2026年7月15日，日本政府改变了对民宿的处理。2017年的指引曾把“零日规制”（通过条例把可营业天数定为0天，即事实上禁止营业）说成“并不适当”，如今有通知在一定条件下认可了它。标题里的“只能关停”，说的是被这一规制覆盖的区域之内；在区域之外，重新办理申报即可继续经营。不过本文想写的不是规制的松紧。民宿与旅馆业之间，从更早以前起，法条的构造本身就不一样：一边有三条把业务交给下一个人的规定，另一边一条也没有。
先说明两个用词。本文的“民宿”仅指依《住宅宿泊事业法》申报的住宅（每年上限180天），不含持旅馆业许可的简易住宿所和特区民宿。“申报”对应日文的“届出”，提交即生效、无需审批，近似备案制；“许可”则需要行政机关审批。
先确认通知本身是什么。
《关于住宅宿泊事业法所规定的申报住宅的零日规制等（技术性建议）》（健生卫发0715第1号／国不动第129号／观观产第78号）。这里的“技术性建议”对应日文的“技術的助言”，是没有法律约束力的指导意见。2026年7月15日，由厚生劳动省健康·生活卫生局生活卫生课长、国土交通省不动产·建设经济局不动产业课长、观光厅观光产业课长三者联名发出。收件方是都道府县、保健所设置市（自设保健所的市）、特别区负责住宅宿泊事业的部门负责人。依据是地方自治法第245条之4第1号。
转变在哪里，资料的注记用一行写明了。
※指引（2017年12月）曾把零日规制说成“并不适当”。
而这次改写成了：
申报住宅的零日规制，鉴于近来的施行状况，例如在后述的情形下，由各地方政府自行判断，在合理认为必要的限度内是可以实施的。
设想的是两种情形。一是在住宅区或教育设施周边，住宿者频繁往来可能损害安静的居住环境或学校周边纯净的环境；二是定居人口或社区的维持可能变得困难。两种情形都举出了“禁止新开展住宅宿泊事业”，或“把可营业日限定在周末及节假日前一天等”的做法。
不只是新进入者。
在该区域已有大量住宅宿泊事业在开展、安静的居住环境现实中已受到显著损害等，认定有强烈必要性且不存在其他适当对策时，对既有的申报住宅，在设置一定的宽限期之后，禁止其开展住宅宿泊事业，或把可营业日限定在周末及节假日前一天等，也是可以考虑的。
这不是把过去的营业追溯认定为违法，而是就条例施行之后的营业面向将来加以限制。所以才写了“在设置一定的宽限期之后”。但从效果上说，就是不能再营业。
在谈制度之前，先看实际发生了什么。
观光厅公布的申报状况（截至2026年7月15日）：
| 件数 | |
|---|---|
| 申报件数（累计） | 65,837 |
| 注销件数（日文：事業廃止件数） | 23,767 |
| 申报住宅数（现存） | 42,070 |
申报过的每三件中，已有一件以上办了注销。注销率36.1%。不过，办了注销并不等于退出市场。下面就会看到，其中包含转为旅馆业许可或特区民宿的部分。
总量本身在增加。半年前（截至2026年1月15日）是申报59,427件、注销21,315件、现存38,112件。这半年里申报增加了6,410件，注销增加了2,452件，现存增加了3,958件。
按地方政府看，差距很明显。
| 地方政府 | 申报（累计） | 注销 | 现存 | 注销率 |
|---|---|---|---|---|
| 大阪市 | 6,201 | 3,945 | 2,256 | 63.6% |
| 广岛市 | 691 | 380 | 311 | 55.0% |
| 葛饰区 | 800 | 406 | 394 | 50.8% |
| 札幌市 | 6,075 | 3,034 | 3,041 | 49.9% |
| 台东区 | 2,413 | 1,040 | 1,373 | 43.1% |
| 港区 | 1,490 | 616 | 874 | 41.3% |
| 涩谷区 | 3,052 | 1,207 | 1,845 | 39.5% |
| 新宿区 | 5,496 | 1,721 | 3,775 | 31.3% |
| 京都市 | 1,818 | 503 | 1,315 | 27.7% |
大阪市申报的6,201件中有3,945件办了注销，剩下2,256件。接近三分之二。
但不能把它读成“消失了”。大阪市另有一套与住宅宿泊事业法不同的制度——特区民宿（依据国家战略特别区域法，对旅馆业法设的特例），不受每年180天上限的约束。大阪市公布的特区民宿设施一览，截至2026年1月31日为7,929处，是依新法申报而现存的2,256件的3.5倍。
把新法的申报注销、转为特区民宿或旅馆业（简易住宿所）许可的，并没有退出市场。在观光厅2019年11月公布的注销理由调查（全国）中，57.8%的理由是“转为旅馆业或特区民宿”。
而这条特区民宿的路，大阪市也已在2026年5月29日停止受理新申请以及增加房间等的变更申请。
民宿每年最多180天，这个限制常被提起。看实际的运营，情况不一样。
2026年4月1日到5月31日这两个月，全国的住宿天数合计624,088天（为上年同期的138.6%）。按每处申报住宅算是17.9天，换算成全年约107天。
上限是180天。平均连上限的六成都没到。都道府县中最多的京都府也只有25.0天，东京都22.8天，换算成全年是150天和137天的水平。
就平均值而言，运营水平远在180天的天花板之下。这里的全年换算，只是把4—5月两个月的数据简单乘以6，暑假、年末年初等季节差异没有计入。另外，这是平均值，有多少申报住宅的运营接近上限，从这份资料里看不出来。
关于注销的理由，观光厅曾公布过调查。能确认到的最近一次是2020年11月公布的（对象为2020年9月8日至10月18日办理注销的申报，回答289件）：最多的是“看不到盈利前景”，占49.1%；其次是“转为旅馆业或特区民宿”，占18.0%。调查时期正值新冠疫情，与疫情相关的理由占51.9%。
顺带一提，这段期间的住宿者626,765人中，外国人391,174人，占62.4%。申报住宅数截至5月31日为41,207，报告率84.7%。
规制的松紧会随时期改变。不变的是法律的构造。
旅馆业法里，有三条把营业交给下一个人的规定。
第三条之二（营业的转让）
取得前条第一项的许可而经营旅馆业者（以下称“营业者”）转让该旅馆业时，转让人及受让人就该转让与受让经都道府县知事批准的，受让人承继营业者的地位。
第三条之三（合并、分割）
作为营业者的法人合并的情形……或分割的情形……就该合并或分割经都道府县知事批准的，合并后存续的法人、因合并而设立的法人，或因分割而承继该旅馆业的法人，承继营业者的地位。
第三条之四（继承）
营业者死亡后60日以内，继承人向知事申请并取得批准。而且第2项规定，从死亡之日到收到批准或不批准的通知为止的期间，对被继承人作出的许可视为对继承人作出。它的设计就是不让营业出现空白期。
住宅宿泊事业法里，没有与之相当的规定。通读本则79条，“承继地位”这个词一次也没有出现。第3条里有的是“停业等的申报”——住宅宿泊事业者中的个人死亡时、法人因合并而消灭时、因破产程序开始的决定而解散时——都是申报一下就结束的规定。
所以这次的通知只能这样写：
在新开展住宅宿泊事业被禁止之后，住宅宿泊事业者（申报人）发生变更的，需要依法第3条重新进行申报，因此在该申报住宅无法继续开展住宅宿泊事业。
因为没有承继的法条，申报人一变，就只能重新申报。而在禁止区域，这个新的申报办不了。
这里容易产生误解，所以单独写。
条例的限制是对区域生效的。位于该区域的申报住宅，不管持有人是谁，都照样受条例限制。即使把公司整个卖掉、作为申报人的法人没有变，规制照样有效。
股权转让能回避的，只有承继的问题。整理如下：
| 禁止区域之内 | 禁止区域之外 | |
|---|---|---|
| 民宿、业务转让（营业转让） | 不能营业 | 需要重新申报（没有承继规定） |
| 民宿、股权转让 | 照样受条例限制 | 申报人未变，可以继续 |
| 旅馆业 | 本来就不在规制对象内 | 依第三条之二承继；股权转让则无需手续 |
民宿在两头都吃亏。在被规制的区域，不管谁持有都要受条例限制；在没被规制的区域，业务转让也不能原样承继，只能由受让人重新申报。申报比许可的手续轻，重新申报之后可以继续经营。股权转让能省掉的只是这次重新申报，区域的规制则是谁来买都一样。
已经有实例。东京都丰岛区在这份通知之前的2025年12月就修改了条例（丰岛区《住宅宿泊事业法条例修改》（日文））。从2026年12月16日起，在住居专用地域、住居地域、准工业地域和文教地区（据区的说明约占全区的七成），不能再新开民宿；全区可营业的期间限于春假、暑假、寒假，一年120天。在此之前已受理申报的住宅不适用全面禁止，但仍受一年120天的期间限制（修改后条例第9条、第10条）。违反者处5万日元以下的过料（行政罚款）。即使把公司整个买下，这120天的限制也会跟着住宅一起过来。
通知的收件方是住宅宿泊事业的主管部门负责人，对象是申报住宅。关于旅馆业，只写到这个程度：
请注意与该地区的城市规划（对住宿设施的选址限制）、旅馆业法第3条第3项关于教育设施周边住宿设施许可的运用等相关规制保持协调一致。
这里举出的手段是城市规划和旅馆业法第3条第3项，两者都不是这次通知造出来的。第3条第3项是指：设置场所位于学校、儿童福利设施、社会教育设施等用地周围大约100米的区域内，且有可能显著损害该设施周边纯净的教育环境时，可以不予许可——这是1948年就有的条文。新的限制一条也没有增加。
| 这次的通知 | |
|---|---|
| 民宿（申报住宅） | 属于对象。认可零日规制；对既有的也可在宽限期后加以限制；申报人一变就无法继续 |
| 旅馆业（许可） | 不属于对象。只是提醒注意与既有的第3条第3项及城市规划保持协调一致 |
看旅馆业这一侧的数字。厚生劳动省的卫生行政报告例（2024年度）：
| 设施数 | |
|---|---|
| 旅馆、酒店营业 | 52,946（客房 1,782,232间） |
| 简易住宿所营业 | 44,901 |
| 寄宿营业 | 491 |
| 合计 | 98,338 |
每处设施平均33.7间客房。
年度中的变动是这样的：
| 件数 | |
|---|---|
| 营业许可 | 7,720 |
| 停业（日文：営業廃止） | 2,817 |
| 吊销营业许可 | 26 |
吊销营业许可，对98,338处设施而言，一年26件。换算成比例不到0.03%。
这里先把数字的性质对齐。民宿的36.1%，是自2018年6月施行以来约8年的累计，是经营者自己办的注销。旅馆业的26件是1年的数字，是行政机关把许可收回的件数。这两个数字不能直接相比。
把“自己停掉”的件数按每年来并排看。民宿在这半年（2026年1月15日至7月15日）里注销增加了2,452件，简单乘以2是每年4,904件，相当于1月时现存38,112件的12.9%。旅馆业的停业是一年2,817件，相当于98,338处设施的2.9%。两边的数字里，都混有并非停掉、只是换了形式的部分：民宿是转为旅馆业或特区民宿，旅馆业则是经营者更换后重新取得许可的承继。
吊销的26件是另一回事：那是行政机关主动收回许可的件数，一年不到0.03%。而民宿这一侧，今后在部分区域会因条例而连营业本身都做不了。这个差距与其说是执法的松紧，不如说是制度性质的差别。许可，本来就是按“不容易被拿走”来设计的。
把前面串成一条：
要进入住宿业，就取得有“许可”的设施，而不是“申报”的。取得的形式，股权转让可以，业务转让（第三条之二的批准）也可以。民宿没有承继的规定，业务转让就意味着重新申报。
在前一篇文章里我们写过：对外国买家而言，住宿业在运营层面的适配性高，但资金层面的门槛大。这次变化的，是翻过那堵资金之墙的方式——从“便宜地开始”变成了“连许可一起买下”。
Q. 民宿以后就做不了了吗？
并非全国一律禁止。2026年7月15日的通知，是认可地方政府通过条例划定区域加以限制。哪个区域会怎样，取决于各地方政府的条例。不过通知也写明，对既有的申报住宅，也可在设置宽限期后加以限制。
Q. 把公司整个买下来，能避开规制吗？
避不开。条例的限制对区域生效，不管持有人是谁都有效。股权转让能省下的只是重新申报的手续，而且那是在没有被规制的区域才谈得上。
Q. 民宿的业务可以转让给别人吗？
住宅宿泊事业法里没有承继营业地位的规定，本则79条中“承继地位”一次也没出现。业务转让或继承时不能原样承继，要由新的申报人重新申报。在没有被规制的区域，重新申报之后可以继续；在禁止区域这个申报办不了，所以无法继续。
Q. 旅馆业的许可能接手吗？
能。旅馆业法第三条之二（转让）、第三条之三（合并、分割）、第三条之四（继承），都是经都道府县知事批准即承继营业者的地位。继承的情形，在申请到结果出来之前，对被继承人的许可视为对继承人作出，营业不会中断。
Q. 这次的规制，会落到酒店和旅馆上吗？
不会。通知的对象是申报住宅。关于旅馆业，只说了要注意与既有的城市规划及旅馆业法第3条第3项保持协调一致，没有设置新的限制。
Q. 简易住宿所能代替民宿吗？
简易住宿所是旅馆业法的“许可”，不是“申报”，承继的规定也适用旅馆业法。不过通知要求：为保护住宅区安静的居住环境而限制民宿时，也要注意对简易住宿所等作同样的限制，保持协调一致。手段是城市规划和旅馆业法第3条第3项，由各地方政府判断。
Q. 民宿的180天限制，真的那么严吗？
就平均值而言，并没有碰到上限。2026年4—5月每处申报住宅的住宿天数是17.9天，简单乘以6换算成全年约107天。最多的京都府也只有25.0天（换算全年150天）。这是平均值，有多少申报住宅的运营接近上限，看不出来。
Q. 大阪市的民宿真的消失了三分之二吗？
不能这样读。大阪市依住宅宿泊事业法申报的6,201件中，有3,945件（63.6%）办了注销，这是事实；但大阪市另有一套制度——特区民宿，截至2026年1月31日有7,929处。把新法的申报注销、转为特区民宿或旅馆业许可的，并不是退出。另外，大阪市已在2026年5月29日停止受理特区民宿的新申请。
Q. 旅馆业的许可会被吊销吗？
会。不过2024年度吊销营业许可的是26件，对旅馆业的98,338处设施而言不到0.03%。
※本文引用的日本法令与通知的中文，为本公司依日文原文所译，并非官方译文。
民宿
旅馆业
法条（经 e-Gov 法令检索确认）
本文依据日本观光厅的公开资料、厚生劳动省、国土交通省、观光厅三者联名的技术性建议（2026年7月15日）、厚生劳动省《卫生行政报告例》、大阪市的公开资料，以及 e-Gov 法令检索的条文整理而成。本文不对个别交易的可否与结果作出判断或保证。
本文引用的日本法令与通知的中文为本公司所译，并非官方译文。个别条例怎么写，处理可能不同；实际交易时，请确认对象区域的条例本身。
许可的承继与在留资格的申请，在日本法下属于有资格者的业务。本文说明数据与框架，不代为制作文件或代理申请。
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