株式会社日本財務戦略センター｜独自調査｜2026年9月21日公開

民泊は畳むしかない。ホテルは渡せる

2026年7月15日、国が民泊の扱いを変えました。平成29年のガイドラインで「適切ではない」としてきたゼロ日規制（条例で営業できる日数を0日にすること。事実上の営業禁止です）を、条件つきで認める通知が出ています。表題の「畳むしかない」は、この規制がかかった区域の中の話です。区域の外では、届出を出し直せば続けられます。ただ、この記事で書きたいのは規制の強弱ではありません。民泊と旅館業のあいだには、それ以前から条文の作りそのものに差があります。片方には事業を次に渡す規定が3本あり、もう片方には1本もありません。

国が方針を変えた日

通知の正体から確かめます。

「住宅宿泊事業法に規定する届出住宅に係るゼロ日規制等について（技術的助言）」（健生衛発0715第1号／国不動第129号／観観産第78号）。令和8年7月15日付で、厚生労働省健康・生活衛生局生活衛生課長、国土交通省不動産・建設経済局不動産業課長、観光庁観光産業課長の3者連名。宛先は都道府県・保健所設置市・特別区の住宅宿泊事業主管部局長です。地方自治法第245条の4第1号に基づく技術的助言にあたります。

転換がどこにあるかは、資料の注記に一行で書かれています。

※ガイドライン（H29.12）では、ゼロ日規制については「適切ではない」としてきた。

これを覆して、こう書き換えました。

届出住宅に係るゼロ日規制は、昨今の施行状況を踏まえ、例えば、後述のようなケースにおいては、それぞれの自治体の判断において、合理的に必要と認められる限度において行うことは可能である。

想定されているのは2つの場合です。住宅地や教育施設の周辺で、宿泊者の頻繁な往来によって静穏な居住環境や清純な環境が損なわれるおそれがある場合。そして、定住人口や地域コミュニティの維持が困難になるおそれがある場合。いずれも、新たな住宅宿泊事業の実施を禁止すること、あるいは営業可能日を土日祝前日等に限定することが挙げられています。

すでにやっている人にも及びます

新規だけではありません。

この区域で既に多くの住宅宿泊事業が実施され、現に静穏な居住環境が著しく損なわれているなどの強い必要性が認められ、他に適切な対応策が存在しない場合には、既存の届出住宅に対しても、一定の猶予期間を設けた上で、住宅宿泊事業の実施を禁止したり営業可能日を土日祝前日等に限定したりするなどの制限を設けることも考えられる

過去の営業を遡って違法にするものではなく、条例の施行後について将来に向けて制限する組み立てです。だから「一定の猶予期間を設けた上で」と書かれています。それでも、効果としては営業ができなくなります。

規制が来る前に、届出の3分の1に廃止の届出が出ていました

制度の話の前に、実際に何が起きていたかを見ます。

観光庁が公表している届出状況（令和8年7月15日時点）です。

本記事の内容は、出典リンクつきでご自由に引用いただけます（CC BY 4.0・出典に「株式会社日本財務戦略センター（JFSC）」の名称を明記）。コピー用の引用タグは ページ冒頭の枠 にあります。

届け出た3件に1件以上に、廃止の届出が出ています。廃止率36.1%。ただし廃止の届出は、市場からの退出と同じではありません。すぐ後で見るとおり、旅館業の許可や特区民泊へ切り替えた分が含まれます。

件数そのものは増えています。半年前（令和8年1月15日時点）は届出59,427件・廃止21,315件・現存38,112件でした。この半年で届出が6,410件、廃止が2,452件増え、現存は3,958件増えています。

自治体別に見ると、差がはっきりします。

大阪市は届け出た6,201件のうち3,945件に廃止の届出が出て、残っているのは2,256件です。3分の2近くにあたります。

ただし、これを「消えた」と読むことはできません。大阪市には、住宅宿泊事業法とは別の制度である特区民泊（国家戦略特別区域法にもとづく旅館業法の特例）があり、こちらには年180日の上限がかかりません。大阪市が公表している特区民泊の施設一覧は、令和8年1月31日時点で7,929施設です。新法の届出で残っている2,256件の3.5倍にあたります。

新法の届出を廃止して、特区民泊や旅館業（簡易宿所）の許可へ切り替えた分は、市場から退いたわけではありません。観光庁が令和元年11月に公表した廃止理由の調査（全国）では、廃止の理由の57.8%が「旅館業または特区民泊へ転用するため」でした。

その特区民泊も、大阪市は2026年5月29日に新規の申請と居室追加などの変更申請の受付を終えています。

しかも、180日の上限には届いていません

民泊は年間180日までという制限がよく語られます。実際の稼働を見ると、話が違います。

2026年4月1日から5月31日までの2か月で、全国の宿泊日数は624,088日（前年同期比138.6%）。届出住宅あたりでは17.9日でした。年に換算すると約107日です。

上限は180日。平均は上限の6割にも届いていません。都道府県別で最も多い京都府でも25.0日、東京都が22.8日で、年換算150日・137日の水準です。

平均で見るかぎり、180日の天井に当たる前の水準で動いています。この年換算は4〜5月の2か月の実績を単純に6倍したもので、夏休みや年末年始といった季節の違いは入っていません。また平均なので、上限近くまで稼働している届出住宅がどれだけあるかは、この資料からは分かりません。

廃止の理由については、観光庁が調査を公表したことがあります。最後に確認できた令和2年11月公表分（令和2年9月8日〜10月18日に廃止の届出があったもの・回答289件）では、最も多かったのが「収益が見込めないため」の49.1%、次が「旅館業または特区民泊へ転用するため」の18.0%でした。調査の時期はコロナ禍にあたり、コロナ関連の理由が51.9%を占めています。

なお、この期間の宿泊者626,765人のうち、外国人は391,174人で62.4%でした。届出住宅数は5月31日時点で41,207、報告率は84.7%です。

ここからが本題です。条文の作りが違います

規制の強弱は、時期によって変わります。変わらないのは法律の構造のほうです。

旅館業法には、営業を次の人に渡す規定が3本あります。

第三条の二（営業の譲渡）

前条第一項の許可を受けて旅館業を営む者（以下「営業者」という。）が当該旅館業を譲渡する場合において、譲渡人及び譲受人がその譲渡及び譲受けについて都道府県知事の承認を受けたときは、譲受人は、営業者の地位を承継する。

第三条の三（合併・分割）

営業者たる法人の合併の場合……又は分割の場合……において当該合併又は分割について都道府県知事の承認を受けたときは、合併後存続する法人若しくは合併により設立された法人又は分割により当該旅館業を承継した法人は、営業者の地位を承継する。

第三条の四（相続）

死亡後60日以内に知事へ申請して承認を受ける仕組みです。しかも第2項で、申請をしたときは、死亡の日から承認または不承認の通知を受ける日までのあいだ、被相続人への許可を相続人にしたものとみなす、とされています。営業が止まる空白期間が出ないように作ってあります。

住宅宿泊事業法には、これに当たる規定がありません。本則79条を通して「地位を承継」という語は1件も出てきません。第3条にあるのは廃業等の届出です。住宅宿泊事業者である個人が死亡したとき、法人が合併により消滅したとき、破産手続開始の決定により解散したとき——いずれも、届け出て終わる規定です。

だから今回の通知は、こう書くことになります。

新たな住宅宿泊事業を実施することが禁止された後に、住宅宿泊事業者（届出者）の変更が生じた場合には、法第３条に基づく届出を新たに行う必要があることから、当該届出住宅において住宅宿泊事業を引き続き実施することはできない。

承継の条文がないので、届出者が変われば新規の届出しかありません。そして禁止区域では、その新規の届出ができない。

株式譲渡でも、条例からは逃げられません

ここは誤解が生まれやすいところなので、分けて書きます。

条例による制限は区域にかかります。その区域にある届出住宅には、持ち主が誰であっても条例の制限がそのまま効きます。会社ごと売って届出者である法人が変わらなかったとしても、規制そのものは効きます。

株式譲渡で回避できるのは、承継の問題だけです。整理するとこうなります。

民泊は二重に不利です。規制された区域では、誰が持っていても条例の制限を受けます。規制されていない区域でも、事業譲渡ではそのままは引き継げず、譲り受けた側が届出を出し直すことになります。届出は許可より軽い手続きなので、出し直せば続けられます。株式譲渡で避けられるのはこの出し直しだけで、区域の規制のほうは誰が買っても同じです。

実例があります。東京都豊島区は、この通知より前の令和7年12月に条例を改正しました（豊島区「住宅宿泊事業法の条例を改正しました」）。令和8年12月16日から、住居専用地域・住居地域・準工業地域・文教地区（区の説明では区内の約7割）では新しく民泊を始めることができなくなり、区内全域で営業できる期間が春休み・夏休み・冬休みの年120日に限られます。それより前に届出が受理されていた住宅は、全面的な禁止からは外れますが、年120日の期間の制限は受けます（改正後の条例第9条・第10条）。違反には5万円以下の過料があります。会社ごと買っても、この120日の制限はそのまま付いてきます。

今回の規制は、旅館業にはかかっていません

通知の宛先は住宅宿泊事業の主管部局長で、対象は届出住宅です。旅館業については、次のように述べるに留まります。

当該地域の都市計画（宿泊施設等に対する立地規制）や、旅館業法第３条第３項による教育施設等の周辺における宿泊施設への許可の運用など、関連する規制との整合に留意されたい

ここで挙げられている手段は、都市計画と旅館業法第3条第3項です。どちらも今回の通知が作ったものではありません。第3条第3項は、学校・児童福祉施設・社会教育施設などの敷地の周囲おおむね100メートルの区域内で、清純な施設環境が著しく害されるおそれがあるときに許可しないことができる、という昭和23年からある条文です。新しい制限は一つも増えていません。

整理します。

許可を持つ施設のほうは、静かです

旅館業の側の数字を見ます。厚生労働省の衛生行政報告例（令和6年度）です。

1施設あたりの客室は平均33.7室です。

年度中の動きはこうなっています。

許可の取消は、98,338施設に対して年26件です。割合にすると0.03%に届きません。

ここで、数字の性質を揃えておきます。民泊の36.1%は、2018年6月の施行から約8年分の累計で、事業者が自分で出した廃止の届出です。旅館業の26件は1年分で、行政が許可を取り上げた件数です。この2つをそのまま比べることはできません。

自分でやめた件数どうしを、1年あたりで並べます。民泊は、この半年（令和8年1月15日〜7月15日）で廃止の届出が2,452件増えました。単純に2倍すると年4,904件で、1月時点の現存38,112件に対して12.9%です。旅館業の営業廃止は年2,817件で、98,338施設に対して2.9%でした。どちらの廃止にも、やめたのではなく形を変えただけのものが混じります。民泊では旅館業や特区民泊への転用、旅館業では経営者が替わって許可を取り直した承継です（旅館業の承継については別の調査で調べました）。

取消の26件は、これとは別の数字です。行政の側から許可を取り上げた件数で、年に0.03%に届きません。民泊の側は、これから区域によっては条例で営業そのものができなくなります。この差は、規制の厳しさというより制度の性格の差です。許可は、取り上げられにくいように作られています。

だから、許可を持つ施設を買う

ここまでを一本にすると、こうなります。

• 民泊は、低い資本で宿泊業に入る道でした
• しかし平均の稼働は年換算で約107日にとどまり、届出の累計の36.1%に廃止の届出が出ています（旅館業や特区民泊への転用を含みます）
• そして2026年7月15日、国はゼロ日規制を容認しました。既存の届出住宅にも及びます
• 条例は区域にかかるので、会社ごと売っても逃げられません
• そもそも住宅宿泊事業法には、事業を次に渡す条文がありません
• 一方、今回の規制は旅館業にはかかっていません。許可の取消は年26件です
• そして旅館業法には、譲渡・合併分割・相続の3本の承継規定があります

宿泊業に入るなら、届出ではなく許可のある施設を取得する。そして取得の形は、株式譲渡でも、事業譲渡（第三条の二の承認）でも組めます。民泊には承継の規定がなく、事業譲渡では届出の出し直しになります。

前の記事で、宿泊業は外国人の買い手にとって運営面の適合性が高い一方、資金面の障壁が大きいと書きました。その資金の壁を越える方法が、「安く始める」から「許可ごと買う」に移った、というのが今回の変化です。

この記事で確かめられなかったこと

• 民泊の事業者の国籍は、公表統計にありません。宿泊者の国籍（外国人62.4%）は公表されていますが、誰が営んでいるかの内訳はありません。大阪市の廃止率63.6%という数字はありますが、そこから事業者の属性を読むことはできません。廃止の届出3,945件のうち、特区民泊や旅館業へ切り替えた件数も、公表資料からは分かりません。
• 通知を受けて条例を改めた自治体は、まだ集計していません。通知は2026年7月15日に出たばかりです。本文の豊島区は通知より前に改正を済ませた例で、ほかの自治体でどの区域がどう指定されるかは、各自治体の条例を見るしかありません。
• 36.1%のいまの内訳は分かりません。届出の状況一覧には、廃止の理由は載りません。観光庁は別に廃止理由の調査を公表したことがありますが、確認できた最後は令和2年11月公表分で、令和3年以降の同種の調査は見つけられませんでした。
• 民泊の年あたりの廃止は、半年分を2倍した単純な年換算です。令和8年1月15日時点と7月15日時点の差から出しました。季節による偏りは見ていません。
• 年度中の許可7,720件・廃止2,817件・取消26件は、旅館業全体（98,338施設）の数字として読んでいます。同じ表の中で旅館・ホテル営業だけを切り出した値ではありません。
• 株式譲渡が規制を回避しないことは条文と通知の読みですが、個別の条例がどう書かれるかで扱いは変わりえます。実際の取引では、対象区域の条例そのものを確認してください。

よくある質問

Q. 民泊はもうできなくなるのですか。

全国一律で禁止になるわけではありません。2026年7月15日の通知は、自治体が条例で区域を定めて制限することを認めたものです。どの区域がどうなるかは、各自治体の条例によります。ただし通知は、既存の届出住宅についても一定の猶予期間を設けたうえで制限しうるとしています。

Q. 会社ごと買えば、規制を避けられますか。

避けられません。条例による制限は区域にかかるので、持ち主が誰であっても効きます。株式譲渡で避けられるのは、届出をし直す手間だけです。しかもそれは規制されていない区域での話です。

Q. 民泊の事業を人に譲ることはできますか。

住宅宿泊事業法には、営業の地位を承継する規定がありません。本則79条に「地位を承継」という語は1件も出てきません。事業譲渡や相続では、そのままは引き継げず、新しい届出者が届出を出し直すことになります。規制のない区域であれば、出し直せば続けられます。禁止区域ではその届出ができないため、継続できません。

Q. 旅館業の許可は引き継げますか。

引き継げます。旅館業法第三条の二（譲渡）、第三条の三（合併・分割）、第三条の四（相続）で、いずれも都道府県知事の承認を受けることにより営業者の地位を承継します。相続については、申請をすれば、死亡の日から結果が出るまでのあいだ被相続人への許可を相続人にしたものとみなす規定があり、営業が止まりません。

Q. 今回の規制は、ホテルや旅館にもかかりますか。

かかりません。通知の対象は届出住宅（民泊）です。旅館業については、既存の都市計画や旅館業法第3条第3項との整合に留意せよと述べられているだけで、新しい制限は設けられていません。

Q. 簡易宿所なら民泊の代わりになりますか。

簡易宿所は旅館業法の許可であり、届出ではありません。承継の規定も旅館業法のものが適用されます。ただし通知は、住宅地の静穏な居住環境を保護する目的で民泊を規制する場合には簡易宿所等も同様に規制するといった整合に留意するよう求めています。手段は都市計画や旅館業法第3条第3項で、自治体の判断によります。

Q. 民泊の180日制限は、そんなに厳しいのですか。

平均で見るかぎり、上限には届いていません。2026年4〜5月の届出住宅あたりの宿泊日数は17.9日で、単純に6倍して年換算すると約107日です。最も多い京都府でも25.0日（年換算150日）でした。平均なので、上限近くまで稼働している届出住宅がどれだけあるかは分かりません。

Q. 大阪市では、民泊の3分の2がなくなったのですか。

そうは読めません。大阪市で住宅宿泊事業法の届出6,201件のうち3,945件（63.6%）に廃止の届出が出ているのは事実ですが、大阪市には別の制度である特区民泊が7,929施設（令和8年1月31日時点）あります。新法の届出をやめて特区民泊や旅館業の許可へ切り替えた分は、退出ではありません。なお大阪市は、特区民泊の新規申請の受付を2026年5月29日に終えています。

Q. 旅館業の許可が取り消されることはありますか。

あります。ただし令和6年度の営業許可の取消は26件で、旅館業の施設98,338に対して0.03%に届きません。

出典

民泊

• 観光庁「住宅宿泊事業法に基づく届出及び登録の状況一覧」令和8年7月15日時点
• 観光庁「住宅宿泊事業の宿泊実績について（令和8年4月－令和8年5月）」令和8年7月31日公表
• 厚生労働省・国土交通省・観光庁「住宅宿泊事業法に規定する届出住宅に係るゼロ日規制等について（技術的助言）」健生衛発0715第1号・国不動第129号・観観産第78号（令和8年7月15日）
• 観光庁「住宅宿泊事業法に基づく届出及び登録の状況一覧」令和8年1月15日時点（半年間の増減の計算に使用）
• 観光庁「住宅宿泊事業の廃止理由調査について」令和2年11月公表（対象：令和2年9月8日〜10月18日の廃止の届出・回答289件。前回＝令和元年11月公表分の数字を含む）
• 大阪市「特区民泊施設一覧（令和8年1月31日時点）」（7,929施設）
• 大阪市「国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業（特区民泊）について」（新規申請及び居室追加等の変更申請の受付は令和8年5月29日に終了）
• 豊島区「住宅宿泊事業法の条例を改正しました」（豊島区住宅宿泊事業の適正な運営の確保に関する条例の新旧対照表・概要。令和7年12月2日条例第58号、区域と期間の制限は令和8年12月16日施行）https://www.city.toshima.lg.jp/214/kurashi/ese/kankyoese/minpaku/kaisei.html

旅館業

• 厚生労働省「衛生行政報告例」令和6年度 第8表（旅館・ホテル営業の施設数・客室数及び簡易宿所・下宿営業の施設数等）

条文（e-Gov 法令検索で確認）

• 旅館業法（昭和23年法律第138号）第3条第1項・第3項、第3条の2、第3条の3、第3条の4
• 住宅宿泊事業法（平成29年法律第65号）第3条
• 地方自治法（昭和22年法律第67号）第245条の4第1号

監修・執筆責任者

五十嵐 悠一（いからし ゆういち）

株式会社日本財務戦略センター 代表取締役。京都大学経済学部経営学科（マーケティングゼミ専攻）卒。損害保険ジャパン本店営業部（企業リスク・法務）を経て、東証上場M&A仲介会社にて多数の成約に従事。2020年に株式会社日本財務戦略センターを創業し、M&A・事業承継・財務戦略を専門としています。日本CFO協会認定 プロフェッショナルCFO M&Aエキスパート／中小企業庁 M&A支援機関登録事業者／一般社団法人M&A支援機関協会 正会員／中小M&Aガイドライン第3版 遵守宣言済です。

当社は、公開資料に基づく独自調査を継続的に発信しており、ChatGPTなどの生成AIを通じて当社を知った方からのご相談も届いています。生成AI経由の訪問・相談と情報発信の実績 →

本稿は、観光庁の公表資料、厚生労働省・国土交通省・観光庁の連名による技術的助言（令和8年7月15日）、厚生労働省「衛生行政報告例」、および e-Gov 法令検索の条文を読んで整理したものです。個別の物件や取引について、可否や結果を判断・保証するものではありません。
ゼロ日規制は各自治体の条例によって定められるものであり、どの区域にどのような制限がかかるかは条例によります。本稿は通知の内容を説明するものであって、個別の条例の解釈を示すものではありません。実際の取引にあたっては、対象区域の条例そのものをご確認ください。
許認可の承継手続や申請の代理は、行政書士法・弁護士法により資格者の業務とされています。本稿は制度とデータを説明するものであって、申請書類の作成や申請の代理を行うものではありません。
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