅管理業の登録業者は50社（国土交通省「賃貸住宅管理業者登録簿」より当社集計・2026年8月版。登録義務は管理戸数200戸以上）。類型ごとの承継論点を整理します。

不動産売買仲介のM&A

仲介手数料（上限報酬・いわゆる3%＋6万円）を積み上げるフロー型で、3類型の中で最も属人性が高い事業です。案件パイプラインと元付ネットワークはトップ営業個人に付くため、承継ではキーパーソンの残留設計（面談・処遇・ロックアップ）が価格そのものより重要になります。宅建業免許は株式譲渡なら法人に残り、専任宅建士の継続確保が実務条件です。

賃貸仲介のM&A

1〜3月の繁忙期に収益が集中する季節型のフロー事業です。事業価値の中心は駅前店舗網と、ポータルサイトの掲載アカウント・口コミといった媒体資産で、承継ではこれらの名義・契約の引継ぎ可否を最初に確認します。管理受託や売買への送客動線を持つ店舗は、単体の仲介収益以上の値が付きます。

賃貸管理のM&A

管理戸数×月額管理料のストック型で、3類型の中で最も値が付きやすい事業です。ただし管理受託契約は短い予告期間で解約できるものが多く、オーナー離反が最大のリスク——株式譲渡で契約を法人ごと引き継ぎ、オーナーへの丁寧な承継通知を設計するのが定石です。管理戸数200戸以上は賃貸住宅管理業の登録（業務管理者の配置）が必要で、サブリース（特定転貸）を含む場合は将来の賃料保証が実質的な負債として査定されます。

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