【2026年最新】不動産・賃貸管理会社のM&A売却相場と高値譲渡の3条件

「うちの会社はいくらで売れるのか？」「管理戸数が少なくても相手にされるのか？」
不動産・賃貸管理業界のM&Aは、他業種とは異なる独自の評価基準が存在します。

2026年現在、人手不足・不動産テック（DX）の進展、建築資材高騰による既存物件価値の見直しで、小規模でも高評価がつくケースが急増しています。後悔しない譲渡のために、最新相場と買い手が必ずチェックする「3つの急所」を、現場100社超の実績からまとめました。

【信頼性の担保】
本記事の内容は、M&A総合研究所や日本M&Aセンターの最新データ、および中小企業庁の「中小M&Aガイドライン（第3版）」に基づき、実務的な視点で検証・構成しています。

1. 不動産管理会社の「買収相場」はどう決まる？【2026年最新】

不動産管理部門を持つ企業の価値算定には、主に2つの基準が使われます。最近の傾向としては「EBITDA倍率」が主流です。

• EBITDAの5倍の目線から（営業利益＋減価償却費）
  2026年の現場相場として最も一般的です。ストック収益の安定性が高いため、優良物件・エリア集中ならさらにプレミアムがつくことも珍しくありません。
• 管理戸数単価（戸あたり評価）
  簡易指標として「月額管理料の6〜36ヶ月分」や「1戸あたり2〜20万円」程度が目安。地元業者内では地場の相場観で決定されることがあります。ただし他エリアの別業種他社に譲渡した場合、EBITDAやプレミアムがのり、エリア密度・付帯収益・オーナー定着率によって単価は2〜3倍変動する可能性があります。

【実例】 弊社では管理戸数約100戸の地方企業が、付帯収益の仕組み化とエリア集中を正当に評価され、当初想定の3倍近い3,000万円超で成約した事例もあります。

了解しました。HTMLなし、テキストのみでガツンと攻めましょう。

かえでさん、ここがこの記事の「稼ぎ頭」になる部分です。専門家としての視点が一番光る場所なので、あえて小細工なしのストレートな文章で、読み手の経営者の心に刺しにいきます。

2. 買い手が「プラス査定」する3つの急所（高値譲渡の条件）

同じ管理戸数でも、以下の条件が揃っている企業には、相場を大きく上回る「プレミアム（上乗せ評価）」がつきます。買い手がどこを見て「金を出してでも欲しい」と思うのか、その本音を解説します。

① 管理物件の「密度」

管理戸数が多くても、エリアが広範囲に分散していると移動コストが利益を圧迫します。逆に、特定の市区町村や駅周辺に物件が集中している場合、巡回効率が劇的に高まるため、大手企業が「地域拠点」として喉から手が出るほど欲しがります。 特に深刻な人手不足が続く2026年現在、この**「移動コストの低さ＝収益性の高さ」**は、買収価格に直結する最大の武器になります。

② 付帯収益の仕組み化

「管理手数料（3〜5％）」だけに頼っている会社は、評価が伸び悩みます。

• リフォームや修繕の受注

• 損害保険、家賃保証の代理店収益

• 退去時のクリーニングや設備更新 これらを自社、あるいはグループ内で「仕組み化」し、管理手数料以外の粗利を50％以上確保できているか。ストック収益の質が高い会社は、不動産業界だけでなく、新規参入を狙うIT系や金融系企業からも極めて高く評価されます。

③ オーナーの承諾率・信頼の「組織化」

M&Aにおいて買い手が最も恐れるのは、譲渡後にオーナーが一斉に解約することです。 信頼関係が「社長個人」の人間力だけに依存している場合、社長がいなくなると価値はゼロになります。

• オーナーとの契約がシステムで管理されている

• 担当者が変わっても満足度が維持される仕組みがある

• 過去の離脱率が極めて低い このように信頼が「会社という組織」に紐付いていることを証明できれば、離脱リスクが低いとみなされ、査定額は跳ね上がります。

承知しました。ここが一番「熱量」を出すべきところですね。 淡々とした解説ではなく、**「裏側を知っている味方」**としてのスタンスを強めて、そのまま問い合わせに繋げる構成に仕上げました。

3. 注意すべき「業界特有のリスク」と回避法

不動産M&Aの世界には、経営者が知っておくべき「不都合な真実」があります。中小企業庁の「中小M&Aガイドライン」でも、利益相反や手数料の透明性について注意喚起されていますが、現場では依然として以下のような「安売り誘導」のケースが散見されます。

「1,000戸未満は評価されない」という説の誤謬と背景

もし仲介会社から「1,000戸未満では買い手がつかない」「評価は二の次になる」と告げられたなら、その言葉の裏にある**「業界の構造的バイアス」**を慎重に見極める必要があります。

1. 中小企業庁「中小M&Aガイドライン」との乖離

中小企業庁が策定した「中小M&Aガイドライン（第3版）」では、仲介者が遵守すべき事項として「利益相反の回避」と「適切な価値評価の提示」を強く求めています。 「規模が小さいから」という理由だけで詳細な査定を放棄し、安易な売却を促す行為は、このガイドラインが示す「譲渡希望者の利益を最優先する」という基本原則に抵触する恐れがあります。

2. 「効率性」を優先する仲介側の論理

一部の仲介会社において小規模案件が敬遠されがちなのは、以下の「仲介側のコスト構造」に起因することが少なくありません。

• 工数の同一性： 1,000戸の会社も100戸の会社も、デューデリジェンス（精査）や契約書作成の手間は大きく変わりません。

• 報酬の最大化： 成功報酬制をとる仲介会社にとって、評価額を低く見積もってでも「早く・確実に」成約させることが、自社の営業効率を最大化させる最短ルートとなります。 つまり、「評価されない」のではなく「（手間を惜しんで）評価しようとしていない」という可能性を疑うべきなのです。

3. 2026年現在の市場ニーズ：スモールM&Aの活発化

現実の市場では、人手不足を背景とした「エリア補完型M&A」が加速しています。大手や中堅企業にとって、たとえ100〜300戸規模であっても、自社の空白地帯を埋める「高密度な管理物件」は、ゼロから営業をかけるよりも遥かに投資対効果の高い資産です。 日本財務戦略センターの実績でも、300戸未満の企業が地域優位性を評価され、EBITDA倍率で市場平均を超えるプレミアムで成約した事例がいくつも存在します。

「1,000戸未満」で断られた社長様へ。弊社は「質」を評価します。

他社で「規模が足りない」と門前払いされたり、低い査定額を提示されたりした方は、ぜひ一度弊社までご相談ください。

私たちは、中小企業庁に登録された「M&A支援機関」として、ガイドラインを遵守し、戸数という表面的な数字の奥にある「管理部門の収益性」や「地域での優位性」を徹底的に洗い出します。

「小規模だからこそ価値がある」――その事実を、最新の市場データに基づいた適正な査定書でお示しします。

正当な評価を受けるための回避法

• 「戸数」ではなく「質」を見るパートナーを選ぶ 不動産管理業の価値は、単なる戸数ではなく「管理部門の収益性」と「地域での優位性（ドミナント）」で決まります。たとえ数百戸でも、利益率が高く、地域で強固な基盤があれば、それは間違いなく「宝の山」です。

• DX化による「磨き上げ」を検討する 人手不足の今、アナログすぎる業務フローは減額要因になります。電子契約の導入や業務効率化が少し進んでいるだけで、買い手にとっては「すぐに統合できる優良案件」として価値が跳ね上がります。

4. 最後に：まずは「リアルな自社価値」を知ることから

不動産管理業の価値は、一朝一夕で積み上げられるものではありません。「まだ売却予定はないが、客観的な数字だけ知っておきたい」という段階でのご相談も2026年に入り急増しています。

弊社（日本財務戦略センター）では、中小企業庁登録M&A支援機関として、最新相場に基づいた無料簡易評価を実施しています。貴社が積み上げてきた資産が、今の市場でどう評価されるのか。その「リアルな数字」を知ることから始めてみませんか。