從秋葉原車站步行5分鐘，一棟40層超高層住宅大樓的25樓。一戶92㎡的邊間，2025年8月以4億7,800萬日圓掛牌出售。到了12月，同一戶的開價已變成3億5,800萬日圓。4個月降了1億2,000萬日圓，降幅25%。
東京港區三田的一棟高級住宅大樓，2025年才剛落成。其中一戶166㎡的住宅，2026年5月的開價是17億9,000萬日圓，到了10月變成14億2,000萬日圓。5個月降了3億7,000萬日圓，跌幅21%。
| 物件 | 面積 | 開價的變化 | 降幅 |
|---|---|---|---|
| 秋葉原的超高層住宅大樓（千代田區・25樓） | 92㎡ | 4億7,800萬日圓 → 3億5,800萬日圓（2025年8月→12月） | −25.1% |
| 三田的高級住宅大樓（港區・2025年完工） | 166㎡ | 17億9,000萬日圓 → 14億2,000萬日圓（2026年5月→10月） | −20.7% |
資料來源：本公司根據日本不動產入口網站 SUUMO 物件頁面的存檔版本（網際網路檔案館 Internet Archive）整理。比較同一物件頁面最早與最後一次存檔時的開價
追蹤 SUUMO 上長期刊登的東京23區物件，839件中有548件（65%）確認曾調降開價。有降價的物件，降幅中位數為−4.8%，降價1成以上的物件有98件。這是指掛了好幾個月仍未售出的物件，並不是23區全體二手大樓的比例。
本公司認為，日本房地產以2026年為分界，已進入下跌階段。今年夏天，東京都心的大樓開價連續4個月下滑。東京23區的待售住宅1年內增加了25%，滯銷住宅中有將近一半已開始降價。另一方面，實際成交價格到2026年3月為止仍在創新高。本文會把兩邊的數字並列，再逐一檢視下跌因素與上漲因素。最後，透過本公司彙整日本政府交易資料的結果，說明是從哪些地區、哪些價格帶開始下跌。
以2026年為分界，日本房地產已進入下跌階段。
不過，並不是全面同時下跌。從日本政府的交易資料來看，東京都心的核心地段仍在上漲。目前已能確認下跌的，是郊區的大樓，以及大阪民泊（短租住宿）集中的地區。
此外，對於以外幣衡量資產的人來說，情況已經更進一步。即使以日圓計價的價格在上漲，投資價值也可能已因匯率而縮水。舉例來說，2020年買進的物件，以日圓計算漲了將近5成，換成美元來看卻幾乎持平。
下跌因素有4個：利率、滯銷、海外新買盤減弱，以及匯率。上漲因素也確實存在：新建案供給減少，人口持續往東京集中。本文會把兩者並列檢視。
談價格時，如果混在一起看就容易看錯。本文分成以下6項來看。
| 依據 | 要看什麼 |
|---|---|
| ① 價格本身 | 實際成交價與開價 |
| ② 匯率 | 日圓與買方、持有人所屬國家貨幣之間的匯率 |
| ③ 租金 | 承租人支付的租金，以及由此產生的投資報酬率 |
| ④ 利率 | 政策利率、長期利率、房貸利率 |
| ⑤ 取得的規範 | 對外國人取得不動產的掌握、民泊的規範 |
| ⑥ 出場的流動性 | 想賣的時候，是否找得到買方 |
例如，即使以日圓計價的價格下跌，只要日圓升值，以人民幣計算的價值就會回升。利率上升會壓低以日圓計價的價格，但也會透過日圓升值，推高以人民幣計價的價值。各項依據作用的方向不同，不分開來看，結論就會判斷錯誤。
日本央行（日本銀行）於2026年9月18日將政策利率調升至1.25%。從2024年3月解除負利率以來，2年半之間由0%升到1.25%。聲明稿表示將「視經濟、物價及金融情勢，持續調升政策利率」，保留了進一步升息的空間。
| 時點 | 政策利率 | 10年期公債殖利率 |
|---|---|---|
| 2024年3月 | 0〜0.1% | 0.750% |
| 2025年1月 | 0.5% | — |
| 2025年12月 | 0.75% | 2.066% |
| 2026年6月 | 1.0% | 2.690% |
| 2026年9月 | 1.25% | 3.057% |
| 2026年10月7日 | — | 3.111% |
資料來源：日本央行 貨幣政策會議 聲明稿（各次）／日本財務省「國債利率資訊」
這次升息會立即反映在房貸上。2024年度新承作的房貸中，83.5%是浮動利率型（以金額計・日本國土交通省（国土交通省）「民間住宅ローンの実態に関する調査」）。浮動利率會透過銀行的短期基本放款利率等受到政策利率影響，在升息階段容易上升。許多浮動利率型房貸都有「還款額5年內不變、調整時也以1.25倍為上限」的規定，所以每月還款不會立刻暴增。但相對地，多出來的利息會以本金減少變慢的形式吸收。對新申貸的人來說，同樣的年收入能借到的金額會直接減少。全期固定利率的 Flat 35，最常見的利率在2026年10月也升到3.83%。
投資用物件同樣受到影響。根據日本不動產研究所（日本不動産研究所）的調查，東京城南地區整棟套房大樓的預期投資報酬率為3.6%（2026年4月）。在10年期公債殖利率已升到3.11%的現在，兩者的利差只剩0.5個百分點左右。為了一個跟公債幾乎沒差別的報酬率，還要承擔空租與修繕的麻煩、甚至去借錢，這樣的理由越來越薄弱。報酬率將面臨上升壓力，也就是價格面臨下跌壓力。
日本央行自己在2026年4月的「金融系統報告」中也寫道：「暗示不動產風險溢酬的殖利率差距（yield gap）持續呈現下降趨勢，仍需持續關注不動產市況的動向。」
首都圈的二手大樓市場，從2026年春天開始風向轉變。
| 首都圈 二手大樓（2026年8月） | 數字 | 年增率 |
|---|---|---|
| 成交件數 | 3,180件 | −10.5%（連續5個月減少） |
| 待售件數 | 48,235件 | +8.2%（連續6個月增加） |
| 成交每㎡單價 | 81.60萬日圓 | −3.8%（連續4個月下跌） |
| 待售物件每㎡單價（掛牌中的開價） | 119.36萬日圓 | +28.4% |
資料來源：東日本不動產流通機構（東日本不動産流通機構・REINS）「月例速報 Market Watch 2026年8月度」
若只看東京23區，成交每㎡單價年增率為−0.3%，幾乎持平，但這是自2020年4月以來睽違76個月的首次下跌。成交件數則大減−20.6%。
值得注意的是，掛牌中待售物件的每㎡單價，是實際成交單價的1.46倍。賣方仍然開出強勢的價格，但在這個價位找不到買方，待售物件因而不斷累積。
東京Kantei（東京カンテイ）的開價數據（換算為70㎡）顯示，市場已進入下一個階段。
| 地區 | 2026年8月 | 月增率 | 年增率的變化（6月→7月→8月） |
|---|---|---|---|
| 都心6區 | 1億8,068萬日圓 | −0.7%（連續4個月下跌） | +12.8% → +9.0% → +6.1% |
| 東京23區 | 1億2,677萬日圓 | −0.4%（連續3個月下跌） | — |
| 東京都 | 1億1,274萬日圓 | −0.2%（睽違28個月轉為負值） | — |
| 大阪市中心6區 | 9,465萬日圓 | −0.3%（持續下跌） | +18.7% → +15.9% → +13.4% |
資料來源：東京Kantei「三大都市圏・主要都市別 中古マンション70㎡価格月別推移」2026年8月，以及同機構「中古マンション 市場指標」
東京23區掛牌出售的二手大樓，包含新掛牌的在內，1年內從12,145戶增加到15,218戶，增幅25%。在上個月就已滯銷的住宅中，最近3個月曾降價的比例由36.8%升至48.9%，將近一半已開始降價。東京Kantei寫道：「原本帶有過熱感的東京都心，已進入修正階段。」
新建案也失去了氣勢。首都圈8月的首月簽約率為61.1%，2026年大多數月份都低於被視為銷售良好門檻的70%。銷售庫存為6,610戶，比1年前多了16%。
進入2026年後，日本政府掌握外國人取得不動產的各項機制同時上路。
| 時期 | 內容 | 階段 |
|---|---|---|
| 2025年10月16日 | 「經營・管理」居留資格的資本額門檻提高至3,000萬日圓 | 已施行 |
| 2026年4月1日 | 外匯法（外為法）的非居住者申報項目，新增取得住宅 | 已施行 |
| 2026年4月1日 | 國土利用計畫法（国土利用計画法）的申報項目，新增法人代表人、董事及表決權的國籍 | 已施行 |
| 2026年10月5日 | 不動產登記開始實施申報所有人國籍的機制 | 已施行 |
| 2026年10月2日 | 在重要設施周邊與國境離島，將所有權移轉改為事前許可制的建議（內閣官房的檢討會） | 建議階段 |
這些都不是立即禁止取得。但誰買了什麼開始被政府看見，再加上更嚴格的規範正在討論中，對海外買方來說就成了觀望的理由。
來自海外的需求也在減弱。2026年8月的訪日旅客，依國家與地區出現很大分歧。來自呼籲本國國民避免前往日本之國家的旅客，減少到不到前一年的一半，民泊與飯店的住房率也隨之下滑。
另外，這次並沒有找到能顯示海外持有人正在大量拋售日本不動產的統計。因為原本就沒有統計賣方國籍的官方數據。本文討論的是：來自海外的新買盤今後將會轉弱。持有人的賣出，與新買方的減少，是兩回事。由居住在日本境外者取得的比例，即使在東京23區的新建案也只有2.8%（2025年・日本國土交通省），本來就不是推動價格的主角。會受到影響的，是都心高價物件、民泊與投資用物件這類海外買盤原本就集中的部分市場。
對於以外幣衡量資產的人來說，影響最大的是匯率。2020年到2026年間，日圓對主要貨幣大幅貶值。
我們依不同貨幣，計算以1億日圓買進首都圈二手大樓時的損益。以日圓計價的漲幅，是用 REINS 成交每㎡單價的變化（出售時點＝2026年8月）計算。不含手續費、稅金、租金及匯款費用。
| 貨幣 | 1單位＝多少日圓（2020年平均 → 2026年10月8日） | 2020年8月買進 | 2023年8月 | 2025年8月 |
|---|---|---|---|---|
| 日圓 | — | +48.8% | +10.2% | −3.8% |
| 美元 | 106.74日圓 → 158.28日圓 | −0.7% | +0.5% | −10.5% |
| 歐元 | 121.85日圓 → 177.05日圓 | +1.4% | −5.4% | −10.2% |
| 港幣 | 13.76日圓 → 20.17日圓 | +0.5% | +0.7% | −10.3% |
| 新加坡幣 | 77.41日圓 → 123.47日圓 | −7.4% | −5.1% | −11.2% |
| 人民幣 | 15.47日圓 → 23.62日圓 | −3.4% | −6.6% | −16.0% |
| 新台幣 | 3.63日圓 → 4.93日圓（2026年10月2日） | +8.2% | +1.0% | −5.2% |
| 韓元（100韓元） | 9.06日圓 → 11.78日圓 | +17.4% | +6.5% | −9.7% |
資料來源：本公司根據東日本不動產流通機構 月例速報、歐洲央行 參考匯率（新台幣採用美國聯準會 H.10）計算。以各貨幣的月平均匯率換算
2020年8月買進的物件，以日圓計算漲了將近5成。但換成美元、歐元、港幣來看，幾乎持平；以新加坡幣或人民幣來看，則是縮水。從海外買方的角度來看，日本房地產自2020年以來的漲幅，幾乎都被日圓貶值吃掉了。 2025年買進的人，不論以哪種貨幣計算，都縮水了5〜16%。
把東京23區再細分，與匯率的關係會更清楚。
| 東京23區 二手大樓成交每㎡單價 | 以日圓計算的變化 | 以美元計算的變化 |
|---|---|---|
| 都心6區 | +58% | +7% |
| 其他17區 | +34% | −9% |
資料來源：本公司根據日本國土交通省「不動產交易價格資訊」（成交價格資訊）、歐洲央行 參考匯率計算（2021年1〜3月 → 2026年1〜3月，以各季平均匯率換算）
這段期間，美元兌日圓從106日圓升到157日圓。都心6區的價格，大致就是隨著日圓貶值的幅度上漲，以美元來看幾乎沒變。等於海外買方一直以本國貨幣支付差不多相同的價格。都心以外的地區以日圓計算只漲了34%，換成美元則是下跌。這一塊是國內買方以房貸購屋的市場，決定價格的是國內的收入與利率。
接下來，情況會依匯率走向而分歧。如果以日圓計價的價格持平或下跌，以外幣計算的縮水就會直接擴大。
如果日圓回升，則會依立場產生相反的效果。對已經持有物件的海外人士來說，以外幣計算的價值會上升，出售即可獲得匯兌利益。對接下來要買的海外人士來說，同一個物件以本國貨幣計算會變貴，比較難出手。賣方增加、買方減少，以日圓計價的價格就會面臨下跌壓力。這股力量最強的地方，是價格向來由海外買盤決定的都心。而且，如果日圓升值，通常是發生在日本央行持續升息的時候，國內買方的房貸負擔也會變重。日圓升值，並不能支撐以日圓計價的價格。
回顧過去，東京23區二手大樓轉為下跌的只有2008年與2011年這2次，兩次都發生在美元兌日圓比前一年升值1成以上的時期。光是郊區下跌擴散，或光是日圓升值，都心都沒有跟著下跌（見附錄A-7）。日本綜合研究所（日本総合研究所）預估美元兌日圓將緩步走向日圓升值。不過匯率今後會怎麼走，沒有人能斷言。
只列出下跌因素並不公平。上漲方面的依據也確實存在。
即便如此，本公司仍判斷為下跌階段，是因為這些依據主要支撐的是都心的新建案與大額交易，並沒有延伸到郊區的二手大樓或個人的投資用物件。下一節將用日本政府的交易資料確認這個落差。
日本國土交通省以計算程式出錯為由，自2026年4月起暫停公布「不動產價格指數」。官方指數最新只到2025年12月。因此，本公司取得了國土交通省「不動產交易價格資訊」（實際成交交易的逐筆資料）全47都道府縣的資料，自行彙整到2026年1〜3月。
彙整方法寫在附錄中。這裡比較的是二手大樓成交每㎡單價的中位數，以最近2季（2025年10月〜2026年3月）對比前一年同樣的2季。
東京23區二手大樓的成交每㎡單價，2026年1〜3月為107.5萬日圓，比前一年同期高11%，創下新高。都心6區為168.4萬日圓，上漲14%。就成交價格來看，東京的核心地段還沒有下跌。
不過，依價格帶細分，情況就不同了。23區5,000萬〜1億日圓的價格帶，每㎡單價年增率只有+1.9%。23區整體的+11%，很大一部分是高價物件交易增加、把平均值拉高的結果；在同一價格帶內，其實幾乎沒漲。
就全國來看，成交件數足夠的35個都府縣中，有12個縣低於前一年。市區町村層級，173個中有62個下跌。
| 地區 | 成交每㎡單價（最近2季） | 年增率 | 件數 |
|---|---|---|---|
| 東京都 町田市 | 41.4萬日圓 | −21.6% | 157 |
| 大阪府 豐中市 | 35.6萬日圓 | −13.8% | 331 |
| 兵庫縣 明石市 | 22.0萬日圓 | −12.6% | 213 |
| 兵庫縣 寶塚市 | 25.7萬日圓 | −12.3% | 207 |
| 千葉縣 柏市 | 36.7萬日圓 | −8.3% | 228 |
| 大阪府 高槻市 | 32.4萬日圓 | −7.8% | 160 |
| 兵庫縣 蘆屋市 | 38.2萬日圓 | −7.4% | 163 |
| 奈良縣（全縣） | 17.8萬日圓 | −16.1% | 354 |
| 兵庫縣（全縣） | 31.4萬日圓 | −5.7% | 3,117 |
資料來源：本公司根據日本國土交通省「不動產交易價格資訊」（成交價格資訊・二手大樓等）彙整
下跌是從關西的郊區、首都圈的外圍，以及地方縣市開始。上漲的是東京都（+9.4%）、福岡縣（+14.0%）及地方的核心都市。這與「利率上升會先衝擊房貸族預算有限的郊區」的邏輯相符。
大阪市與東京相反，是從高價帶開始下跌。1億日圓以上的價格帶年增率為−0.8%，5,000萬〜1億日圓的價格帶為−1.4%。與上一季相比，分別是−4.3%、−3.6%。在因世博與民泊而吸引最多海外買盤的城市，高價物件的價格率先鬆動。
民泊的影響更加明顯。截至2026年1月底，大阪市的特區民泊共有7,929處設施，最多的是西成區（2,172處），其次是中央區、浪速區、生野區（538處）。在停止受理新申請之前出現搶件潮，到6月底增加到10,132處。由於西成區與生野區的大樓交易每季只有10件左右，因此改以包含透天與長屋在內的「土地與建物」交易來比較。
| 區 | 特區民泊設施數 | 土地與建物每㎡單價（最近2季） | 年增率 | 件數 |
|---|---|---|---|---|
| 西成區 | 2,172 | 30.5萬日圓 | −3.5% | 56 |
| 生野區 | 538 | 34.7萬日圓 | −7.1% | 99 |
資料來源：本公司根據大阪市「特區民泊認定設施一覽」（截至2026年1月31日）、日本國土交通省「不動產交易價格資訊」（成交價格資訊）彙整
在民泊最集中的2個區，土地與建物的價格已低於前一年。而同一期間大阪市整體的二手大樓年增率還有+5.1%，是在這樣的背景下出現的下跌。這些數字截至2026年3月，尚在規範效果顯現之前。本公司認為，這是訪日旅客減少導致民泊住房率下滑的影響率先浮現。
規範今後還會層層疊加。大阪市已於2026年5月29日停止受理特區民泊的新申請。既有設施可以繼續營業，但不能增加房間。根據市府的實態調查，回覆的特區民泊中約有一半每年營業超過180天，無法轉為每年上限180天的「新法民泊」。此外，據報導旅館業條例修正案已於9月30日在市議會通過（預定10月30日施行）。依市府的修正案，要在有人居住的建物內新開辦旅館業，原則上必須是鋼筋混凝土造。從民泊轉為旅館業繼續經營的路也變窄了。以民泊收益為前提定價的物件，這部分的價值存在被剝離的空間。
成交價格到2026年3月為止仍在上漲，但開價在之後的5〜8月已開始在都心下滑。成交價格會落後於開價、隨後跟上。
開頭的2個案例就是其中一部分。本公司從不動產入口網站物件頁面的存檔版本（網際網路檔案館），蒐集了23區全體同一物件開價的變化。連續刊登好幾個月的物件，換句話說就是滯銷物件。已售出的物件會從入口網站消失，因此不在這次的統計之內。
各區明細整理於附錄A-5。
豐洲、晴海、勝鬨、有明、芝浦、港南等臨海地區（灣岸），是這5年東京23區中漲幅最大的地區。我們以政府交易資料中的地區名稱切出臨海地區進行彙整。
| 成交每㎡單價（最近2季） | 年增率 | 與5年前相比 | 件數 | |
|---|---|---|---|---|
| 臨海地區 | 184.6萬日圓 | +13.6% | +92.6% | 922 |
| 其中未滿1億日圓 | 124.4萬日圓 | −1.8% | +31.0% | 287 |
| 其中1億日圓以上 | 200.0萬日圓 | +8.0% | +59.0% | 635 |
| 23區其他地區 | 102.2萬日圓 | +10.5% | +34.0% | 9,919 |
資料來源：本公司根據日本國土交通省「不動產交易價格資訊」（成交價格資訊・二手大樓等）彙整。臨海地區＝江東區（豐洲・有明・東雲・辰巳・潮見・枝川・青海）、中央區（晴海・勝鬨・月島・佃・豐海町）、港區（芝浦・港南・台場・海岸）、品川區（東品川・八潮）
臨海地區的成交每㎡單價，5年間幾乎翻倍，漲幅接近23區其他地區的3倍。即使以美元計算也上漲約3成，是漲幅超越日圓貶值幅度的市場。
不過，即使在臨海地區，未滿1億日圓的物件在2026年1〜3月就已低於前一年。上漲的只有1億日圓以上的物件。開價方面，SUUMO 上長期掛牌的臨海地區物件159件中，有104件確認曾降價（變化率中位數−3.6%）。
本公司認為，臨海地區正因為漲幅最大，在下跌壓力出現時也會是波動最大的市場。如附錄A-7所示，過去東京23區轉為下跌，都是在郊區下跌擴散、同時日圓升值的時候。這2項條件一旦湊齊，價格最先受到考驗的就是臨海地區的高價物件。
即使是同一個市場的分析，該看的依據也因立場而異。
| 讀者 | 該看的依據 |
|---|---|
| 海外（台灣等地）的買方 | 若以日圓計價的價格下跌，取得的條件就會變好。但也要一併看利率、匯率（以新台幣計算的損益）、取得相關的規範、租金，以及將來出售時的流動性 |
| 日本的持有人（個人） | 從郊區、屋齡較老的物件開始下跌。要賣還是要留，判斷會因地區與價格帶而不同 |
| 居住在日本的外國籍持有人 | 除了以日圓計價的價格，還有以本國貨幣計算的評價，以及在日本的資金調度。居留資格的更新條件 |
| 居住在海外的持有人 | 以本國貨幣計算多半已經縮水。匯款手續、居住國的申報、在日本的非居住者課稅（出售時的預扣稅款） |
| 以公司名義持有的人 | 只賣物件，還是連同公司一起（以股權）出售。稅務與手續會有很大差異 |
以公司名義持有不動產的人並不少，例如持有出租大樓的資產管理公司、為了投資而在日本設立的公司、持有營業用土地建物的公司等。這種情況下，出售方式有2種。
| 只賣物件 | 連同公司一起賣（股權轉讓） | |
|---|---|---|
| 賣的是什麼 | 土地、建物 | 公司的股份（物件仍由公司持有） |
| 收取價款的人 | 公司 | 股東 |
| 登記 | 需要辦理所有人移轉登記 | 所有人仍是公司，不會發生移轉登記 |
| 買方承接的內容 | 只有物件 | 包含公司的借款、契約、過去的稅務在內的全部 |
| 賣方的實拿金額 | 進入公司的價款要回到個人手上，需要經過配息或清算的程序 | 股東直接收取 |
連同公司一起出售時，買方不只會查物件，也會查公司本身：登記與租賃契約、借款條件、過去的財報與稅務、有無帳外債務等。賣方若事先備齊最近的財報、物件資料與借款契約，洽談就能進行得更快。
不住在日本的人出售時，要注意的地方更多。只賣物件時，原則上由買方從價款中預扣所得稅。連同公司一起賣時，資產大半是日本不動產的公司，其股份也可能在日本被課稅。不論哪一種，都需要在居住國申報，以及辦理從日本匯款的手續。稅務處理會因個別情況而不同，務必向稅理士等專業人士確認。
哪一種比較有利，取決於物件的未實現利益、公司的借款，以及賣方居住的國家。以公司名義持有物件的人，包括哪一種出售方式比較適合在內，歡迎與本公司諮詢。
日本房地產並不是單一市場。東京都心的新建案仍然強勁，郊區的二手物件與大阪民泊集中的地區則已經在跌。對以外幣衡量的人來說，即使以日圓計價的數字在上漲，縮水仍在持續。
在價格下跌的階段，不論賣方或買方，都必須看清自己的物件屬於哪個地區、哪個價格帶、以哪種貨幣計算。等到賣盤湧現之後，賣方就會變成被買方挑價格的一方。
本公司除了受理出售的諮詢，也受理購買日本不動產的諮詢；出售方面，物件本身的出售與連同持有物件的公司一起出售（M&A）都可以洽詢。可使用中文諮詢。
想在日本買房，還是要賣、要留？可用中文諮詢。
電話：03-4500-7730（株式會社日本財務戰略中心／株式会社日本財務戦略センター）。諮詢內容將予以保密。
成交60件以上的35個都道府縣。低於前一年的有12個都道府縣。
| 都道府縣 | 成交每㎡單價 | 年增率 | 與2年前相比 | 件數 |
|---|---|---|---|---|
| 和歌山縣 | 10.5萬日圓 | -25.2% | -13.3% | 82 |
| 奈良縣 | 17.8萬日圓 | -16.1% | -10.9% | 354 |
| 岐阜縣 | 20.5萬日圓 | -13.6% | -9.1% | 104 |
| 茨城縣 | 27.6萬日圓 | -9.9% | -17.6% | 180 |
| 大分縣 | 22.6萬日圓 | -9.7% | -2.2% | 96 |
| 福島縣 | 20.0萬日圓 | -6.2% | — | 94 |
| 香川縣 | 20.0萬日圓 | -5.9% | +6.7% | 146 |
| 兵庫縣 | 31.4萬日圓 | -5.7% | -2.7% | 3,117 |
| 栃木縣 | 28.8萬日圓 | -4.2% | +11.4% | 115 |
| 愛知縣 | 27.0萬日圓 | -3.6% | +2.6% | 2,745 |
| 群馬縣 | 21.7萬日圓 | -2.5% | +17.2% | 97 |
| 埼玉縣 | 37.1萬日圓 | -0.5% | -7.1% | 3,018 |
| 京都府 | 40.0萬日圓 | +0.0% | +0.0% | 1,161 |
| 山口縣 | 23.0萬日圓 | +0.0% | +5.2% | 101 |
| 三重縣 | 22.5萬日圓 | +0.2% | -4.4% | 107 |
| 滋賀縣 | 32.9萬日圓 | +0.3% | -3.1% | 373 |
| 神奈川縣 | 50.7萬日圓 | +1.3% | -3.5% | 6,227 |
| 鹿兒島縣 | 32.0萬日圓 | +1.8% | -11.1% | 85 |
| 宮城縣 | 31.4萬日圓 | +1.9% | +0.6% | 727 |
| 大阪府 | 43.5萬日圓 | +2.0% | +5.5% | 5,608 |
| 北海道 | 24.0萬日圓 | +3.8% | +1.5% | 1,461 |
| 石川縣 | 24.3萬日圓 | +4.1% | +21.4% | 135 |
| 千葉縣 | 33.3萬日圓 | +4.2% | -3.8% | 2,874 |
| 宮崎縣 | 30.5萬日圓 | +4.3% | — | 61 |
| 沖繩縣 | 48.9萬日圓 | +4.8% | +11.1% | 192 |
| 廣島縣 | 34.1萬日圓 | +6.4% | +11.7% | 536 |
| 愛媛縣 | 23.3萬日圓 | +9.4% | +2.1% | 64 |
| 東京都 | 96.2萬日圓 | +9.4% | +9.8% | 13,188 |
| 靜岡縣 | 21.2萬日圓 | +10.2% | +3.9% | 423 |
| 福岡縣 | 35.3萬日圓 | +14.0% | +10.4% | 2,044 |
| 熊本縣 | 24.7萬日圓 | +16.3% | +5.4% | 196 |
| 岡山縣 | 31.1萬日圓 | +16.7% | +8.9% | 236 |
| 新潟縣 | 25.4萬日圓 | +18.7% | +18.3% | 130 |
| 長野縣 | 42.7萬日圓 | +19.1% | +38.0% | 109 |
| 長崎縣 | 32.7萬日圓 | +29.2% | +15.2% | 67 |
成交30件以上的173個市區町村中，有62個低於前一年。政令指定都市以市為單位合併各區計算。
| 市區町村 | 成交每㎡單價 | 年增率 | 與2年前相比 | 件數 |
|---|---|---|---|---|
| 東京都 町田市 | 41.4萬日圓 | -21.6% | -10.6% | 157 |
| 岐阜縣 岐阜市 | 28.0萬日圓 | -20.9% | +13.3% | 59 |
| 大阪府 守口市 | 36.7萬日圓 | -17.6% | -12.0% | 61 |
| 和歌山縣 和歌山市 | 15.6萬日圓 | -17.6% | -38.9% | 59 |
| 埼玉縣 富士見市 | 36.0萬日圓 | -16.8% | — | 55 |
| 埼玉縣 三鄉市 | 20.0萬日圓 | -16.3% | +0.0% | 96 |
| 大阪府 和泉市 | 17.3萬日圓 | -16.0% | -13.3% | 73 |
| 奈良縣 奈良市 | 20.0萬日圓 | -15.8% | -17.9% | 168 |
| 大阪府 岸和田市 | 18.6萬日圓 | -15.4% | — | 36 |
| 福岡縣 久留米市 | 18.8萬日圓 | -14.8% | -6.2% | 67 |
| 神奈川縣 小田原市 | 27.5萬日圓 | -14.8% | — | 34 |
| 岩手縣 盛岡市 | 25.7萬日圓 | -14.3% | +2.2% | 53 |
| 奈良縣 橿原市 | 17.2萬日圓 | -14.1% | +8.3% | 30 |
| 大阪府 豐中市 | 35.6萬日圓 | -13.8% | -13.7% | 331 |
| 神奈川縣 厚木市 | 27.6萬日圓 | -13.8% | -10.0% | 80 |
| 兵庫縣 川西市 | 21.3萬日圓 | -13.7% | -10.2% | 62 |
| 兵庫縣 姬路市 | 16.0萬日圓 | -12.7% | -5.4% | 130 |
| 兵庫縣 明石市 | 22.0萬日圓 | -12.6% | +1.1% | 213 |
| 兵庫縣 寶塚市 | 25.7萬日圓 | -12.3% | -16.1% | 207 |
| 愛知縣 安城市 | 21.3萬日圓 | -12.2% | -16.8% | 73 |
| 大阪府 門真市 | 32.5萬日圓 | -11.9% | +11.3% | 32 |
| 廣島縣 福山市 | 25.0萬日圓 | -11.0% | +14.1% | 33 |
| 愛知縣 長久手市 | 31.4萬日圓 | -10.9% | -18.5% | 44 |
| 愛知縣 一宮市 | 17.1萬日圓 | -10.2% | -8.1% | 61 |
| 兵庫縣 伊丹市 | 30.4萬日圓 | -9.4% | -12.0% | 126 |
| 愛知縣 春日井市 | 16.8萬日圓 | -9.3% | -32.6% | 75 |
| 愛知縣 瀨戶市 | 12.7萬日圓 | -9.2% | — | 37 |
| 埼玉縣 春日部市 | 16.9萬日圓 | -8.3% | -18.3% | 64 |
| 千葉縣 柏市 | 36.7萬日圓 | -8.3% | -25.7% | 228 |
| 大阪府 高槻市 | 32.4萬日圓 | -7.8% | -4.2% | 160 |
| 栃木縣 宇都宮市 | 29.5萬日圓 | -7.7% | +10.7% | 85 |
| 神奈川縣 鎌倉市 | 50.0萬日圓 | -7.6% | -4.8% | 85 |
| 兵庫縣 蘆屋市 | 38.2萬日圓 | -7.4% | +2.8% | 163 |
| 東京都 小金井市 | 75.3萬日圓 | -7.4% | +13.8% | 72 |
| 香川縣 高松市 | 20.0萬日圓 | -7.3% | +3.2% | 117 |
| 東京都 稻城市 | 40.0萬日圓 | -6.8% | -9.1% | 66 |
| 東京都 日野市 | 37.3萬日圓 | -6.7% | +8.9% | 67 |
| 埼玉縣 和光市 | 45.0萬日圓 | -6.3% | -2.6% | 70 |
| 埼玉縣 川越市 | 23.2萬日圓 | -5.7% | -15.2% | 146 |
| 神奈川縣 茅崎市 | 50.3萬日圓 | -5.6% | -1.2% | 116 |
| 兵庫縣 神戶市 | 33.8萬日圓 | -5.2% | -6.0% | 1,425 |
| 東京都 小平市 | 48.3萬日圓 | -5.0% | +3.5% | 76 |
| 千葉縣 松戶市 | 26.7萬日圓 | -4.8% | -4.8% | 248 |
| 東京都 多摩市 | 33.1萬日圓 | -4.7% | -28.1% | 184 |
| 千葉縣 千葉市 | 27.6萬日圓 | -4.3% | +10.6% | 746 |
| 神奈川縣 海老名市 | 44.3萬日圓 | -3.5% | +17.9% | 85 |
| 神奈川縣 藤澤市 | 52.9萬日圓 | -3.1% | -7.8% | 265 |
| 茨城縣 筑波市 | 47.0萬日圓 | -2.7% | +11.0% | 50 |
| 大阪府 枚方市 | 25.5萬日圓 | -2.5% | +3.7% | 174 |
| 埼玉縣 越谷市 | 37.3萬日圓 | -2.2% | -3.4% | 141 |
| 埼玉縣 入間市 | 14.0萬日圓 | -1.9% | +1.9% | 74 |
| 東京都 青梅市 | 17.5萬日圓 | -1.8% | +1.3% | 65 |
| 神奈川縣 相模原市 | 33.3萬日圓 | -1.5% | -3.8% | 368 |
| 愛知縣 岡崎市 | 22.7萬日圓 | -1.3% | +2.5% | 95 |
| 埼玉縣 埼玉市 | 55.0萬日圓 | -1.3% | -3.8% | 782 |
| 靜岡縣 靜岡市 | 31.8萬日圓 | -0.9% | +9.1% | 75 |
| 大阪府 東大阪市 | 26.7萬日圓 | -0.9% | +11.1% | 177 |
| 大分縣 大分市 | 26.5萬日圓 | -0.7% | +13.1% | 82 |
| 滋賀縣 守山市 | 18.5萬日圓 | -0.6% | — | 30 |
| 埼玉縣 川口市 | 47.3萬日圓 | -0.4% | -3.3% | 375 |
| 神奈川縣 大和市 | 41.4萬日圓 | -0.2% | -5.7% | 140 |
| 廣島縣 廣島市 | 35.3萬日圓 | -0.1% | +7.4% | 424 |
| 季度 | 23區合計 | 都心6區 | 其他17區 | 件數（23區合計） |
|---|---|---|---|---|
| 2021Q1 | 78.7萬日圓 | 106.5萬日圓 | 70.0萬日圓 | 3,268 |
| 2021Q2 | 80.0萬日圓 | 110.7萬日圓 | 70.0萬日圓 | 4,077 |
| 2021Q3 | 80.0萬日圓 | 111.1萬日圓 | 70.7萬日圓 | 3,624 |
| 2021Q4 | 84.0萬日圓 | 112.5萬日圓 | 73.3萬日圓 | 4,048 |
| 2022Q1 | 85.0萬日圓 | 117.1萬日圓 | 75.4萬日圓 | 3,918 |
| 2022Q2 | 87.5萬日圓 | 116.7萬日圓 | 76.5萬日圓 | 3,976 |
| 2022Q3 | 88.2萬日圓 | 122.2萬日圓 | 78.1萬日圓 | 3,709 |
| 2022Q4 | 90.0萬日圓 | 122.9萬日圓 | 78.2萬日圓 | 3,896 |
| 2023Q1 | 90.0萬日圓 | 120.0萬日圓 | 80.0萬日圓 | 4,068 |
| 2023Q2 | 92.6萬日圓 | 125.0萬日圓 | 81.2萬日圓 | 3,925 |
| 2023Q3 | 92.3萬日圓 | 125.0萬日圓 | 80.0萬日圓 | 4,057 |
| 2023Q4 | 95.0萬日圓 | 129.2萬日圓 | 83.7萬日圓 | 4,199 |
| 2024Q1 | 96.0萬日圓 | 135.0萬日圓 | 83.8萬日圓 | 4,462 |
| 2024Q2 | 96.9萬日圓 | 136.4萬日圓 | 84.6萬日圓 | 4,344 |
| 2024Q3 | 95.6萬日圓 | 140.0萬日圓 | 84.0萬日圓 | 3,728 |
| 2024Q4 | 97.3萬日圓 | 144.4萬日圓 | 85.7萬日圓 | 4,163 |
| 2025Q1 | 96.7萬日圓 | 147.5萬日圓 | 85.0萬日圓 | 5,624 |
| 2025Q2 | 100.0萬日圓 | 158.2萬日圓 | 85.5萬日圓 | 5,559 |
| 2025Q3 | 104.0萬日圓 | 162.2萬日圓 | 90.0萬日圓 | 5,447 |
| 2025Q4 | 106.7萬日圓 | 165.2萬日圓 | 92.9萬日圓 | 5,417 |
| 2026Q1 | 107.5萬日圓 | 168.4萬日圓 | 94.0萬日圓 | 5,424 |
大樓為二手大樓等，土地與建物為包含透天、長屋等在內的宅地交易。件數未滿20件的區標示為「—」。中央區、浪速區等的土地與建物交易混有整棟商辦大樓，數值波動很大。
| 區 | 特區民泊設施數 | 大樓 年增率（件數） | 土地與建物 年增率（件數） |
|---|---|---|---|
| 西成區 | 2,172 | +11.0%（24） | -3.5%（56） |
| 中央區 | 1,242 | +16.3%（386） | —（—） |
| 浪速區 | 1,232 | +12.5%（89） | —（—） |
| 生野區 | 538 | —（—） | -7.1%（99） |
| 此花區 | 352 | +3.0%（58） | +5.5%（27） |
| 東成區 | 325 | -0.1%（57） | -1.7%（32） |
| 北區 | 295 | +14.8%（398） | —（—） |
| 西區 | 248 | -1.4%（285） | —（—） |
| 港區 | 231 | +27.3%（80） | +22.2%（31） |
| 天王寺區 | 223 | +6.8%（149） | —（—） |
| 淀川區 | 151 | +4.0%（232） | -8.2%（60） |
| 福島區 | 149 | +11.5%（129） | —（—） |
| 住之江區 | 139 | -4.4%（95） | -5.7%（56） |
| 城東區 | 128 | +6.0%（165） | +8.5%（58） |
| 大正區 | 111 | -7.2%（30） | +23.3%（48） |
| 阿倍野區 | 90 | +11.8%（111） | -5.4%（48） |
| 東淀川區 | 87 | +19.0%（108） | +12.1%（53） |
| 都島區 | 69 | +9.4%（138） | —（—） |
| 住吉區 | 49 | -11.1%（76） | +0.1%（68） |
| 西淀川區 | 44 | -3.1%（100） | +13.4%（59） |
| 旭區 | 19 | +40.8%（53） | -11.6%（37） |
| 東住吉區 | 19 | +12.6%（58） | +14.6%（71） |
| 平野區 | 14 | -24.6%（83） | +31.4%（75） |
| 鶴見區 | 2 | +7.4%（73） | -3.5%（36） |
同一物件頁面間隔30天以上被存檔的839件。降價548件、維持不變273件、漲價18件。變化率中位數為-2.9%，有降價物件的降幅中位數為−4.8%。
| 區 | 件數 | 降價比例 | 變化率中位數 |
|---|---|---|---|
| 港區 | 157 | 61% | -3.1% |
| 中央區 | 101 | 69% | -4.2% |
| 世田谷區 | 63 | 68% | -2.5% |
| 江東區 | 63 | 57% | -1.8% |
| 千代田區 | 61 | 70% | -3.4% |
| 品川區 | 55 | 71% | -3.0% |
| 澀谷區 | 49 | 71% | -2.9% |
| 新宿區 | 40 | 52% | -1.0% |
| 荒川區 | 33 | 42% | +0.0% |
| 台東區 | 29 | 69% | -3.4% |
| 大田區 | 22 | 64% | -3.1% |
| 北區 | 20 | 60% | -1.9% |
| 中野區 | 19 | 74% | -3.3% |
| 文京區 | 15 | 73% | -4.0% |
| 目黑區 | 15 | 73% | -2.6% |
| 練馬區 | 14 | 71% | -4.2% |
| 足立區 | 14 | 79% | -3.6% |
| 葛飾區 | 14 | 57% | -1.6% |
| 杉並區 | 13 | 46% | +0.0% |
| 板橋區 | 13 | 92% | -2.0% |
| 墨田區 | 11 | 73% | -4.9% |
| 豐島區 | 10 | 90% | -4.3% |
| 江戶川區 | 8 | 62% | -2.7% |
我們把二手大樓成交每㎡單價低於前一年的市區町村比例（比較最近2季與前一年同樣的2季，只計入兩期都有30件以上的市區町村），從2006年起按季排列。由於需要較長的時間序列，這裡使用日本國土交通省以問卷調查為基礎的交易價格資訊（2021年以後並列成交價格資訊）。
| 時點 | 下跌的市區町村比例 | 東京23區年增率 | 美元兌日圓年增率 |
|---|---|---|---|
| 2007年7〜9月 | 22.5% | +15.8% | +1.4% |
| 2008年4〜6月 | 40.9% | -2.5% | -13.5% |
| 2009年10〜12月 | 63.5% | -0.7% | -6.6% |
| 2011年4〜6月 | 44.3% | -0.9% | -11.5% |
| 2012年4〜6月 | 70.1% | -7.9% | -1.9% |
| 2019年10〜12月 | 43.9% | +5.0% | -3.7% |
| 2025年7〜9月（成交） | 57.3% | +4.2% | -1.2% |
| 2026年1〜3月（成交） | 35.8% | +10.6% | +2.9% |
即使在景氣好的時期，低於前一年的市區町村也有3成左右（因為件數少的市區町村，中位數容易波動）。2008年與2011年，在這個比例超過4成、同時美元兌日圓比前一年升值1成以上的季度，東京23區也轉為下跌。2019年、2021年、2025年，比例雖然超過4成，但匯率幾乎沒動，23區並未下跌。反過來，2016年美元兌日圓比前一年升值16%，但下跌的市區町村只有3成左右，23區也沒有下跌。郊區下跌擴散與超過1成的日圓升值，只要缺一項，都心就沒有轉為下跌。2008年碰上雷曼兄弟事件，2011年碰上東日本大地震與歐債危機，光憑2次的資料，無法把日圓升值的效果與危機本身的效果區分開來。
Q. 日本房地產還會漲嗎？
東京都心的部分地段與臨海地區的高價物件，就截至2026年3月的成交價格來看仍在上漲。另一方面，開價在2026年5〜8月於都心連續4個月下滑；在全國成交件數足夠的35個都府縣中，有12個的二手大樓成交單價低於前一年。本公司認為，整體而言上漲階段已經結束，進入了下跌階段。
Q. 臨海地區的超高層大樓，今後會怎麼走？
臨海地區（豐洲、晴海、勝鬨、有明、芝浦、港南等）二手大樓的成交單價，5年間幾乎翻倍。但未滿1億日圓的物件在2026年1〜3月已低於前一年，SUUMO 上長期掛牌的臨海地區物件約有三分之二確認曾降價。本公司認為，正因為漲幅大，當郊區下跌擴散與日圓升值同時出現時，這會是波動最大的市場。
Q. 日本房地產今後會全國性下跌嗎？
不會全國一律下跌。根據政府的交易資料，截至2026年3月，郊區與部分地方、大阪民泊集中的地區已出現下跌，而東京都心仍在上漲。開價在5〜8月連都心也開始下滑，本公司認為成交價格也會隨後跟上。
Q. 用外幣買的日本物件，是虧損嗎？
取決於購買時期與貨幣。2020年8月買進首都圈二手大樓的情況，以日圓計算是+48.8%，但以美元計算是−0.7%、人民幣−3.4%、新加坡幣−7.4%。2025年8月買進的話，不論以哪種貨幣計算，都縮水5〜16%。此計算不含手續費與租金收入。
Q. 外國人以後會不能買日本不動產嗎？
截至2026年10月，日本沒有一般性禁止外國人取得不動產的法律。外匯法的申報、登記時申報國籍等掌握取得狀況的機制已經開始。雖然有在重要設施周邊等地實施事前許可制的建議，但尚未立法。
Q. 大阪的特區民泊還能繼續經營嗎？
既有設施可以繼續營業。2026年5月29日已停止受理新申請，也不能增加房間。轉為旅館業的路，也會因預定10月30日施行的條例修正而面臨更嚴格的建物條件。
Q. 持有不動產的公司，可以連同公司一起出售嗎？
可以。方法是把公司的股份轉讓給買方，物件的名義仍是公司，不會改變。買方也會承接公司的借款、契約與過去的稅務，因此會事先調查公司本身。與只賣物件相比，稅務、手續與實拿金額的收取方式都不同，需依物件的未實現利益、公司的借款以及賣方的居住國來選擇。本公司兩種諮詢都受理。
Q. 住在海外的人出售日本不動產時，要注意什麼？
只賣物件時，原則上由買方從價款中預扣所得稅。出售持有不動產之公司的股份時，也可能在日本被課稅。另外也需要在居住國申報，以及辦理從日本匯款的手續。以外幣來看，以日圓計價的漲幅常常已被匯率吃掉，因此在判斷出售時機時，也必須一併考量匯率。
本文依據日本銀行、國土交通省、財務省及民間調查機構的公開資料，以及本公司對國土交通省「不動產交易價格資訊」的彙整，屬於市場判斷，不保證未來價格或匯率走勢，也不構成對個別物件的建議。買賣涉及的稅務請洽詢日本的稅理士等專業人士。
中位數會隨當期成交物件的組成而變動；成交件數較少地區的數值波動較大。
記載可能存在錯誤。如您發現問題，請透過諮詢表單告知，我們會盡快核實處理。
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