2026年7月15日，日本政府改變了對民宿的處理。2017年的指引曾把「零日規制」（通過條例把可營業天數定為0天，即事實上禁止營業）說成「並不適當」，如今有通知在一定條件下認可了它。標題裡的「只能關停」，說的是被這一規制覆蓋的區域之內；在區域之外，重新辦理申報即可繼續經營。不過本文想寫的不是規制的鬆緊。民宿與旅館業之間，從更早以前起，法條的構造本身就不一樣：一邊有三條把業務交給下一個人的規定，另一邊一條也沒有。
先說明兩個用詞。本文的「民宿」僅指依《住宅宿泊事業法》申報的住宅（每年上限180天），不含持旅館業許可的簡易住宿所和特區民宿。「申報」對應日文的「届出」，提交即生效、無需審核，近似備案制；「許可」則需要行政機關審核。
先確認通知本身是什麼。
《關於住宅宿泊事業法所規定的申報住宅的零日規制等（技術性建議）》（健生衛發0715第1號／國不動第129號／觀觀產第78號）。這裡的「技術性建議」對應日文的「技術的助言」，是沒有法律約束力的指導意見。2026年7月15日，由厚生勞動省健康·生活衛生局生活衛生課長、國土交通省不動產·建設經濟局不動產業課長、觀光廳觀光產業課長三者聯名發出。收件方是都道府縣、保健所設置市（自設保健所的市）、特別區負責住宅宿泊事業的部門負責人。依據是地方自治法第245條之4第1號。
轉變在哪裡，資料的註記用一行寫明了。
※指引（2017年12月）曾把零日規制說成「並不適當」。
而這次改寫成了：
申報住宅的零日規制，鑑於近來的施行狀況，例如在後述的情形下，由各地方政府自行判斷，在合理認為必要的限度內是可以實施的。
設想的是兩種情形。一是在住宅區或教育設施周邊，住宿者頻繁往來可能損害安靜的居住環境或學校周邊純淨的環境；二是定居人口或社區的維持可能變得困難。兩種情形都舉出了「禁止新開展住宅宿泊事業」，或「把可營業日限定在周末及節假日前一天等」的做法。
不只是新進入者。
在該區域已有大量住宅宿泊事業在開展、安靜的居住環境現實中已受到顯著損害等，認定有強烈必要性且不存在其他適當對策時，對既有的申報住宅，在設置一定的寬限期之後，禁止其開展住宅宿泊事業，或把可營業日限定在周末及節假日前一天等，也是可以考慮的。
這不是把過去的營業追溯認定為違法，而是就條例施行之後的營業面向將來加以限制。所以才寫了「在設置一定的寬限期之後」。但從效果上說，就是不能再營業。
在談制度之前，先看實際發生了什麼。
觀光廳公布的申報狀況（截至2026年7月15日）：
| 件數 | |
|---|---|
| 申報件數（累計） | 65,837 |
| 註銷件數（日文：事業廃止件數） | 23,767 |
| 申報住宅數（現存） | 42,070 |
申報過的每三件中，已有一件以上辦了註銷。註銷率36.1%。不過，辦了註銷並不等於退出市場。下面就會看到，其中包含轉為旅館業許可或特區民宿的部分。
總量本身在增加。半年前（截至2026年1月15日）是申報59,427件、註銷21,315件、現存38,112件。這半年裡申報增加了6,410件，註銷增加了2,452件，現存增加了3,958件。
按地方政府看，差距很明顯。
| 地方政府 | 申報（累計） | 註銷 | 現存 | 註銷率 |
|---|---|---|---|---|
| 大阪市 | 6,201 | 3,945 | 2,256 | 63.6% |
| 廣島市 | 691 | 380 | 311 | 55.0% |
| 葛飾區 | 800 | 406 | 394 | 50.8% |
| 札幌市 | 6,075 | 3,034 | 3,041 | 49.9% |
| 臺東區 | 2,413 | 1,040 | 1,373 | 43.1% |
| 港區 | 1,490 | 616 | 874 | 41.3% |
| 澀谷區 | 3,052 | 1,207 | 1,845 | 39.5% |
| 新宿區 | 5,496 | 1,721 | 3,775 | 31.3% |
| 京都市 | 1,818 | 503 | 1,315 | 27.7% |
大阪市申報的6,201件中有3,945件辦了註銷，剩下2,256件。接近三分之二。
但不能把它讀成「消失了」。大阪市另有一套與住宅宿泊事業法不同的制度——特區民宿（依據國家戰略特別區域法，對旅館業法設的特例），不受每年180天上限的約束。大阪市公布的特區民宿設施一覽，截至2026年1月31日為7,929處，是依新法申報而現存的2,256件的3.5倍。
把新法的申報註銷、轉為特區民宿或旅館業（簡易住宿所）許可的，並沒有退出市場。在觀光廳2019年11月公布的註銷理由調查（全國）中，57.8%的理由是「轉為旅館業或特區民宿」。
而這條特區民宿的路，大阪市也已在2026年5月29日停止受理新申請以及增加房間等的變更申請。
民宿每年最多180天，這個限制常被提起。看實際的運營，情況不一樣。
2026年4月1日到5月31日這兩個月，全國的住宿天數合計624,088天（為上年同期的138.6%）。按每處申報住宅算是17.9天，換算成全年約107天。
上限是180天。平均連上限的六成都沒到。都道府縣中最多的京都府也只有25.0天，東京都22.8天，換算成全年是150天和137天的水平。
就平均值而言，運營水平遠在180天的天花板之下。這裡的全年換算，只是把4—5月兩個月的數據簡單乘以6，暑假、年末年初等季節差異沒有計入。另外，這是平均值，有多少申報住宅的運營接近上限，從這份資料裡看不出來。
關於註銷的理由，觀光廳曾公布過調查。能確認到的最近一次是2020年11月公布的（對象為2020年9月8日至10月18日辦理註銷的申報，回答289件）：最多的是「看不到盈利前景」，佔49.1%；其次是「轉為旅館業或特區民宿」，佔18.0%。調查時期正值新冠疫情，與疫情相關的理由佔51.9%。
順帶一提，這段期間的住宿者626,765人中，外國人391,174人，佔62.4%。申報住宅數截至5月31日為41,207，報告率84.7%。
規制的鬆緊會隨時期改變。不變的是法律的構造。
旅館業法裡，有三條把營業交給下一個人的規定。
第三條之二（營業的轉讓）
取得前條第一項的許可而經營旅館業者（以下稱「營業者」）轉讓該旅館業時，轉讓人及受讓人就該轉讓與受讓經都道府縣知事批准的，受讓人承繼營業者的地位。
第三條之三（合併、分割）
作為營業者的法人合併的情形……或分割的情形……就該合併或分割經都道府縣知事批准的，合併後存續的法人、因合併而設立的法人，或因分割而承繼該旅館業的法人，承繼營業者的地位。
第三條之四（繼承）
營業者死亡後60日以內，繼承人向知事申請並取得批准。而且第2項規定，從死亡之日到收到批准或不批准的通知為止的期間，對被繼承人作出的許可視為對繼承人作出。它的設計就是不讓營業出現空白期。
住宅宿泊事業法裡，沒有與之相當的規定。通讀本則79條，「承繼地位」這個詞一次也沒有出現。第3條裡有的是「停業等的申報」——住宅宿泊事業者中的個人死亡時、法人因合併而消滅時、因破產程序開始的決定而解散時——都是申報一下就結束的規定。
所以這次的通知只能這樣寫：
在新開展住宅宿泊事業被禁止之後，住宅宿泊事業者（申報人）發生變更的，需要依法第3條重新進行申報，因此在該申報住宅無法繼續開展住宅宿泊事業。
因為沒有承繼的法條，申報人一變，就只能重新申報。而在禁止區域，這個新的申報辦不了。
這裡容易產生誤解，所以單獨寫。
條例的限制是對區域生效的。位於該區域的申報住宅，不管持有人是誰，都照樣受條例限制。即使把公司整個賣掉、作為申報人的法人沒有變，規制照樣有效。
股權轉讓能迴避的，只有承繼的問題。整理如下：
| 禁止區域之內 | 禁止區域之外 | |
|---|---|---|
| 民宿、業務轉讓（營業轉讓） | 不能營業 | 需要重新申報（沒有承繼規定） |
| 民宿、股權轉讓 | 照樣受條例限制 | 申報人未變，可以繼續 |
| 旅館業 | 本來就不在規制對象內 | 依第三條之二承繼；股權轉讓則無需手續 |
民宿在兩頭都喫虧。在被規制的區域，不管誰持有都要受條例限制；在沒被規制的區域，業務轉讓也不能原樣承繼，只能由受讓人重新申報。申報比許可的手續輕，重新申報之後可以繼續經營。股權轉讓能省掉的只是這次重新申報，區域的規制則是誰來買都一樣。
已經有實例。東京都豐島區在這份通知之前的2025年12月就修改了條例（豐島區《住宅宿泊事業法條例修改》（日文））。從2026年12月16日起，在住居專用地域、住居地域、準工業地域和文教地區（據區的說明約佔全區的七成），不能再新開民宿；全區可營業的期間限於春假、暑假、寒假，一年120天。在此之前已受理申報的住宅不適用全面禁止，但仍受一年120天的期間限制（修改後條例第9條、第10條）。違反者處5萬日圓以下的過料（行政罰款）。即使把公司整個買下，這120天的限制也會跟着住宅一起過來。
通知的收件方是住宅宿泊事業的主管部門負責人，對象是申報住宅。關於旅館業，只寫到這個程度：
請注意與該地區的城市規劃（對住宿設施的選址限制）、旅館業法第3條第3項關於教育設施周邊住宿設施許可的運用等相關規制保持協調一致。
這裡舉出的手段是城市規劃和旅館業法第3條第3項，兩者都不是這次通知造出來的。第3條第3項是指：設置場所位於學校、兒童福利設施、社會教育設施等用地周圍大約100米的區域內，且有可能顯著損害該設施周邊純淨的教育環境時，可以不予許可——這是1948年就有的條文。新的限制一條也沒有增加。
| 這次的通知 | |
|---|---|
| 民宿（申報住宅） | 屬於對象。認可零日規制；對既有的也可在寬限期後加以限制；申報人一變就無法繼續 |
| 旅館業（許可） | 不屬於對象。只是提醒注意與既有的第3條第3項及城市規劃保持協調一致 |
看旅館業這一側的數字。厚生勞動省的衛生行政報告例（2024年度）：
| 設施數 | |
|---|---|
| 旅館、飯店營業 | 52,946（客房 1,782,232間） |
| 簡易住宿所營業 | 44,901 |
| 寄宿營業 | 491 |
| 合計 | 98,338 |
每處設施平均33.7間客房。
年度中的變動是這樣的：
| 件數 | |
|---|---|
| 營業許可 | 7,720 |
| 停業（日文：営業廃止） | 2,817 |
| 吊銷營業許可 | 26 |
吊銷營業許可，對98,338處設施而言，一年26件。換算成比例不到0.03%。
這裡先把數字的性質對齊。民宿的36.1%，是自2018年6月施行以來約8年的累計，是經營者自己辦的註銷。旅館業的26件是1年的數字，是行政機關把許可收回的件數。這兩個數字不能直接相比。
把「自己停掉」的件數按每年來並排看。民宿在這半年（2026年1月15日至7月15日）裡註銷增加了2,452件，簡單乘以2是每年4,904件，相當於1月時現存38,112件的12.9%。旅館業的停業是一年2,817件，相當於98,338處設施的2.9%。兩邊的數字裡，都混有並非停掉、只是換了形式的部分：民宿是轉為旅館業或特區民宿，旅館業則是經營者更換後重新取得許可的承繼。
吊銷的26件是另一回事：那是行政機關主動收回許可的件數，一年不到0.03%。而民宿這一側，今後在部分區域會因條例而連營業本身都做不了。這個差距與其說是執法的鬆緊，不如說是制度性質的差別。許可，本來就是按「不容易被拿走」來設計的。
把前面串成一條：
要進入住宿業，就取得有「許可」的設施，而不是「申報」的。取得的形式，股權轉讓可以，業務轉讓（第三條之二的批准）也可以。民宿沒有承繼的規定，業務轉讓就意味着重新申報。
在前一篇文章裡我們寫過：對外國買家而言，住宿業在運營層面的適配性高，但資金層面的門檻大。這次變化的，是翻過那堵資金之牆的方式——從「便宜地開始」變成了「連許可一起買下」。
Q. 民宿以後就做不了了嗎？
並非全國一律禁止。2026年7月15日的通知，是認可地方政府通過條例劃定區域加以限制。哪個區域會怎樣，取決於各地方政府的條例。不過通知也寫明，對既有的申報住宅，也可在設置寬限期後加以限制。
Q. 把公司整個買下來，能避開規制嗎？
避不開。條例的限制對區域生效，不管持有人是誰都有效。股權轉讓能省下的只是重新申報的手續，而且那是在沒有被規制的區域才談得上。
Q. 民宿的業務可以轉讓給別人嗎？
住宅宿泊事業法裡沒有承繼營業地位的規定，本則79條中「承繼地位」一次也沒出現。業務轉讓或繼承時不能原樣承繼，要由新的申報人重新申報。在沒有被規制的區域，重新申報之後可以繼續；在禁止區域這個申報辦不了，所以無法繼續。
Q. 旅館業的許可能接手嗎？
能。旅館業法第三條之二（轉讓）、第三條之三（合併、分割）、第三條之四（繼承），都是經都道府縣知事批准即承繼營業者的地位。繼承的情形，在申請到結果出來之前，對被繼承人的許可視為對繼承人作出，營業不會中斷。
Q. 這次的規制，會落到飯店和旅館上嗎？
不會。通知的對象是申報住宅。關於旅館業，只說了要注意與既有的城市規劃及旅館業法第3條第3項保持協調一致，沒有設置新的限制。
Q. 簡易住宿所能代替民宿嗎？
簡易住宿所是旅館業法的「許可」，不是「申報」，承繼的規定也適用旅館業法。不過通知要求：為保護住宅區安靜的居住環境而限制民宿時，也要注意對簡易住宿所等作同樣的限制，保持協調一致。手段是城市規劃和旅館業法第3條第3項，由各地方政府判斷。
Q. 民宿的180天限制，真的那麼嚴嗎？
就平均值而言，並沒有碰到上限。2026年4—5月每處申報住宅的住宿天數是17.9天，簡單乘以6換算成全年約107天。最多的京都府也只有25.0天（換算全年150天）。這是平均值，有多少申報住宅的運營接近上限，看不出來。
Q. 大阪市的民宿真的消失了三分之二嗎？
不能這樣讀。大阪市依住宅宿泊事業法申報的6,201件中，有3,945件（63.6%）辦了註銷，這是事實；但大阪市另有一套制度——特區民宿，截至2026年1月31日有7,929處。把新法的申報註銷、轉為特區民宿或旅館業許可的，並不是退出。另外，大阪市已在2026年5月29日停止受理特區民宿的新申請。
Q. 旅館業的許可會被吊銷嗎？
會。不過2024年度吊銷營業許可的是26件，對旅館業的98,338處設施而言不到0.03%。
※本文引用的日本法令與通知的中文，為本公司依日文原文所譯，並非官方譯文。
民宿
旅館業
法條（經 e-Gov 法令檢索確認）
本文依據日本觀光廳的公開資料、厚生勞動省、國土交通省、觀光廳三者聯名的技術性建議（2026年7月15日）、厚生勞動省《衛生行政報告例》、大阪市的公開資料，以及 e-Gov 法令檢索的條文整理而成。本文不對個別交易的可否與結果作出判斷或保證。
本文引用的日本法令與通知的中文為本公司所譯，並非官方譯文。個別條例怎麼寫，處理可能不同；實際交易時，請確認對象區域的條例本身。
許可的承繼與在留資格的申請，在日本法下屬於有資格者的業務。本文說明資料與框架，不代為製作文件或代理申請。
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