从秋叶原站步行5分钟，一栋40层塔楼公寓的25层。一套92㎡的转角户型，2025年8月以4亿7,800万日元挂牌出售。到了12月，同一套房的挂牌价变成了3亿5,800万日元。4个月降价1亿2,000万日元，降幅25%。
港区三田的一处高端公寓，是2025年刚刚竣工的楼盘。其中一套166㎡的住户，2026年5月挂牌价为17亿9,000万日元，10月降至14亿2,000万日元。5个月下降3亿7,000万日元，跌幅21%。
| 房源 | 面积 | 挂牌价变化 | 降幅 |
|---|---|---|---|
| 秋叶原的塔楼公寓（千代田区・25层） | 92㎡ | 4亿7,800万日元 → 3亿5,800万日元（2025年8月→12月） | −25.1% |
| 三田的高端公寓（港区・2025年竣工） | 166㎡ | 17亿9,000万日元 → 14亿2,000万日元（2026年5月→10月） | −20.7% |
出处：根据房地产门户网站 SUUMO 房源页面的存档版本（互联网档案馆）由本公司统计。比较的是同一房源页面最早与最晚存档版本中的挂牌价
追踪 SUUMO 上长期挂牌的东京23区房源，839套中有548套（65%）可以确认下调过挂牌价。降价房源的降幅中位数为−4.8%，降幅超过1成的有98套。这说的是挂了好几个月仍未卖出的房源，并不是23区二手公寓整体的比例。
本公司认为，日本房地产以2026年为分界点，进入了下跌阶段。今年夏天，东京都心的公寓挂牌价连续4个月下降。东京23区在售的住户1年增加了25%，滞销住户中接近一半已经开始降价。另一方面，实际成交价直到2026年3月仍在刷新最高纪录。本文将两组数字并列，逐一核实下跌因素和上涨因素。最后，本公司还将根据政府的交易数据自行统计，展示下跌是从哪些地区、哪些价格带开始的。
以2026年为分界点，日本房地产进入了下跌阶段。
不过，并不是全面同时下跌。从政府的交易数据看，东京都心的核心区域仍在上涨。目前已经能确认下跌的，是郊区的公寓，以及大阪民宿集中的地区。
此外，对于用外币衡量资产的人来说，情况又更进了一步。即使以日元计价的价格在上涨，投资价值也可能已经因汇率而缩水。比如2020年买入的房产，以日元计算上涨了近5成，但以美元计算几乎持平。
下跌因素有4个：利率、滞销、海外新增购买的减弱，以及汇率。上涨因素也存在：新房供应减少，人口持续向东京集中。本文将把两方面并列核实。
谈价格时，如果混为一谈就容易看错。本文分开看以下6项。
| 材料 | 看什么 |
|---|---|
| ① 价格本身 | 实际成交价与挂牌价 |
| ② 汇率 | 日元与买家、业主所在国货币之间的汇率 |
| ③ 租金 | 租客支付的房租，以及由此产生的收益率 |
| ④ 利率 | 政策利率、长期利率、房贷利率 |
| ⑤ 取得的监管 | 对外国人取得房产的掌握、民宿监管 |
| ⑥ 退出的流动性 | 想卖的时候能否找到买家 |
例如，即使以日元计价的价格下跌，只要日元升值，以人民币计算的价值就会回升。利率上升会压低日元价格，但会通过日元升值推高以人民币计价的价值。各项材料作用的方向不同，不分开看就会把结论弄反。
日本银行（日本銀行）于2026年9月18日将政策利率上调至1.25%。自2024年3月解除负利率以来，2年半时间里从0%升到了1.25%。声明表示将“根据经济、物价和金融形势，继续提高政策利率”，为进一步加息留有余地。
| 时点 | 政策利率 | 10年期国债收益率 |
|---|---|---|
| 2024年3月 | 0〜0.1% | 0.750% |
| 2025年1月 | 0.5% | — |
| 2025年12月 | 0.75% | 2.066% |
| 2026年6月 | 1.0% | 2.690% |
| 2026年9月 | 1.25% | 3.057% |
| 2026年10月7日 | — | 3.111% |
出处：日本银行 货币政策会议 声明（各次）／日本财务省“国债利率信息”
这次加息会很快传导到房贷上。2024财年新发放的房贷中，83.5%是浮动利率型（按金额计・国土交通省“民间住房贷款实际情况调查”）。浮动利率通过银行短期优惠利率等受到政策利率的影响，在加息阶段容易上升。很多浮动利率型贷款规定还款额5年内不变、调整时也以1.25倍为上限，所以每月还款不会立刻大幅跳升。但相应部分会以本金减少变慢的形式转为利息支付。对新借款人来说，同样的年收入能借到的金额会直接减少。全期固定利率的Flat35，最常见的利率在2026年10月也升至3.83%。
投资性房产同样受到影响。根据日本不动产研究所（日本不動産研究所）的调查，东京城南地区整栋一居室公寓的期望收益率为3.6%（2026年4月）。在10年期国债收益率已升至3.11%的当下，两者之差只有0.5个百分点左右。为了与国债几乎没有差别的收益率，去承担空置和维修的麻烦、甚至还要借款，理由已经变弱。收益率上升，也就是价格下跌方向的压力正在形成。
日本银行自己在2026年4月的《金融体系报告》中也写道：“显示房地产风险溢价的收益率差距持续呈下降趋势，仍需继续关注房地产市场的动向。”
首都圈二手公寓市场，从2026年春季起风向变了。
| 首都圈 二手公寓（2026年8月） | 数字 | 同比 |
|---|---|---|
| 成交套数 | 3,180套 | −10.5%（连续5个月减少） |
| 库存套数 | 48,235套 | +8.2%（连续6个月增加） |
| 成交单价（每㎡） | 81.60万日元 | −3.8%（连续4个月下跌） |
| 库存单价（每㎡，在售房源的标价） | 119.36万日元 | +28.4% |
出处：东日本不动产流通机构（東日本不動産流通機構）“月度速报 Market Watch 2026年8月”
仅看东京23区，每㎡成交单价同比−0.3%，基本持平，但这是自2020年4月以来时隔76个月的首次下跌。成交套数大幅减少了−20.6%。
值得注意的是，在售库存的每㎡单价已经达到实际成交单价的1.46倍。卖方仍在开出强势价格，但这个价格找不到买家，库存不断累积。
东京Kantei（東京カンテイ）的挂牌价（按70㎡换算）显示，市场已经进入下一个阶段。
| 地区 | 2026年8月 | 环比 | 同比走势（6月→7月→8月） |
|---|---|---|---|
| 都心6区 | 1亿8,068万日元 | −0.7%（连续4个月下跌） | +12.8% → +9.0% → +6.1% |
| 东京23区 | 1亿2,677万日元 | −0.4%（连续3个月下跌） | — |
| 东京都 | 1亿1,274万日元 | −0.2%（28个月来首次为负） | — |
| 大阪市中心6区 | 9,465万日元 | −0.3%（继续下跌） | +18.7% → +15.9% → +13.4% |
出处：东京Kantei“三大都市圈・主要城市 二手公寓70㎡价格月度走势”2026年8月，同“二手公寓 市场指标”
东京23区在售的二手公寓（含新挂牌房源），1年间从12,145套增至15,218套，增加了25%。在从上个月延续下来的滞销住户中，最近3个月降过价的比例从36.8%升至48.9%，接近一半已经开始降价。东京Kantei写道：“此前带有过热感的东京都心部已进入调整阶段。”
新房也失去了势头。首都圈8月的首月签约率为61.1%，2026年大多数月份都低于被视为销售良好标准的70%。待售库存为6,610套，比1年前多16%。
进入2026年，政府掌握外国人取得房地产情况的机制集中启动。
| 时间 | 内容 | 阶段 |
|---|---|---|
| 2025年10月16日 | 将“经营·管理”在留资格的资本金要求提高至3,000万日元 | 已施行 |
| 2026年4月1日 | 在外汇法（外為法）的非居民报告中，新增住宅取得 | 已施行 |
| 2026年4月1日 | 在国土利用计划法的申报中，新增法人代表、董事及表决权的国籍 | 已施行 |
| 2026年10月5日 | 不动产登记中，开始实施所有人申报国籍的机制 | 已施行 |
| 2026年10月2日 | 在重要设施周边及国境离岛，将所有权转移改为事先许可制的建议（内阁官房的研讨会） | 建议阶段 |
这些措施都不是立即禁止取得。但谁买了什么变得对政府可见，更严格的监管也在讨论之中，这种状况会成为海外买家观望的理由。
来自海外的需求也在减弱。2026年8月的访日游客，因国家和地区不同而出现明显分化。来自呼吁本国国民避免赴日的国家的游客，减少到上年的一半以下，民宿和酒店的入住率也在下降。
另外，此次并未确认到显示海外持有人大量出售日本房地产的统计数据。因为本来就不存在统计卖方国籍的官方数据。本文讨论的是，来自海外的新增购买今后将会减弱这一点。持有者的卖出与新买家的减少是两回事。由居住在国外的人取得的房产，在东京23区新房中也只占2.8%（2025年・国土交通省），本来就不是推动价格的主角。会受到影响的，是都心高价房产、民宿及投资性房产等海外购买集中的部分市场。
对于以外币衡量资产的人来说，影响最大的是汇率。2020年至2026年间，日元对主要货币大幅贬值。
我们按货币分别计算了以1亿日元买入首都圈二手公寓的损益。以日元计的升值，按REINS（レインズ）每㎡成交单价的变化（出售时点＝2026年8月）计算。不含手续费、税费、租金和汇款费用。
| 货币 | 1单位＝多少日元（2020年平均 → 2026年10月8日） | 2020年8月买入 | 2023年8月 | 2025年8月 |
|---|---|---|---|---|
| 日元 | — | +48.8% | +10.2% | −3.8% |
| 美元 | 106.74日元 → 158.28日元 | −0.7% | +0.5% | −10.5% |
| 欧元 | 121.85日元 → 177.05日元 | +1.4% | −5.4% | −10.2% |
| 港元 | 13.76日元 → 20.17日元 | +0.5% | +0.7% | −10.3% |
| 新加坡元 | 77.41日元 → 123.47日元 | −7.4% | −5.1% | −11.2% |
| 人民币 | 15.47日元 → 23.62日元 | −3.4% | −6.6% | −16.0% |
| 新台币 | 3.63日元 → 4.93日元（2026年10月2日） | +8.2% | +1.0% | −5.2% |
| 韩元（100韩元） | 9.06日元 → 11.78日元 | +17.4% | +6.5% | −9.7% |
出处：根据东日本不动产流通机构 月度速报、欧洲央行 参考汇率（新台币为美联储 H.10）由本公司计算。按各货币的月平均汇率换算
2020年8月买入的房产，以日元计算上涨了近5成。但以美元、欧元、港元计算，基本持平。以新加坡元和人民币计算，则已经缩水。从海外买家的角度看，日本房地产自2020年以来的涨幅，几乎都被日元贬值抵消了。 2025年买入的人，无论用哪种货币计算都缩水了5〜16%。
把东京23区内部拆开来看，与汇率的关系更加清楚。
| 东京23区 二手公寓每㎡成交单价 | 以日元计的变化 | 以美元计的变化 |
|---|---|---|
| 都心6区 | +58% | +7% |
| 其他17区 | +34% | −9% |
出处：根据国土交通省“不动产交易价格信息”（成交价信息）、欧洲央行 参考汇率由本公司计算（2021年1〜3月季度 → 2026年1〜3月季度，按各季度平均汇率换算）
这期间美元兑日元从106日元升至157日元。都心6区的价格恰好按日元贬值的幅度上涨，以美元计几乎没有变化。这相当于海外买家一直在用本国货币支付大致相同的价格。都心以外以日元计只涨了34%，以美元计则是下跌的。这部分是国内买家贷款购房的市场，决定价格的是国内的收入和利率。
接下来，汇率的走向会让情况出现分化。如果日元价格横盘或下跌，以外币计的缩水会直接扩大。
如果日元回升，对不同立场的人作用正好相反。对已经持有房产的海外人士来说，以外币计算的价值上升，卖出就能获得汇兑收益。对今后打算购买的海外人士来说，同一套房产按本国货币计算变贵，买起来更难。卖家增加、买家减少，日元价格就会受到下行压力。这种压力最强烈地体现在一直由海外购买决定价格的都心。而且，如果日元走强，往往是在日本银行持续加息的情境下，国内买家的房贷负担也会加重。日元升值并不能支撑日元计价的价格。
回顾过去，东京23区二手公寓转为下跌的只有2008年和2011年这2次，两次都是美元兑日元较上年升值1成以上的时期。仅仅郊区下跌扩散，或者仅仅日元升值，都心都没有被带动下跌（附录A-7）。日本综合研究所（日本総合研究所）预计美元兑日元将缓慢走向日元升值。汇率今后如何变动，谁也无法断言。
只罗列下跌因素是不公平的。上涨方面的材料也确实存在。
即便如此，本公司仍判断进入了下跌阶段，原因在于这些材料主要支撑的是都心新房和大额交易，并没有惠及郊区二手公寓和个人投资性房产。下一节将用政府的交易数据核实这种差距。
国土交通省以计算程序存在缺陷为由，自2026年4月起暂停公布“不动产价格指数”。官方指数的最新数据为2025年12月。因此，本公司获取了国土交通省“不动产交易价格信息”（实际成交交易的逐笔数据）全部47个都道府县的数据，自行统计至2026年1〜3月季度。
统计方法写在附录中。这里比较的是二手公寓每㎡成交单价的中位数，用最近2个季度（2025年10月〜2026年3月）与上年同期的2个季度相比。
东京23区二手公寓的每㎡成交单价，2026年1〜3月季度为107.5万日元，比上年同期高11%，刷新最高纪录。都心6区为168.4万日元，上涨14%。仅看成交价，东京核心区域尚未下跌。
不过，按价格带拆分，情况就不同了。23区5,000万〜1亿日元价格带中，每㎡单价同比仅上涨+1.9%。23区整体+11%的涨幅，很大程度来自高价房产成交增多拉高了平均值，同一价格带内几乎没有上涨。
从全国看，在成交量足够的35个都府县中，有12个县低于上年。在市区町村层面，173个中有62个在下跌。
| 地区 | 每㎡成交单价（最近2个季度） | 同比 | 套数 |
|---|---|---|---|
| 东京都 町田市 | 41.4万日元 | −21.6% | 157 |
| 大阪府 丰中市 | 35.6万日元 | −13.8% | 331 |
| 兵库县 明石市 | 22.0万日元 | −12.6% | 213 |
| 兵库县 宝冢市 | 25.7万日元 | −12.3% | 207 |
| 千叶县 柏市 | 36.7万日元 | −8.3% | 228 |
| 大阪府 高槻市 | 32.4万日元 | −7.8% | 160 |
| 兵库县 芦屋市 | 38.2万日元 | −7.4% | 163 |
| 奈良县（全县） | 17.8万日元 | −16.1% | 354 |
| 兵库县（全县） | 31.4万日元 | −5.7% | 3,117 |
出处：根据国土交通省“不动产交易价格信息”（成交价信息・二手公寓等）由本公司统计
下跌从关西郊区、首都圈外围和地方县开始。上涨的是东京都（+9.4%）、福冈县（+14.0%）以及地方核心城市。这与“利率上升首先影响贷款购房者预算有限的郊区”的逻辑相吻合。
大阪市与东京相反，从高价带开始下跌。1亿日元以上价格带同比−0.8%，5,000万〜1亿日元价格带为−1.4%。与上一季度相比，分别为−4.3%和−3.6%。在世博会和民宿带动下海外购买最为集中的这座城市，高价房产的价格率先松动。
民宿的影响更为明显。截至2026年1月底，大阪市特区民宿（特区民泊）共有7,929家，最多的是西成区（2,172家），其次是中央区、浪速区、生野区（538家）。由于新申请截止前的抢搭末班车，6月底增至10,132家。西成区和生野区的公寓交易每季度只有10笔左右，数量较少，因此我们用包括独栋住宅和长屋在内的土地与建筑交易进行比较。
| 区 | 特区民宿数量 | 土地与建筑每㎡单价（最近2个季度） | 同比 | 套数 |
|---|---|---|---|---|
| 西成区 | 2,172 | 30.5万日元 | −3.5% | 56 |
| 生野区 | 538 | 34.7万日元 | −7.1% | 99 |
出处：根据大阪市“特区民宿认定设施一览”（截至2026年1月31日）、国土交通省“不动产交易价格信息”（成交价信息）由本公司统计
在民宿最集中的2个区，土地与建筑的价格已经低于上年。而同期大阪市整体二手公寓同比上涨+5.1%，这是在这种背景下出现的下跌。这些数据截至2026年3月，尚在监管影响显现之前。我们认为，访日游客减少导致民宿入住率下降的影响已率先显现。
监管今后还会叠加。大阪市已于2026年5月29日停止受理特区民宿的新申请。现有设施可以继续经营，但不能增加房间。根据市政府的实态调查，回复的特区民宿中约半数全年经营超过180天，无法转为全年上限180天的新法民宿。此外，据报道，旅馆业条例修订案已于9月30日在市议会获得通过（预定10月30日施行）。根据市政府的修订案，在有人居住的建筑中新开展旅馆业，原则上须为钢筋混凝土结构。从民宿转为旅馆业继续经营的路也变窄了。依赖民宿收益定价的房产，存在这部分溢价被剥离的空间。
成交价到2026年3月为止一直在上涨，但之后的5〜8月，都心的挂牌价开始下降。成交价会滞后于挂牌价跟进。
开头的2个案例只是其中一部分。本公司从房地产门户网站房源页面的存档版本（互联网档案馆）中，收集了整个23区同一房源挂牌价的变化。连续挂了好几个月的房源，换句话说就是滞销房源。已经卖出的房源会从门户网站上消失，因此不在本统计之内。
各区明细汇总在附录A-5中。
丰洲、晴海、胜哄、有明、芝浦、港南等湾岸地区，是这5年来东京23区中涨幅最大的区域。我们按政府交易数据中的地区名单独划出湾岸进行了统计。
| 每㎡成交单价（最近2个季度） | 同比 | 较5年前 | 套数 | |
|---|---|---|---|---|
| 湾岸 | 184.6万日元 | +13.6% | +92.6% | 922 |
| 其中1亿日元以下 | 124.4万日元 | −1.8% | +31.0% | 287 |
| 其中1亿日元以上 | 200.0万日元 | +8.0% | +59.0% | 635 |
| 23区其他地区 | 102.2万日元 | +10.5% | +34.0% | 9,919 |
出处：根据国土交通省“不动产交易价格信息”（成交价信息・二手公寓等）由本公司统计。湾岸＝江东区（丰洲・有明・东云・辰巳・潮见・枝川・青海）、中央区（晴海・胜哄・月岛・佃・丰海町）、港区（芝浦・港南・台场・海岸）、品川区（东品川・八潮）
湾岸的每㎡成交单价5年间几乎翻了一倍，涨幅接近23区其他地区的3倍。以美元计算也上涨了约3成，是涨幅超过日元贬值部分的市场。
不过，即使在湾岸，1亿日元以下的房产在2026年1〜3月季度已经低于上年。上涨的只有1亿日元以上的房产。从挂牌价看，在 SUUMO 上长期挂牌的湾岸房源159套中，有104套可以确认降过价（变化率中位数−3.6%）。
我们认为，湾岸正因为涨幅最大，在受到下行压力时波动也会最大。正如附录A-7所示，过去东京23区转为下跌，都发生在郊区下跌扩散、同时日元升值的时候。如果这2个条件同时具备，价格最先受到考验的将是湾岸的高价房产。
即使是对同一个市场的分析，立场不同，应关注的材料也不同。
| 读者 | 应关注的材料 |
|---|---|
| 居住在中国大陆的持有人 | 以人民币计算的估值——多数情况下已经缩水。从日本汇款回国的手续、在居住国（中国）申报境外所得，以及作为日本非居民的课税（出售房产时的预扣所得税） |
| 居住在日本的中国籍持有人 | 日元价格之外，以人民币计算的估值，以及在日本的资金周转。在留资格的更新要件。如将售房款汇回国内，还需办理从日本汇款的手续 |
| 日本的业主（个人） | 下跌从郊区、房龄较老的房产开始。卖还是持有，要按地区和价格带分别判断 |
| 海外买家 | 日元价格下跌，取得条件就会变好。但也要综合考虑利率、汇率、监管和租金 |
| 以公司名义持有的人 | 只卖房产，还是连同公司一起（以股权）出售。税务和手续会有很大不同 |
以公司名义持有房地产的人并不少，比如持有出租公寓的资产管理公司、为投资而在日本设立的公司、持有经营用土地建筑的公司等。这种情况下，出售方式有2种。
| 只卖房产 | 连同公司一起出售（股权转让） | |
|---|---|---|
| 出售的对象 | 土地・建筑 | 公司股权（房产仍由公司持有） |
| 收款人 | 公司 | 股东 |
| 登记 | 需要办理所有权转移登记 | 所有人仍是公司，不发生转移登记 |
| 买方承继的内容 | 仅房产 | 包括公司的借款、合同及过往税务在内的全部 |
| 卖方到手的钱 | 进入公司的款项要回到个人手里，需要分红或清算等手续 | 股东直接收取 |
连同公司一起出售时，买方调查的不只是房产，还有公司本身：登记和租赁合同、借款条件、过去的决算和税务、有无账外债务等。卖方如果事先备齐最近的决算书、房产资料和借款合同，谈判会进展得更快。
不在日本居住的人出售时，需要注意的地方更多。只卖房产时，原则上由买方从价款中预扣所得税。连同公司一起出售时，如果公司资产的大部分是日本房地产，其股权也可能在日本被课税。无论哪种情况，都需要在居住国申报，并办理从日本汇款的手续。税务处理因个别情况而异，务必向税理士等专业人士确认。
哪种方式更有利，取决于房产的账面收益、公司的借款以及卖方居住的国家。以公司名义持有房产的人，包括哪种出售方式更合适在内，欢迎咨询本公司。
日本房地产并不是一个统一的市场。东京都心的新房依然强劲，郊区二手房和大阪民宿地区已经在下跌。对于用外币衡量的人来说，即使日元计价的数字在上涨，缩水也在加深。
在价格下跌的阶段，无论卖方还是买方，都必须看清自己的房产属于哪个地区、哪个价格带、哪种货币的问题。等到抛售集中之后，卖方就会变成被买方挑价格的一方。
本公司可提供中文咨询，同时受理房产出售以及连同持有房产的公司一并出售（M&A）的咨询。也可使用日语沟通。
卖还是持有？如果卖，是只卖房产，还是连同公司一起卖？可用中文咨询。
电话：03-4500-7730（株式会社日本财务战略中心）。咨询内容将严格保密。
成交60套以上的35个都道府县。低于上年的有12个都道府县。
| 都道府县 | 每㎡成交单价 | 同比 | 较2年前 | 套数 |
|---|---|---|---|---|
| 和歌山县 | 10.5万日元 | -25.2% | -13.3% | 82 |
| 奈良县 | 17.8万日元 | -16.1% | -10.9% | 354 |
| 岐阜县 | 20.5万日元 | -13.6% | -9.1% | 104 |
| 茨城县 | 27.6万日元 | -9.9% | -17.6% | 180 |
| 大分县 | 22.6万日元 | -9.7% | -2.2% | 96 |
| 福岛县 | 20.0万日元 | -6.2% | — | 94 |
| 香川县 | 20.0万日元 | -5.9% | +6.7% | 146 |
| 兵库县 | 31.4万日元 | -5.7% | -2.7% | 3,117 |
| 栃木县 | 28.8万日元 | -4.2% | +11.4% | 115 |
| 爱知县 | 27.0万日元 | -3.6% | +2.6% | 2,745 |
| 群马县 | 21.7万日元 | -2.5% | +17.2% | 97 |
| 埼玉县 | 37.1万日元 | -0.5% | -7.1% | 3,018 |
| 京都府 | 40.0万日元 | +0.0% | +0.0% | 1,161 |
| 山口县 | 23.0万日元 | +0.0% | +5.2% | 101 |
| 三重县 | 22.5万日元 | +0.2% | -4.4% | 107 |
| 滋贺县 | 32.9万日元 | +0.3% | -3.1% | 373 |
| 神奈川县 | 50.7万日元 | +1.3% | -3.5% | 6,227 |
| 鹿儿岛县 | 32.0万日元 | +1.8% | -11.1% | 85 |
| 宫城县 | 31.4万日元 | +1.9% | +0.6% | 727 |
| 大阪府 | 43.5万日元 | +2.0% | +5.5% | 5,608 |
| 北海道 | 24.0万日元 | +3.8% | +1.5% | 1,461 |
| 石川县 | 24.3万日元 | +4.1% | +21.4% | 135 |
| 千叶县 | 33.3万日元 | +4.2% | -3.8% | 2,874 |
| 宫崎县 | 30.5万日元 | +4.3% | — | 61 |
| 冲绳县 | 48.9万日元 | +4.8% | +11.1% | 192 |
| 广岛县 | 34.1万日元 | +6.4% | +11.7% | 536 |
| 爱媛县 | 23.3万日元 | +9.4% | +2.1% | 64 |
| 东京都 | 96.2万日元 | +9.4% | +9.8% | 13,188 |
| 静冈县 | 21.2万日元 | +10.2% | +3.9% | 423 |
| 福冈县 | 35.3万日元 | +14.0% | +10.4% | 2,044 |
| 熊本县 | 24.7万日元 | +16.3% | +5.4% | 196 |
| 冈山县 | 31.1万日元 | +16.7% | +8.9% | 236 |
| 新潟县 | 25.4万日元 | +18.7% | +18.3% | 130 |
| 长野县 | 42.7万日元 | +19.1% | +38.0% | 109 |
| 长崎县 | 32.7万日元 | +29.2% | +15.2% | 67 |
在成交30套以上的173个市区町村中，有62个低于上年。政令指定都市将各区合并按市计算。
| 市区町村 | 每㎡成交单价 | 同比 | 较2年前 | 套数 |
|---|---|---|---|---|
| 东京都 町田市 | 41.4万日元 | -21.6% | -10.6% | 157 |
| 岐阜县 岐阜市 | 28.0万日元 | -20.9% | +13.3% | 59 |
| 大阪府 守口市 | 36.7万日元 | -17.6% | -12.0% | 61 |
| 和歌山县 和歌山市 | 15.6万日元 | -17.6% | -38.9% | 59 |
| 埼玉县 富士见市 | 36.0万日元 | -16.8% | — | 55 |
| 埼玉县 三乡市 | 20.0万日元 | -16.3% | +0.0% | 96 |
| 大阪府 和泉市 | 17.3万日元 | -16.0% | -13.3% | 73 |
| 奈良县 奈良市 | 20.0万日元 | -15.8% | -17.9% | 168 |
| 大阪府 岸和田市 | 18.6万日元 | -15.4% | — | 36 |
| 福冈县 久留米市 | 18.8万日元 | -14.8% | -6.2% | 67 |
| 神奈川县 小田原市 | 27.5万日元 | -14.8% | — | 34 |
| 岩手县 盛冈市 | 25.7万日元 | -14.3% | +2.2% | 53 |
| 奈良县 橿原市 | 17.2万日元 | -14.1% | +8.3% | 30 |
| 大阪府 丰中市 | 35.6万日元 | -13.8% | -13.7% | 331 |
| 神奈川县 厚木市 | 27.6万日元 | -13.8% | -10.0% | 80 |
| 兵库县 川西市 | 21.3万日元 | -13.7% | -10.2% | 62 |
| 兵库县 姬路市 | 16.0万日元 | -12.7% | -5.4% | 130 |
| 兵库县 明石市 | 22.0万日元 | -12.6% | +1.1% | 213 |
| 兵库县 宝冢市 | 25.7万日元 | -12.3% | -16.1% | 207 |
| 爱知县 安城市 | 21.3万日元 | -12.2% | -16.8% | 73 |
| 大阪府 门真市 | 32.5万日元 | -11.9% | +11.3% | 32 |
| 广岛县 福山市 | 25.0万日元 | -11.0% | +14.1% | 33 |
| 爱知县 长久手市 | 31.4万日元 | -10.9% | -18.5% | 44 |
| 爱知县 一宫市 | 17.1万日元 | -10.2% | -8.1% | 61 |
| 兵库县 伊丹市 | 30.4万日元 | -9.4% | -12.0% | 126 |
| 爱知县 春日井市 | 16.8万日元 | -9.3% | -32.6% | 75 |
| 爱知县 濑户市 | 12.7万日元 | -9.2% | — | 37 |
| 埼玉县 春日部市 | 16.9万日元 | -8.3% | -18.3% | 64 |
| 千叶县 柏市 | 36.7万日元 | -8.3% | -25.7% | 228 |
| 大阪府 高槻市 | 32.4万日元 | -7.8% | -4.2% | 160 |
| 栃木县 宇都宫市 | 29.5万日元 | -7.7% | +10.7% | 85 |
| 神奈川县 镰仓市 | 50.0万日元 | -7.6% | -4.8% | 85 |
| 兵库县 芦屋市 | 38.2万日元 | -7.4% | +2.8% | 163 |
| 东京都 小金井市 | 75.3万日元 | -7.4% | +13.8% | 72 |
| 香川县 高松市 | 20.0万日元 | -7.3% | +3.2% | 117 |
| 东京都 稻城市 | 40.0万日元 | -6.8% | -9.1% | 66 |
| 东京都 日野市 | 37.3万日元 | -6.7% | +8.9% | 67 |
| 埼玉县 和光市 | 45.0万日元 | -6.3% | -2.6% | 70 |
| 埼玉县 川越市 | 23.2万日元 | -5.7% | -15.2% | 146 |
| 神奈川县 茅崎市 | 50.3万日元 | -5.6% | -1.2% | 116 |
| 兵库县 神户市 | 33.8万日元 | -5.2% | -6.0% | 1,425 |
| 东京都 小平市 | 48.3万日元 | -5.0% | +3.5% | 76 |
| 千叶县 松户市 | 26.7万日元 | -4.8% | -4.8% | 248 |
| 东京都 多摩市 | 33.1万日元 | -4.7% | -28.1% | 184 |
| 千叶县 千叶市 | 27.6万日元 | -4.3% | +10.6% | 746 |
| 神奈川县 海老名市 | 44.3万日元 | -3.5% | +17.9% | 85 |
| 神奈川县 藤泽市 | 52.9万日元 | -3.1% | -7.8% | 265 |
| 茨城县 筑波市 | 47.0万日元 | -2.7% | +11.0% | 50 |
| 大阪府 枚方市 | 25.5万日元 | -2.5% | +3.7% | 174 |
| 埼玉县 越谷市 | 37.3万日元 | -2.2% | -3.4% | 141 |
| 埼玉县 入间市 | 14.0万日元 | -1.9% | +1.9% | 74 |
| 东京都 青梅市 | 17.5万日元 | -1.8% | +1.3% | 65 |
| 神奈川县 相模原市 | 33.3万日元 | -1.5% | -3.8% | 368 |
| 爱知县 冈崎市 | 22.7万日元 | -1.3% | +2.5% | 95 |
| 埼玉县 埼玉市 | 55.0万日元 | -1.3% | -3.8% | 782 |
| 静冈县 静冈市 | 31.8万日元 | -0.9% | +9.1% | 75 |
| 大阪府 东大阪市 | 26.7万日元 | -0.9% | +11.1% | 177 |
| 大分县 大分市 | 26.5万日元 | -0.7% | +13.1% | 82 |
| 滋贺县 守山市 | 18.5万日元 | -0.6% | — | 30 |
| 埼玉县 川口市 | 47.3万日元 | -0.4% | -3.3% | 375 |
| 神奈川县 大和市 | 41.4万日元 | -0.2% | -5.7% | 140 |
| 广岛县 广岛市 | 35.3万日元 | -0.1% | +7.4% | 424 |
| 季度 | 23区合计 | 都心6区 | 其他17区 | 套数（23区合计） |
|---|---|---|---|---|
| 2021Q1 | 78.7万日元 | 106.5万日元 | 70.0万日元 | 3,268 |
| 2021Q2 | 80.0万日元 | 110.7万日元 | 70.0万日元 | 4,077 |
| 2021Q3 | 80.0万日元 | 111.1万日元 | 70.7万日元 | 3,624 |
| 2021Q4 | 84.0万日元 | 112.5万日元 | 73.3万日元 | 4,048 |
| 2022Q1 | 85.0万日元 | 117.1万日元 | 75.4万日元 | 3,918 |
| 2022Q2 | 87.5万日元 | 116.7万日元 | 76.5万日元 | 3,976 |
| 2022Q3 | 88.2万日元 | 122.2万日元 | 78.1万日元 | 3,709 |
| 2022Q4 | 90.0万日元 | 122.9万日元 | 78.2万日元 | 3,896 |
| 2023Q1 | 90.0万日元 | 120.0万日元 | 80.0万日元 | 4,068 |
| 2023Q2 | 92.6万日元 | 125.0万日元 | 81.2万日元 | 3,925 |
| 2023Q3 | 92.3万日元 | 125.0万日元 | 80.0万日元 | 4,057 |
| 2023Q4 | 95.0万日元 | 129.2万日元 | 83.7万日元 | 4,199 |
| 2024Q1 | 96.0万日元 | 135.0万日元 | 83.8万日元 | 4,462 |
| 2024Q2 | 96.9万日元 | 136.4万日元 | 84.6万日元 | 4,344 |
| 2024Q3 | 95.6万日元 | 140.0万日元 | 84.0万日元 | 3,728 |
| 2024Q4 | 97.3万日元 | 144.4万日元 | 85.7万日元 | 4,163 |
| 2025Q1 | 96.7万日元 | 147.5万日元 | 85.0万日元 | 5,624 |
| 2025Q2 | 100.0万日元 | 158.2万日元 | 85.5万日元 | 5,559 |
| 2025Q3 | 104.0万日元 | 162.2万日元 | 90.0万日元 | 5,447 |
| 2025Q4 | 106.7万日元 | 165.2万日元 | 92.9万日元 | 5,417 |
| 2026Q1 | 107.5万日元 | 168.4万日元 | 94.0万日元 | 5,424 |
公寓为二手公寓等，土地与建筑为包括独栋住宅、长屋等在内的宅地交易。交易不足20笔的区记为“—”。中央区、浪速区等的土地与建筑中混有整栋楼宇交易，数值波动较大。
| 区 | 特区民宿数量 | 公寓 同比（笔数） | 土地与建筑 同比（笔数） |
|---|---|---|---|
| 西成区 | 2,172 | +11.0%（24） | -3.5%（56） |
| 中央区 | 1,242 | +16.3%（386） | —（—） |
| 浪速区 | 1,232 | +12.5%（89） | —（—） |
| 生野区 | 538 | —（—） | -7.1%（99） |
| 此花区 | 352 | +3.0%（58） | +5.5%（27） |
| 东成区 | 325 | -0.1%（57） | -1.7%（32） |
| 北区 | 295 | +14.8%（398） | —（—） |
| 西区 | 248 | -1.4%（285） | —（—） |
| 港区 | 231 | +27.3%（80） | +22.2%（31） |
| 天王寺区 | 223 | +6.8%（149） | —（—） |
| 淀川区 | 151 | +4.0%（232） | -8.2%（60） |
| 福岛区 | 149 | +11.5%（129） | —（—） |
| 住之江区 | 139 | -4.4%（95） | -5.7%（56） |
| 城东区 | 128 | +6.0%（165） | +8.5%（58） |
| 大正区 | 111 | -7.2%（30） | +23.3%（48） |
| 阿倍野区 | 90 | +11.8%（111） | -5.4%（48） |
| 东淀川区 | 87 | +19.0%（108） | +12.1%（53） |
| 都岛区 | 69 | +9.4%（138） | —（—） |
| 住吉区 | 49 | -11.1%（76） | +0.1%（68） |
| 西淀川区 | 44 | -3.1%（100） | +13.4%（59） |
| 旭区 | 19 | +40.8%（53） | -11.6%（37） |
| 东住吉区 | 19 | +12.6%（58） | +14.6%（71） |
| 平野区 | 14 | -24.6%（83） | +31.4%（75） |
| 鹤见区 | 2 | +7.4%（73） | -3.5%（36） |
同一房源页面间隔30天以上被存档的839套。降价548套・维持原价273套・涨价18套。变化率中位数为-2.9%，降价房源的降幅中位数为−4.8%。
| 区 | 套数 | 降价比例 | 变化率中位数 |
|---|---|---|---|
| 港区 | 157 | 61% | -3.1% |
| 中央区 | 101 | 69% | -4.2% |
| 世田谷区 | 63 | 68% | -2.5% |
| 江东区 | 63 | 57% | -1.8% |
| 千代田区 | 61 | 70% | -3.4% |
| 品川区 | 55 | 71% | -3.0% |
| 涩谷区 | 49 | 71% | -2.9% |
| 新宿区 | 40 | 52% | -1.0% |
| 荒川区 | 33 | 42% | +0.0% |
| 台东区 | 29 | 69% | -3.4% |
| 大田区 | 22 | 64% | -3.1% |
| 北区 | 20 | 60% | -1.9% |
| 中野区 | 19 | 74% | -3.3% |
| 文京区 | 15 | 73% | -4.0% |
| 目黑区 | 15 | 73% | -2.6% |
| 练马区 | 14 | 71% | -4.2% |
| 足立区 | 14 | 79% | -3.6% |
| 葛饰区 | 14 | 57% | -1.6% |
| 杉并区 | 13 | 46% | +0.0% |
| 板桥区 | 13 | 92% | -2.0% |
| 墨田区 | 11 | 73% | -4.9% |
| 丰岛区 | 10 | 90% | -4.3% |
| 江户川区 | 8 | 62% | -2.7% |
我们将二手公寓每㎡成交单价低于上年的市区町村所占比例（比较最近2个季度与上年同期2个季度，只计入两期均有30笔以上交易的市区町村），自2006年起按季度排列。由于需要较长的时间序列，这里使用的是基于国土交通省问卷调查的交易价格信息（2021年以后同时列出成交价信息）。
| 时点 | 下跌市区町村的比例 | 东京23区同比 | 美元兑日元同比 |
|---|---|---|---|
| 2007年7〜9月 | 22.5% | +15.8% | +1.4% |
| 2008年4〜6月 | 40.9% | -2.5% | -13.5% |
| 2009年10〜12月 | 63.5% | -0.7% | -6.6% |
| 2011年4〜6月 | 44.3% | -0.9% | -11.5% |
| 2012年4〜6月 | 70.1% | -7.9% | -1.9% |
| 2019年10〜12月 | 43.9% | +5.0% | -3.7% |
| 2025年7〜9月（成交） | 57.3% | +4.2% | -1.2% |
| 2026年1〜3月（成交） | 35.8% | +10.6% | +2.9% |
即使在景气较好的时期，低于上年的市区町村也有3成左右（因为交易量少的市区町村中位数波动大）。2008年和2011年，在这一比例超过4成、同时美元兑日元较上年升值1成以上的季度，东京23区也转为下跌。2019年、2021年和2025年，这一比例虽超过4成，但汇率几乎没有变动，23区并未下跌。反过来，2016年美元兑日元较上年升值16%，但下跌的市区町村只有3成左右，23区也没有下跌。仅有郊区下跌扩散或仅有超过1成的日元升值，任何一方单独出现时，都心都没有转为下跌。2008年与雷曼危机、2011年与东日本大地震及欧洲债务危机相重叠，仅凭2次的数据，无法把日元升值的效果与危机本身的效果区分开来。
Q. 日本房地产还会涨吗？
东京都心的一部分和湾岸的高价房产，以截至2026年3月的成交价看仍在上涨。另一方面，挂牌价在2026年5〜8月于都心连续4个月下降；在全国成交量足够的35个都府县中，有12个的二手公寓成交单价低于上年。本公司认为，整体而言上涨阶段已经结束，进入了下跌阶段。
Q. 湾岸的塔楼公寓今后会怎样？
湾岸（丰洲・晴海・胜哄・有明・芝浦・港南等）二手公寓的成交单价5年间几乎翻了一倍。但1亿日元以下的房产在2026年1〜3月季度已低于上年，在 SUUMO 上长期挂牌的湾岸房源中约三分之二可以确认降过价。我们认为，正因为涨幅大，当郊区下跌扩散与日元升值同时出现时，这里会是波动最大的市场。
Q. 日本房地产今后会全国性下跌吗？
不会全国一律下跌。根据政府的交易数据，截至2026年3月，郊区和部分地方、大阪民宿集中的地区已出现下跌，而东京都心仍在上涨。挂牌价在5〜8月于都心也开始下降，我们认为成交价也会滞后跟上。
Q. 用外币买入的日本房产亏了吗？
取决于买入时间和货币。2020年8月买入首都圈二手公寓的话，以日元计为+48.8%，但以美元计为−0.7%，以人民币计为−3.4%，以新加坡元计为−7.4%。2025年8月买入的话，无论用哪种货币计算都缩水了5〜16%。该计算不含手续费和租金收入。
Q. 外国人今后会不能购买日本房地产吗？
截至2026年10月，没有一般性禁止外国人取得房产的法律。外汇法的报告、登记时的国籍申报等掌握取得情况的机制已经开始实施。虽然有在重要设施周边等地实行事先许可制的建议，但尚未成为法律。
Q. 大阪的特区民宿还能继续经营吗？
现有设施可以继续经营。2026年5月29日起停止受理新申请，也不能增加房间。转为旅馆业，也会因预定10月30日施行的条例修订而面临更严格的建筑条件。
Q. 持有房地产的公司，可以连同公司一起出售吗？
可以。方法是把公司股权转让给买方，房产的名义仍是公司，不发生变化。买方会承继公司的借款、合同以及过往税务，因此会事先调查公司本身。与只卖房产相比，税务、手续以及到手款项的收取方式都不同，需要结合房产的账面收益、公司的借款和卖方的居住国来选择。本公司两种方式的咨询都可受理。
Q. 居住在海外的人出售日本房地产时要注意什么？
只卖房产时，原则上由买方从价款中预扣所得税。出售持有房地产的公司股权时，也可能在日本被课税。还需要在居住国申报，并办理从日本汇款的手续。以外币计算时，日元计价的升值常常已被汇率抵消，因此在判断出售时机时也需要综合考虑汇率。
本文依据日本银行、国土交通省、财务省及民间调查机构的公开资料，以及本公司对国土交通省「不动产交易价格信息」的汇总，属于市场判断，不保证未来价格或汇率走势，也不构成对个别物件的建议。出售涉及的税务请咨询日本的税理士等专业人士。
中位数会随当期成交物件的构成而变动；成交件数较少地区的数值波动较大。
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