不動産賃貸仲介・管理業界の経営者様から、「将来的なM&A」に関するご相談が急増しています。
「管理戸数がまだ数百戸程度だから、うちはまだ先の話だ」 「大手でもないうちの会社に、高い価値なんてつかないだろう」
もし、そうお考えであれば、少しだけ視点を変えてみてください。2026年、不動産業界のM&A環境は、「小規模でも中身の濃い管理会社」にこそ高い評価がつく時代になっています。
買い手の目がかつてないほど厳しくなっている今、「選ばれる会社」と「買い叩かれる会社」の差はどこにあるのか。現場のリアルな数字をもとに解説します。
1. なぜ今、管理戸数「100戸超」の会社にニーズが集中しているのか
2026年現在、27年ぶりの高金利時代の到来により、不動産売買マーケットには不透明感が漂っています。そんな中、買い手が喉から手が出るほど欲しがっているのが、「景気に左右されない安定したストック収入」です。
特に、管理戸数100戸〜500戸規模の会社は、以下の理由から、周辺エリアへの進出を狙う中堅・大手不動産会社にとって最も魅力的な買収対象となっています。
エリアドミナントが効いている： 特定地域に密着しており、他社が参入しにくい基盤がある。
オーナーとのリレーションが深い： 大手には真似できない、顔の見える信頼関係が構築されている。
買収後のシナジー（相乗効果）が出やすい： 既存の管理体制に組み込みやすく、即戦力の拠点となる。
2. 買い手が「小規模でも高値を出す」会社、3つの条件
今の買い手は、単なる「戸数」ではなく「収益の質」をシビアに見ています。
① 管理オーナーの「若返り」と「将来リスク」の管理
管理戸数が少なくても、オーナーの2代目・3代目との関係が構築できており、将来的な解約リスクが低い会社は、戸数以上の価値がつきます。逆に、オーナーと共に高齢化している会社は「出口がない」とみなされ、評価が下がります。
② 社長がいなくても現場が回る「業務の標準化」
「社長が一人で全部抱えている会社」は、買収後の最大のリスクとみなされます。100戸、200戸の段階から、事務や客付けの手順が少しでもマニュアル化・デジタル化されているだけで、売却時の評価額（倍率）は大きく跳ね上がります。
ただし譲渡先がすでに大規模になっており、人を入れることが可能になっているのであればこの点についてそれほど心配することはないかもしれません。
③ 付帯サービスの収益力（LTVの高さ）
管理料だけでなく、リフォーム、保険、保証といった付帯収益がしっかり仕組み化されているか。小規模でも「一戸あたりの収益性」が高い会社は、大手による買収プレミアムが非常に乗りやすくなります。
3. 【実録】「うちの価値は1000万円もない」と思い込んでいたオーナーの事例
弊社が支援した、地方都市で管理戸数100戸規模を運営されていた企業様の事例です。 当初、オーナー様は「規模も小さいし、売れれば万々歳だ」と仰っていましたが、最終的な成約価額は、仲介部門の収益性も高く評価され、3,000万円強となりました。
決め手は、「地域密着による圧倒的な入居率の高さ」と「オーナーへの提案力と信頼関係」でした。 たとえ小規模でも、他社にはないキラリと光る強みがあれば、買い手は惜しみなく対価を支払うのです。
4. 最後に：答えを急ぐ必要はありません
「管理戸数100戸」という数字は、不動産会社にとって大きな資産であり、経営者様が積み上げてきた努力の結晶です。 だからこそ、準備不足のまま、あるいは業界の「無理な買い叩き」の実態を知らぬまま、安易な決断をしてほしくありません。
「今のうちの規模で、市場ではどう評価されるのか？」 「数年後の譲渡を見据えて、今何を整えるべきか？」
私たちは、決して決断を急がせません。まずは、貴社の「今の立ち位置」を客観的に確認するところから、一緒に始めてみませんか。
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中小企業庁（事業承継・M&Aガイドライン）：
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